Главные аспекты перепланировки в панельном доме

На территории бывшего Советского Союза большая часть жилого фонда была возведена 4–5 десятков лет назад. Типовые проекты того времени назывались «хрущевками», правительство ставило своей целью обеспечить растущее население страны жильем. К комфорту жилых помещений предъявлялись невысокие требования, поэтому все конструкции имели множество перегородок внутри, это говорит, что комнаты и нежилые помещения в них небольшие.

По современным требованиям, которые предъявляются к дизайну, такие квартиры нуждаются в перепланировке для расширения жилого пространства. К «хрущевкам» относятся кирпичные дома, панельные и блочные дома, имеющие от 4 этажей.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Позже было построено немало панельных домов с улучшенной планировкой. Таким образом, на сегодняшний день в панельных домах на территории России проживает достаточно большое количество семей, многие из них уже придали помещениям современный вид, другие только планируют. Независимо от того, сколько комнат в квартире, помещение можно реконструировать.

Наиболее популярна перепланировка в двухкомнатном панельном доме, ведь такие квартиры являются наиболее ликвидными на рынке недвижимости. Панельные конструкции имеют свои особенности, снос перегородок, объединение помещений внутри одной квартиры и другие изменения должны быть выполнены по заранее подготовленному проекту.

Если владелец провел незаконную перепланировку, не имея представления, как можно реконструировать жилое помещение, он рискует не только оплатить штраф, но и оказаться в суде. Продать такую квартиру также тяжело, не узаконенные изменения будут выявлены, и Жилищная инспекция принудит его пройти процедуру узаконивания.

Если владелец найдет покупателей, согласных приобрести жилье, а затем самостоятельно узаконивать перепланировку, то ему придется снизить стоимость квартиры. Реконструкция помещения является перепланировкой, а значит, приводит к изменению первоначального плана, это обязательно должно быть отображено по окончании ремонта в технической документации.

Можно ли это сделать

Владелец жилого помещения, расположенного в панельном доме, должен знать, можно ли делать перепланировку и какие изменения к ней относятся.

В Жилищном кодексе указан перечень работ, которые можно проводить, например, собственник имеет право:

сносить и перемещать перегородки между комнатами и стены, если они являются ненесущими;
расширять жилую площадь за счет коридора, лоджии, кладовки;
оборудовать новые дверные проемы, но только не в несущих стенах;
расширять площадь ванны и туалета за счет нежилых помещений;
объединять санузел;
объединять кухню и жилую комнату, но для этого потребуется предварительно провести другие действия;
переносить инженерные конструкции;
организовывать в квартире еще одну кухню и санузел, но не над или под жилой комнатой соседей;
объединять две смежные квартиры;
другое.

Иногда можно проводить сложную перепланировку, которая затрагивает несущие стены, но для этого потребуется к проекту оформить техническое заключение. Реконструкция отличается от капитального ремонта, когда хозяева желают поклеить обои, заменить окна и двери, коммуникации, оборудовать встроенную мебель, застеклить балкон.

Для проведения переоборудования соглашение с контролирующими органами не требуется. В некоторых случаях проект не может быть утвержден Жилинспекцией, потому что желание хозяев не соответствует жилищным нормам, а если собственник уже произвел неразрешенные изменения, то от него потребуют вернуть помещению первоначальный вид.

Запрещено выполнять работы, которые:

проводятся без согласования с другими собственниками помещения или нанимателями жилья, жильцами дома, когда ремонт должен затронуть общедомовое имущество;
затрагивают общедомовые инженерные конструкции, что привет к нарушению прав других жильцов;
ухудшают жилищные условия;
нарушают прочность несущих конструкций, а в результате всего здания;
организовываются в домах, относящихся к ветхим постройкам, которые будут снесены в ближайшие 3 года;
объединят кухню, где находится газовая плита с жилой комнатой или «мокрыми» помещениями (ванной и туалетом);
другие.

Законная сторона

Если все-таки собственник провел перепланировку без затрагивания несущих стен, не нарушил другие жилищные и строительные нормы, то изменения можно узаконить «задним» числом. Для удобства владельцев «хрущевок», которые находятся в панельных домах и других Жилинспекцией были разработаны типовые проекты перепланировок.

