Правила перепланировки квартиры

Подавляющее большинство строящихся зданий возводятся согласно типовой проектной документации. Это говорит о том, что некоторые граждане, покупающие квартиры в таких домах, не могут быть удовлетворены имеющейся планировкой, в результате чего может возникнуть вполне объяснимое желание в переносе стен или в совмещении санузла, например, с кухней.

Данные работы желательно осуществлять еще до непосредственного получения права на собственность. Правила перепланировки жилых и нежилых объектов недвижимого имущества регламентируются положениями действующего федерального законодательства и установленными требованиями по осуществлению ремонтно-строительных работ.

Для понимания ключевых особенностей перепланировки квартиры необходимо ознакомиться с нюансами оформления разных типов недвижимости, со стоимостью основных процедурных моментов, а также с перечнем допустимых работ в рамках переустройства.

Новостройки

Каждый собственник помещения в новостройке может провести перепланировку только на основании получения соответствующего разрешения от сотрудников контролирующих государственных инстанций. Стоит отметить факт того, что без наличия на руках свидетельства о праве собственности на квартиру, согласовать процедуру довольно сложно, но все же возможно.

Нужно помнить о том, что без приглашения экспертов, которые могут оценить состояние несущих конструкций и установленного оборудования, самостоятельная перепланировка может привести к непоправимым последствиям, угрожающим устойчивости конструкции всего дома. При обнаружении факта осуществления незаконных ремонтно-строительных мероприятий собственник помещения должен будет вернуть квартиру в изначальное состояние.

Для согласования процедуры в установленном законодательством порядке заинтересованные лица должны подготовить определенный пакет документации. Актуальный список бумаг может отличаться в зависимости от требований территориальных жилищных инспекций.

В случаях, если свидетельство о праве собственности еще не было выдано владельцу помещения, данный документ может быть заменен следующими бумагами:

• оригиналом или заверенной в нотариальном порядке копией договора участия в долевом строительстве;
• копией свидетельства о вводе строения в эксплуатацию;
• подлинником или копией акта о приеме помещения;
• согласием застройщика на осуществление процедур в рамках переустройства.

Возможность согласования переустройства и (или) Перепланировки помещений в домах-новостройках

Правила согласования

В соответствии с действующим жилищным законодательством РФ, перепланировкой помещения может считаться изменение его конфигурации, информация о которой должна быть, в обязательном порядке, занесена в техническую документацию на квартиру. Процедура согласования может заключаться в получении специального разрешения от жилищной инспекции. В некоторых случаях переустройство не требует наличия подобного документа.

Заинтересованное в перепланировке лицо должно обязательно получить разрешение для начала ремонтно-строительных работ в следующих случаях:

• при перемещении санузла на новое место;
• при создании новых дверных проемов в перегородках, которые могут создать дополнительную нагрузку на имеющиеся перекрытия;
• при любых операциях, связанных с изменением конфигурации несущих конструкций.

Получение разрешения не предусматривается в следующих случаях:

• при замене напольного покрытия;
• при монтаже телевизионных антенн на внешнем фасаде строения;
• при замене элементов санузла;
• при частичном удалении ненесущих перегородок;
• при создании новых проемов в ненесущих конструкциях;
• при установки новых перегородок из легких материалов.

Стоит отметить, что так называемое разрешительное согласование предусматривает переустройство в помещении новостройки до получения разрешения от контролирующих государственных инспекций. Что касается самого разрешения, то оно может быть выдано только после предоставления собственником специальной проектной документации, которая разрабатывается уполномоченными организациями, имеющими свидетельство СРО.

Для согласования процедуры важно предоставить всю установленную документацию в инспекции и органы, отвечающие за надзор.

Ипотека

Многие граждане РФ считают, что в квартире, оформленную в рамках ипотечного кредитования, невозможно осуществление процедур, связанных с перепланировкой. Данное мнение распространено только из-за того, что жильцы не являются полноправными владельцами квартиры до погашения кредитных обязательств перед финансовыми организациями.

Действующее законодательство устанавливает, что каждый собственник ипотечного помещения может провести переустройство на основании наличия согласия от представителей финансового учреждения, оформленного в письменной форме. Получить такое разрешение довольно просто.

Процедура согласования перепланировки для квартир, находящихся в ипотеке, имеет следующий вид:

1. Обращение в финансовую организацию с заявлением в котором указывается просьба о рассмотрении проектной документации.
2. Предоставление в банк свидетельство с оценкой фактической стоимости помещения после осуществления операций, связанных с перепланировкой.
3. Обращение с согласием от банка в территориальную жилищную инспекцию для получения соответствующего разрешения.

В случае получения положительного решения от представителей жилищной инспекции заинтересованное в перепланировке лицо должно будет действовать далее в соответствии с общими законодательными правилами и требованиями финансовой организации.

Стоит отметить, что в большинстве случаев банки ограничивают сроки, в рамках которых должно быть осуществлено согласование и получение технического паспорта на помещение.

Все документы должны быть предоставлены в отделение банка. Стандартный срок для проведения перепланировки в ипотечных квартирах составляет до 6 месяцев.

Перепланировка квартиры

Однокомнатной

Перепланировка однокомнатной квартиры не может быть осуществлена без предварительного получения специального разрешения от уполномоченных государственных организаций. Важно отметить то, что заинтересованные собственники должны будут посетить несколько инстанций для получения свидетельства, позволяющего начать работы.

