Последовательность согласования перепланировки в новостройке

Перепланировка позволяет сделать из квартиры просторную студию, расширить коридор, соединить балконы и лоджии с комнатами, увеличить санузлы, кухню. Можно сделать все, что угодно, если это не выходит за рамки строительных норм. Это касается и квартир в новостройках. Независимо от того, куплена квартира с ремонтом или без, согласование перепланировки в новостройке всегда актуальное, если покупатель не удовлетворен первоначальной конфигурацией жилья.

На описываемые работы необходимо взять разрешение, тогда они будут легализованными и не возникнет проблем с госорганами или при перепродаже недвижимости в будущем.

Перепланировкой называются строительно-ремонтные работы, в процессе которых вносятся изменения в поэтажный план дома. Не все действия можно назвать этим термином, например, если переносятся инженерные системы в помещении, то такие работы называются переустройством, но они в большинстве случаев делаются вместе с перепланировкой.

Для новостройки теоретически перепланировка осуществляется по схожему алгоритму действий, как обычно, за исключением достаточно специфических нюансов. Например, в последнее время, чтобы получить разрешение на работы в новостройке, чаще стали требовать предъявить свидетельство о праве собственности. При этом не учитывается тот факт, что этого документа порой приходится ждать очень долго.

Часто гражданин получает ключи от жилья, но свидетельство застройщик выдает только после прохождения всех официальных процедур, а для этого может пройти много времени. Возникает проблема, как же быть в такой ситуации, если требуется согласование перепланировки в новостройке.

В собственников возникает сложный выбор: ждать пока выдадут свидетельство или в нарушении закона выполнять ремонт и перепланировку квартиры без разрешения и согласования до получения собственности, что чревато штрафами. А если работы будут проведены с нарушением норм, то узаконить их в будущем станет невозможно и придется все возвращать в предварительное состояние, если это обнаружится госорганами.

Кроме того, если возникнет необходимость в продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой, то придется сделать существенную скидку. Также могут возникнуть проблемы с банком при получении кредита, поскольку это учреждение зачастую требует легализации проведенных работ в квартире, которая выступает залогом.

Для перепланировки в кирпичных или новых домах в новостройках, в процессе которой изменяется схема инженерных систем, пробиваются проемы в несущих стенах, затрагиваются несущие конструкции, изменяется наружная часть квартиры, получать разрешение нужно в обязательном порядке.

Вся проблема состоит в том, что простые работы все реже удовлетворяют жильцов. Если нужно сделать перепланировку, и она осуществляется без разрешения в новостройке, то также необходимо подумать о минимизации возможных проблем с ее легализацией в будущем. Иногда граждане сознательно делают работы без согласования, а потом легализируют их с уплатой штрафов – так будет быстрее, поскольку процедура получения разрешения достаточно кропотливая и долговременная.

Особенности процедуры

Значительная часть новой недвижимости покупается по договорам ипотеки, инвестирования, по предварительным договорам купли-продажи. Эти правовые отношения имеют свою специфику для перепланировки. Например, если есть ипотека, то банк в договоре может прописать запрет на перепланировку или требование согласовывать ее также и с ним. В случае нарушений условий, кредитуемого ждут штрафные санкции, выставленные кредитором.

Банк может запретить изменять конфигурацию квартиры до полной выплаты долга, но зачастую он допускает перепланировку, если работы согласовываются с ним и с его страховыми организациями. То есть, гражданин должен предоставить в кредитную организацию проект работ и получить не только ее согласие, но и согласие банковского страховщика.

Работы в любом случае запрещается проводить самовольно, иначе, кроме банковских санкций гражданин должен будет оплатить и штрафы государству, плюс к этому его могут обязать возвратить все в исходное состояние.

Перед покупкой некоторые нюансы имеют значение для перепланировки и подобных работ, поэтому желательно уточнить следующие пункты:

• внимательно изучить план квартиры, оценить расположение комнат, санузлов, нежилых помещений;
• есть ли штатные места на фасаде для установки кондиционера;
• строительные чертежи от застройщика, предоставляемые покупателю, должны соответствовать планам БТИ, дабы исключить некоторые проблемы со свободной планировкой.