Каталоги специальных проектов можно найти в каждом регионе страны, они были разработаны конкретно для квартир, которые можно встретить в том или ином населенном пункте. Над проектами работали специалисты, поэтому владельцы могут не тратить деньги на создание индивидуального проекта, а воспользоваться типовым.

На сегодняшний день популярностью пользуется, например, перепланировка в трехкомнатном панельном доме, которая может:

не затрагивать несущие конструкции, она называется простой (каталог А);
затрагивает стены, являющиеся несущими (обустройство ниш, проемов, частичный или полный снос), она называется сложной (каталог Б).

Собственники квартир, находящихся в панельных домах, расположенных на территории Москвы, могут выбрать типовой проект перепланировки на сайте Мосжилинспекции, а затем с документами обратиться для получения разрешения (такой проект уже не придется утверждать, поэтому на получение разрешения уйдет меньше времени)

По каталогу А, например, можно выбрать проект, который позволит совместить ванную и туалет, а также расширить санузел за счет прихожей, на площадь которой можно перенести сантехническое оборудование.

Согласно каталога Б, можно выбрать бесплатно проект, который позволит сделать перепланировку, где будут затронуты несущие конструкции. Но предварительно собственнику придется пригласить специалиста из Жилинспекции, который обследует помещения соседей, находящиеся вверху и внизу. В них не должно быть изменений, которые затронули несущие конструкции.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме требует обязательного согласования с контролирующими органами.

В каких случаях перепланировка квартиры может быть запрещена, и кто выдает разрешение на проведение ремонт по переустройству, можно узнать из этой статьи.

Собственники московский квартир, например, желающие заказать индивидуальный проект, могут обратиться в частную проектную организацию или МНИИТЭП, специальный отдел при БТИ или районном подразделении архитектуры.

Таким образом, при согласовании проекта перепланировка будет считаться законной.

Масштабы перепланировки в панельном доме

Квартиры в панельных домах, как правило, имеют 1–4 комнаты. По закону разрешается даже объединять две или три таких, которые находятся рядом на одном этаже или смежных. Например, 1 и 4 комнатная, объединенные в одну квартиру будет иметь площадь, которая прекрасно подойдет для большой семьи.

Другой вариант – это объединение двух рядом расположенных двухкомнатных. Можно объединить три однокомнатных, или однокомнатную и трехкомнатную. В любом случае это значительно увеличит площадь нового помещения. Если у гражданина в собственности имеет только одна квартира, она также может быть перепланирована, проект собственник выбирает на свое усмотрение.

В любом случае необходимо предусмотреть, чтобы:

каждая жилая комната имела минимум 1 окно;
отапливалась;
имела отдельный дверной проем;
ее площадь была не менее 8 кв. м.

1 комната	Квартиру, в которой одна комната можно легко превратить в студию, объединив жилую площадь с коридором. Если потребуется присоединить кухню, то газовую плиту необходимо будет сменить на электрическую, т. е. из жилой комнаты, коридора и кухни можно сделать одно большое помещение. Ванную лучше объединить с туалетом для увеличения площади санузла. В другом случае часть жилой комнаты объединяют с коридором, а другую половину отделяют перегородкой для спальни. Таким образом, получается два отдельных жилых помещения.
2 комнаты	Перепланированная «хрущёвка» с двумя комнатами подойдет для семьи с одним ребенком. Хотя в таком случае родители останутся без отдельной спальни, но гостиная, объединенная с коридором, а, возможно, и кухней даст возможность создать большое пространство для семейного отдыха. Зрительно увеличить площадь помещения можно с помощью специального освещения и зеркал, которые будут использованы для отделки. В большой комнате можно с помощью занавеси отделить пространство для двуспальной кровати родителей, таким образом можно решить вопрос с местом для отдыха. Если в квартире имеется лоджия, то за ее счет жилое пространство увеличивается еще больше.
3 комнаты	Трехкомнатная квартира – удачное приобретение для семьи, в которой двое или трое детей, где можно сделать две детских. Как и в варианте с двухкомнатной квартирой, гостиную лучше объединить с коридором, а для родителей создать место для отдыха за шторой или перегородкой без дверного проема. При необходимости одной спальни для семейной пары, она может быть обустроены из одной комнаты. Две другие комнаты можно соединить в одну большую, которая будет выступать гостиной. Кухню можно объединить с коридором, таким образом, не только увеличится ее площадь, но будет возможность создать место для столовой.
4 комнаты	Проект для 4-комнатной квартиры может быть достаточно интересным за счет того, что у нее уже большая жилая площадь. В таком помещении идеально уместятся три спальни и большая гостиная, которая оборудуется из комнаты и коридора. Прихожая в 4-комнатных квартирах обычно большая. Если к комнате и прихожей присоединить кухню, то пространство для отдыха всей семьи будет достаточно просторным. Здесь может разместиться зона для просмотра телевизора, отдельно для приготовления пищи и приема. Санузел, как во всех вариантах таких квартир оборудуется просторный за счет объединения ванной и туалета, можно присоединить часть коридора. Такая квартира самый удачный вариант для перепланировки, где можно реализовать наиболее интересные дизайнерские идеи.