Переустройство согласует на основании предоставления проектной документации, содержащей в себе положения о предполагаемых изменениях. Подготовкой соответствующего плана могут заниматься только уполномоченные организации, обладающие допуском СРО. Стоимость услуг определяется в индивидуальном порядке, в зависимости от масштаба планируемых операций.

Перед началом работ важно учитывать число проживающих в помещении лиц. Для семьи из трех лиц потребуется не столько перепланировка как таковая, сколько общее увеличение площади помещения. Это может быть достигнуто путем объединения жилой комнаты с тамбуром или благодаря установки сантехники на кухне.

Некоторые операции могут также потребовать специального разрешения. Именно поэтому рекомендуется обратиться за консультациями к представителям территориальной жилищной инспекции.

Двухкомнатной

Перепланировка 2-х комнатной квартиры обычно предусматривает изменение конфигурации несущих конструкций, перекрытий, полов и коммуникаций инженерного типа. Для этого необходимо оформление специального технического заключения на основе существующей проектной документации. Разработкой соответствующего документа занимается территориальная жилищная инспекция.

В рамках перепланировки таких помещения собственники помещений зачастую желают объединить помещение под кухню и жилую комнату. В данном случае важно учитывать то, что перекрытие между кухней и комнатой скорее всего несущее. Исключением могут быть только квартиры, принадлежащие к проектной серии 1-515.

Полный демонтаж несущих конструкций не может быть осуществлен. Для объединения помещений предусматривается только установка дверного проема с усиленными металлическими элементами.

Если же стены не являются несущими, то перегородка между помещениями может быть удалена полностью. Что касается старых строений, то подобные процедуры в них провести невозможно из-за особенностей конструкции газовых приспособлений.

Трехкомнатной

Наиболее благоприятными условиями перепланировки трехкомнатных квартир являются случаи, когда данные помещения располагаются в кирпичных или монолитных строениях. В таких домах довольно редко попадаются несущие конструкции внутри помещения. Именно поэтому перепланировка может быть осуществлена по разным проектам. Главное в данных рамках то, что должны в обязательном порядке соблюдаться все установленные законодательные правила.

Что касается переустройства трехкомнатных помещений в панельных строениях, то в данных случаях ограничений будет гораздо больше. Это обуславливается тем, что множество стен внутри помещения являются несущими и, следовательно, они не подлежат демонтажу. Что касается возможности создания нового дверного проема, то данная операция должна быть согласована с автором проекта дома.

В рамках перепланировки таких квартир, как и в других случаях, актуально объединение кухни с одной из жилых комнат. Однако, если на кухне установлено газовое оборудование в месте, предусмотренном изначальным планом, то полное соединение не может быть достигнуто.

Перенос кухни в другую комнату

Для переноса кухни в другое помещение требуется получение разрешение от уполномоченной контролирующей организации. Соответствующее свидетельство разрабатывается на основе действующей нормативной документации, которая устанавливает множество нюансов и ограничений.

Перенос кухни не может быть осуществлен, если нарушаются условия комфортного проживания в квартире или при условии нарушения существующих технологических компонентов инженерных коммуникаций.

Процедура может быть одобрена только в случаях, когда не планируется изменение фактического положения электрических сетей или системы водоснабжения. Раньше к данному положению контролирующие инстанции относились жестче. В существующих условиях важно только то, что места расположения коммуникационных сетей должны находиться в свободном доступе в обязательном порядке.

В данных рамках также значимую роль играет общая температура помещений. Перенос кухни не может быть осуществлен в комнату, которая имеет непосредственное сопряжение с балконом или лоджией. Это обуславливается тем, что в данных случаях подразумевается перенос отопительных систем на балкон, а данная операция, в свою очередь, запрещена в соответствии с актуальными технологическими требованиями.

Сколько стоит

На итоговую стоимость перепланировки помещений могут влиять различные факторы, включая следующие:

• общая площадь объекта недвижимого имущества;
• число жилых и нежилых комнат;
• сложность ремонтно-строительных мероприятий;
• фактическое расположение многоэтажного здания;
• год ввода строения в эксплуатацию.

Средние цены в рублях на основные процедурные моменты имеют следующий вид:

Что можно, а что нельзя

Заинтересованные собственники квартир не должны получать специальное разрешение на осуществление мероприятий ремонтно-строительного характера в следующих случаях:

• пре осуществлении косметических работ, включая замену внутренней отделки в комнатах;
• при демонтаже встроенных элементов мебели;
• при замене компонентов инженерных систем на аналогичные;
• при переустановке газового или электрического оборудования в рамках отведенного под кухню помещения;
• при монтаже телевизионных антенн и защитных материалов на внешнем фасаде строения;
• при установке раздвижных дверей;
• при изменении лоджий;
• при перестановке компонентов отопительной системы.

Действующее федеральное законодательство запрещает перепланировку, если:

• происходит ухудшение общих эксплуатационных условий и уровня жизни проживающих в помещении лиц;
• переустраиваемая квартира становится полностью непригодной для проживания;
• в рамках ремонтно-строительных мероприятий затрагиваются помещения, которые были ранее поставлены на учет в органах, отвечающих за надзор за чрезвычайными ситуациями;
• произошло нарушение устойчивости несущих элементов;
• происходит установка устройств, которые могут привести к частичному или полному отключению общедомовых сетей;
• уменьшается качество работы вентиляционных систем;
• увеличивается общая нагрузка на перекрытия несущих элементов.