Часто бывает так, что возникает путаница с планами от застройщика и поэтажным планом от БТИ. Жилые и нежилые помещения могут обозначаться по-разному или вовсе не обозначаться. То есть по документам от застройщика гражданин получает двухкомнатную квартиру, а на поэтажном плане от БТИ может быть указана только кухня и санузел, а остальное – помещение без какой-либо разметки. Внутри такая квартира без стен. Это называется свободной планировкой.

Застройщик вместе с БТИ должен внести в техдокументы границы жилых и нежилых помещений, чтобы план в этих документах был одинаковым. Это сократит затраты на перепланировку, поскольку станет проще определить, что можно расширить, перенести, как разместить оборудование на кухне.

Стоит отметить, что свободная планировка очень распространена и если техдокументы отличаются, то это не страшно, но придется потратить немного времени, чтобы внести в них изменения.

В свободной планировке есть некоторые плюсы, но в первую очередь она выгодна застройщику. Продавцу выгодно продать жилье со свободной планировкой, общая площадь которого 100 кв. м., поскольку, если продавать его как трехкомнатную квартиру, то площадь уже будет 96 кв. м., учитывая толщину стен границ комнат. То есть, если площадь разбить, то она уменьшится, что убыточно для застройщика.

Чтобы квартира определилась, как трехкомнатная, на место должны выйти работники из БТИ и осмотреть помещение, зафиксировав границы, которые выкладывают высотой в два-три кирпича, следовательно, продавая недвижимость без этого, застройщик экономит материалы и ресурсы.

Некоторые достоинства в свободной планировке есть: недвижимость можно купить и сразу же свободно изменить конфигурацию жилья. К тому же можно быстрее получить согласование в управляющей компании и Жилинспекции. В этом отношении работы произвести легче, но нужно помнить, что нельзя планировать квартиру как угодно. Существуют ограничения, например, санузлы и мокрые комнаты нельзя располагать над или под жилыми соседними помещениями.

Что входит в согласование перепланировки в новостройке

Согласование перепланировки в новостройке начинается со сбора всех необходимых документов. В процедуру также входит работа с органами, которые дают согласие и разрешение на перепланировку.

Документы

Перепланировку условно разделяют на два вида. Первая – простая, она делается по эскизу, который можно нарисовать самому на основе копии поэтажного плана из БТИ. На нем отмечаются разными цветами перегородки, которые нужно убрать и места их нового размещения. Второй вид – сложная перепланировка, для нее разрабатывается проект. Этим занимаются специализированные проектные организации с допуском СРО.

Проект нужен для таких работ:

• проемы в несущих стенах;
• изменения конфигурации пола, включая гидроизоляцию;
• укрупнение, перенос санузла, которое затрагивает площадь кладовой или коридора;
• перенесение части кухни на коридор (также потребуется светотехнический расчет);
• снос подоконной части с установкой стеклопакетов (при этом потребуется теплотехнический расчет).

По эскизу выполняются работы, не затрагивающие несущих конструкций, демонтаж не несущих перегородок, перенос сантехнического оборудования в границах санузлов, манипуляции со встроенной мебелью, устройство и закладка проемов в не несущих стенах.

Перечень документов, которые потребуются для работ:

• паспорт заявителя, заявление, согласие совладельцев на работы, сведения о жильцах (выписка из домовой книги);
• свидетельство о праве собственности или документы о долевой участи в строительстве и подобное;
• техпаспорт;
• выписки по лицевому счету и из домовой книги или единый жилищный документ;
• эскиз или проект;
• если работы требуют проекта, то к нему нужно также и техническое заключение о том, что они допускаются и безопасны;
• документы из БТИ, а именно: техпаспорт и поэтажный план;
• согласование с управляющей компанией, автором проекта дома;
• при переносе газовой плиты – разрешение от газовых контор;
• при расширении санузла потребуется проект гидроизоляции полов;
• при сносе перегородок – техническое заключение о безопасности и допустимости работ.

Документы подаются в Жилинспекцию, которая выдает разрешение и подписывает акт о проведенной перепланировке. После работ необходимо проинформировать БТИ. Его работники проведут инвентаризацию и выдадут новые техдокументы. Далее, вносятся изменения в свидетельство о собственности на квартиру.