Общие формальности

Порядок согласования перепланировки в квартирах, независимо от того, панельный, кирпичный или блочный дом, одинаков.

Он предполагает:

Получение техпаспорта в БТИ.
Вызов на объект техника, который должен подтвердить, что в помещении реконструкция еще не проводилась.
Заказ индивидуального проекта. Рассмотреть типовые варианты может собственник, который не желает тратить средства на разработку проекта.
Сбор необходимых документов и подача их в Жилинспекцию для согласования.
Получение разрешения на проведение перепланировки и журнала с перечнем ремонтных работ.
Проведение ремонта в течение максимально года, на который выдается разрешение. Если в указанный срок владелец не уложится, он может продлевать разрешение ежемесячно.
Вызов из Жилинспекции приемной комиссии. Специалисты должны проверить проведенные в помещении изменения по списку ремонтных работ, указанных в журнале, выданном вместе с разрешением. По факту завершения реконструкции помещения комиссия выдает акт сдачи-приемки. Если были проведены скрытые изменения, то на каждое действие подрядчик должен был оформить акт, документы также подписываются комиссией.
Получение в БТИ нового техпаспорта на квартиру после предъявления акта завершения реконструкции.

Смежные варианты

В каждой квартире есть помещения, которые называются жилыми и нежилыми. По закону некоторые из них можно присоединять друг к другу для расширения жилой площади, а другие нет.

Чаще всего владельцы проводятся реконструкцию «мокрых» помещений (ванная и туалет), кухни, балкона и коридора. Но реконструкция этих нежилых помещений должна быть выполнена в соответствии с жилищными нормами.