Кроме выше указанного, для перепланировки по проекту потребуется предоставление таких документов:

• разрешения от архитектурно-планировочного управления;
• справки от Госпожнадзора;
• согласование с СЭС;
• разрешения от других обслуживающих коммунальных инстанций (Водоканал и т. д.);
• для скрытых работ необходим договор с исполняющим предприятием, копия его лицензии и акт освидетельствования таких работ.

Если квартира в ипотеке, потребуется разрешения банка, как это указано в ипотечном договоре.

Главные этапы

Для легализации работ надо пройти такие этапы:

• В БТИ заказывается техпаспорт;
• разрабатывается проект, эскиз;
• собираются все документы от коммунальных учреждений, техническое заключение от БТИ;
• документы подаются в Жилинспекцию или в МФЦ (многофункциональный центр);
• госорган рассматривает документацию полтора месяца;
• выдается разрешение;
• производятся работы;
• после окончания в квартиру вызывают представителя БТИ для осмотра, после чего владелец в 10-дневной срок получает новые техдокументы;
• документы подаются в МФЦ — там выдают акт приемки;
• составляется новый техпаспорт, вносятся изменения в свидетельство о праве собственности.

Риски

Узаконить самовольно сделанную перепланировку в новостройках можно только через суд.

При проведении работ по изменению конфигурации квартиры могут возникнуть следующие риски:

• При самовольной незаконной перепланировке владельцу грозят штрафы в размере 2000-30000 руб. Их придется оплатить перед легализацией проведенных работ. Это самое мягкое наказание, оно применяется, когда работы сделаны правильно с соблюдением всех строительных и законодательных норм.
• Если самовольно были проведены запрещенные работы, которые нельзя легализировать, то собственнику квартиры грозит штраф, а также предписание от Жилинспекции возвратить все в исходное состояние.
• В редких случаях суд может решить лишить владельцев квартиры с незаконной перепланировкой права собственности на нее. Это возможно, когда проведенные работы угрожают целостности здания, привели к его разрушению, появлению трещин, появилась угроза жизни, здоровью и имуществу третьих лиц.
• Помимо указанных санкций, владельца квартиры с неправильно проведенной перепланировкой суд может обязать выплатить компенсацию лицам, пострадавшим от таких действий.

Известны случаи, когда жильцы демонтировали несущую стену и тем самым создали угрозу целостности здания. Жилинспекция подала против них иск в суд, который решил лишить этих граждан права собственности на квартиру.

Вариации в оформлении

Есть несколько вариантов осуществления работ. Это зависит от их масштабности, и какие элементы квартиры они затрагивают.

Самостоятельно по эскизу

Владельцу квартиры необходимо знать свои права. Есть работы, для которых не требуются затраты на создания проекта и кропотливые бюрократические операции с согласованием. Таковой является перепланировка по эскизу. Для нее потребуется технический паспорт и памятка Жилинспекции. Первый заказывается в БТИ, вторая есть в интернете. В памятке есть перечень работ, для которых не надо разрешения, а также указаны запрещенные работы.

Для эскиза нужно взять в БТИ копию плана квартиры и начертить на нем, какие перегородки или элементы убираются и куда они переносятся. Далее, эскиз нужно предоставить в Жилинспекцию для согласования. При этом разрешение получить намного проще, чем, если бы заказывался проект перепланировки.

О возможности оформления перепланировки гражданами самостоятельно

По эскизу можно делать такие работы:

• Устраивать и заделывать проемы в не несущих конструкциях.
• Полностью или частично разбирать не несущие стены.
• Устраивать новые стены, не увеличивая нагрузки на перекрывающие конструкции.
• Запрещено разбирать стену между газифицированной кухней, даже если она не несущая. Но этот запрет обходят, оборудуя двери в созданном проеме. Размер дверного проема не регламентируется, тип дверей может быть любым, включая раздвижную конструкцию.
• Объединять ванную и санузел без увеличения площади образуемого помещения.
• Остекление балконов и лоджий.

Возможность согласования переустройства и (или) Перепланировки помещений в домах-новостройках

Запрещено:

• сносить несущие стены;
• объединять ванную и санузел с увеличением площади без проекта гидроизоляции пола;
• переносить ванную и санузел, размещать их под или над жилыми помещениями;
• перенос радиаторов на балкон или лоджию;
• разбирать подоконный блок, так как это несущая конструкция.