Ванная	Расширить ванную комнату можно только за счет коридора и части туалета, если его присоединить, а также кладовки. Перемещать сантехническое оборудование разрешается в пределах «мокрых» помещений, а также на площадь бывшего коридора и кладовки. Но следует учитывать, что санузел не может находиться далеко от канализационного стояка и системы слива. Если в результате реконструкции ванная будет граничить с жилой комнатой, то сантехника не может быть оборудована на смежной стене.
Туалет	Если стена между ванной и туалетом является несущей, то снести ее не удастся. В отдельных случаях после согласования может быть разрешено снести частично. Когда предполагается, что в квартире будет проживать 3 и больше граждан, включая взрослых и детей, то объединять ванную с туалетом не рекомендуется. Но присоединения туалета к ванной или расширение за счет кладовки или коридора возможно. Когда владелец квартиры решил только объединить туалет с ванной без перемещения сантехнического оборудования, а ненесущую стену заменить, например стеллажом от пола до потолка, то получать разрешение не нужно. Такая перепланировка не изменит общего плана помещения. Если унитаз планируется переносить, то должны быть соблюдены нормы подключения к канализационной трубе.
Санузел	Большая площадь санузла позволит размесить на нем не только сантехническое оборудование, но бытовую технику, мебель для ванной комнаты, джакузи или душевую кабину, дополнительные встроенные стеллажи. Лучше всего присоединить к совмещенному санузлу часть коридора, тогда получить просторная комната. Также вход в совмещенный санузел лучше сделать не рядом со входом в кухню, как во всех квартирах, расположенных в панельных домах.
Кухня	Для расширения кухни, где находится газовая плита необходимо использовать кладовку или часть коридора. Для того чтобы объединить ее со смежной жилой комнатой есть два варианта: заменить плиту на электрическую; снести ненесущую перегородку между кухней и комнатой, но на ее место поставить раздвижные двери; сделать два проекта перепланировки, за счет одного кухня присоединяется к коридору, а с помощью второго последний объединяется с жилой комнатой, таким образом, получается одно большое пространство по типу студии. Если, например, кухня граничит с комнатой перегородкой, в которой расположена система вентиляции или отопления, проект на совмещение не может быть утвержден. Также ограничение существует для однокомнатных квартир. Если без дополнительных фальш-перегородок или раздвижных проемов соединить единственную комнату, коридор и кухню, то помещение не будет являться жилым, что не соответствует его статусу. Прекрасным решением вопроса является барная стойка.
Балкон	Реконструкция балкона может быть проведена за счет полного сноса перегородки отделяющей его и комнату или кухню или частичного. Появившееся пространство может увеличить жилую площадь комнаты, но помещать на место бывшего балкона тяжелые предметы запрещено. Если стена будет снесена до уровня подоконника, оставшийся перестенок может быть использован в качестве рабочей поверхности. Реконструкцию необходимо узаконивать, потому что она меняет план помещения. Переносить радиаторы на балкон запрещено, поэтому его необходимо утеплять с помощью современных материалов. Если балкон только застекляется, эти изменения относятся к переоборудованию, на что разрешение не требуется. Если стена между балконом и комнатой является несущей, то ее сносить нельзя.
Коридор	В панельных домах, особенно в 4-комнатных квартирах коридор большой и мало функциональный. Поэтому за счет него может быть увеличено жилое пространство, а также кухня, ванная и туалет. За счет него может быть оборудована большая гардеробная. В другом случае, если он маленький, то за счет кладовки или части жилой комнаты можно сделать большой.

Особенности стен

Несущие стены в панельных домах имеют толщину 12-14 см. Они являются не только внешними, но могут быть и внутри помещения. Поэтому перед тем, как готовить проект перепланировки рекомендуется замерить все перестенки.

Возможно, окажется, что не удастся снести ни одну перегородку. Некоторые панельные дома обустроены только несущими стенами, чего нет в кирпичных домах или монолитных, где практически все стены внутри помещений являются ненесущими.

В некоторых случаях, если окажется, что снести в квартире нельзя не одну перегородку, разрешат только обустроить дополнительный дверной проем

При самостоятельном определении стен в квартире необходимо учесть, что в панельных домах несущие:

всегда внешние;
они расположены в сторону лестничной клетки;
если находятся внутри квартиры, то обращены в сторону соседней.

Нюансы серии

К панельным домам относятся пятиэтажные «хрущевки» и те, которые строились с улучшенной планировкой, они могут иметь больше этажей. Серия панельных домов строилась по типовым проектам.

При разработке проекта перепланировки необходимо учесть, что если предполагается затронуть несущие конструкции, то Жилинспекция скорее всего утвердит такой проект для квартиры, расположенной на верхних этажах, если их, например, 9–12, но дополнительно придется представить техническое заключение. В квартирах, расположенных на нижних этажах категорически запрещено нарушать прочность несущих стен.

После проведения технического анализа самостоятельно или с помощью техника из БТИ может оказаться, что в квартире все стены несущие, провести перепланировку не удастся. Если собственник нарушит закон и сделает самовольно изменения, после выявления перепланировки его обяжут вернуть помещению первоначальный вид. Узаконить такую перепланировку не удастся даже через суд.

Перепланировка двухкомнатной хрущевки зависит от существующего проекта, чаще всего на практике объединяют ванную комнату с санузлом.

С вариантами перепланировки двухкомнатной квартиры можно ознакомиться по этой ссылке.

Где можно оформить перепланировку трехкомнатной квартиры, читайте тут.