Простые работы можно делать без предварительного согласования, штрафы при этом не налагаются. Но в новостройках необходимо уведомить об этом управляющую компанию, а если квартира в ипотеке, то также и банк. Чтобы работы узаконить и внести изменения в техдокументы, необходимо согласовать эскиз в Жилинспекции.

При перепланировке по эскизу самостоятельно Жилинспекция рассмотрит заявление и на протяжении 10 дней передаст новые данные в БТИ – это упрощенный вариант, при котором требуется, скорее, не разрешение, а уведомление госоргана. Если работы делаются по проекту, то инспекция в течение 45 дней должна дать или не дать разрешение на работы.

Без стен

Часто в новостройках продаются квартиры без внутренних стен, то есть со свободной планировкой. В БТИ на исходном поэтажном плане такого жилья не начерчены стены, не выделены зоны. Иногда на нем выделяют только ванную, кухню и санузел. Покупатель имеет возможность самостоятельно создать себе комнаты, но следует учесть, что нельзя их размещать на зонах, предназначенных для нежилых помещений и санузлов.

Чтобы подробно узнать, где должны быть коридоры, кладовки, а где жилые комнаты и доказать, что при перепланировке, например, расширяется именно санузел, а не кухня на коридор, нужно заказать поэтажный план застройщика. На нем все четко размечено, он содержит исходную планировку квартиры, утвержденную городом.

По ипотеке

Если оформляется ипотека, то необходимо выяснить, была ли проведена перепланировка. Если работы выполнялись, то нужно также выяснить узаконенные ли они. Банк в большинстве случаев требует, чтобы такие работы были легализированные.

Кредитное учреждение может закрыть глаза на такие виды несогласованных перепланировок:

• незначительные перепланировки;
• сделанные самостоятельно и которые можно без проблем согласовать в будущем;
• не требующие согласования.

Как правило, если есть одна из указанных переделок, то банк либо закрывает на это глаза (при незначительных доработках), либо покупатель квартиры обязывается в определенный срок легализировать уже сделанные работы. При этом на планируемые в будущем перепланировки либо налагается запрет, либо прописываются в договоре условия, по которым нужно брать согласие банка перед работами.

Проблем не возникает, когда квартира уже покупается с узаконенной перепланировкой. Она приобретается как обычная недвижимость. Банк узнает о перепланировке, поскольку его агент периодически осматривает ипотечную квартиру и сравнивает с техдокументами.

Есть несколько вариантов действий банка:

• обязывает покупателя легализировать работы после подписания соглашения;
• допускает наличие в плане БТИ красных линий (несогласованная или запрещенная перепланировка), но с согласия своего страховщика;
• требует узаконить работы до оформления договора;
• требует привести помещение в исходное состояние.

Чаще всего применяются первые два варианта.

До получения собственности

При покупке квартиры в новостройке зачастую будущему владельцу выдают ключи от нее, но право собственности оформляется намного позднее. Есть два варианта действий. Первый: провести перепланировку и узаконить ее «задним числом».

Это возможно, когда проводятся работы, при которых не требуется осмотр квартиры работником БТИ. В таком случае подаются документы на разрешение будто бы для планируемых работ, но на самом деле они уже сделаны. Второй: получить разрешение, а потом проводить работы.

Согласовать перепланировку до получения собственности можно, но для этого в Жилинспекцию потребуется предъявить дополнительные документы, а именно:

• заверенный договор, подтверждающий участие в долевом строительстве;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• акт приема-передачи квартиры;
• разрешение застройщика на перепланировку и справка от него об отсутствии претензий по договорным обязанностям.

Долевое строительство

Свободно

При свободной планировке, перед тем как проводить работы, необходимо обязательно просмотреть не план из БТИ, где нет границ комнат, а именно поэтажный план застройщика, где указаны зоны для жилых и нежилых помещений. Запрещено размещать жилые комнаты там, где должны быть нежилые помещения.

Квартиры в новостройках часто бывают с полами без отделки, а для их обустройства требуется проект.  Часть работ можно сделать по согласованному эскизу, часть – по проекту.

Согласование перепланировки в новостройке необходимо осуществить также и с управляющей компанией. Нужно помнить, что запрещенные работы (перечень указан в этой статье выше) не выйдет узаконить никак. Для перепланировки, которая затрагивает инженерные системы, потребуется разрешение обслуживающих организаций (Водоканал, СЭС).