Основные шаги перепланировки жилых помещений

После покупки квартиры новый владелец начинает облагораживание помещения. В некоторых случаях требуется не только наклеивание обоев или монтаж потолков, но и перепланировка жилых помещений.

Не все знают, что для осуществления законного переустройства необходимо получить разрешение от компетентных органов. Без согласования изменение конфигурации помещения запрещается.

Процедура перепланировки проходит в несколько этапов. Важно знать порядок согласования, перестройки и получения новых документов.

Существующие виды

Преобразование жилья может производиться в виде:

• перепланировки;
• переоборудования;
• реконструктивных работ.

Перепланировка представляет собой серьезные изменения конфигурации помещения, которые должны быть отражены в новом техническом паспорте.

В ходе нее собственник может:

• перенести и разобрать перегородки между комнатами;
• перенести и собрать новые дверные проемы;
• увеличить или уменьшить количество комнат;
• оборудовать дополнительную кухню, санузел;
• расширить жилое пространство;
• переоборудовать тамбур или другое дополнительное помещение.

Перепланировка жилых помещений проводится с сохранением их функционального назначения.

Переустройство необходимо для перенесения, установки или замены сетей инженерного типа, электрооборудования. Все изменения так же вносятся в технический паспорт.

Процедура включает в себя несколько видов работ:

• установку электрической плиты вместо газовой;
• изменение расположения приборов газа и сантехники;
• преобразование санузла с прокладкой труб, электричества.

Главные требования

Требования к проведению перепланировки содержатся в нормативно-правовых актах регионального уровня и Жилищном кодексе РФ. Если город проживания лица – Москва, то ориентироваться нужно на Постановление Правительства РФ №508-ПП.

Условия проведения процедуры основаны на нормах:

• санитарных;
• строительных;
• противопожарных.

Основным требованием перепланировки является согласование с уполномоченными органами. Если этого не сделать заранее, то службы могут потребовать восстановить первоначальный вид квартиры или доказать правомерность внесенных изменений.

Для того, чтобы получить разрешение, нужно иметь в наличии некоторые документы.

Среди них выделяют:

• правоустанавливающие бумаги на помещение;
• заявление о проведении перепланировки с перечислением видов работ, графика и сроков деятельности;
• техпаспорт, выданный БТИ;
• проект перепланировки;
• разрешения от компетентных органов на переустройство;
• другие документы, которые требует сотрудник Жилищной инспекции.

Процедура согласования может быть длительной. Это обусловлено жесткими требованиями. Поэтому можно доверить получение права на перепланировку специалисту.

При переустройстве важно соблюдать строительные, санитарные нормы и законодательные акты в плане жилищных отношений.

Выделяют некоторые моменты, о которых нужно помнить в ходе работ:

• На балкон запрещено проводить отопление, используя радиаторы центральной системы. Также нельзя монтировать теплые полы за счет общедомового отопления. По этим же причинам невозможным считается объединение балкона и жилой комнаты.
• Жилые помещения должны быть размером не менее 9 квадратных метров. На полу не допускается укладка керамических материалов. Кухня, санузел отделяются от комнаты дверью.
• Туалет и ванная не могут быть расширены за счет комнаты. Напольное покрытие мокрых зон монтируется с учетом выкладки гидроизоляционного слоя.
• Кухни и жилые комнаты не объединяются, если помещение оборудовано газовой плитой.

Что включает в себя перепланировка жилых помещений

При перепланировке помещения, входящего в многоквартирный дом, нужно пройти несколько этапов. Обязательно необходимо написать заявление, после чего специалисты расскажут о порядке проведения процедуры. Для выдачи разрешения необходимо обратиться с специально созданную межведомственную комиссию.

Написание заявления

На начальном этапе проведения перепланировки требуется составить заявление. Для того, чтобы документ был правильно оформлен, нужно использовать специальный бланк. Взять его необходимо в Жилищной инспекции или Многофункциональном центре.

Подготовить требуемый пакет документов можно самостоятельно, а также с привлечением специалистов фирм, согласующих перепланировку по доверенности.

В заявлении отражается основная информация о предстоящем переоборудовании или перепланировке жилья.

Необходимо указание:

• личных, паспортных и контактных данных собственника;
• адреса квартиры;
• реквизитов доверенности (при привлечении сторонних лиц);
• наименования и номера правоустанавливающего документа;
• обязательств владельца помещения (соблюдение проекта и сроков, требований тишины, предоставление специалистам Жилинспекции права на осмотр помещения).

Если лицо использует помещение по договору социального найма, то требуется согласие на перепланировку от всех граждан, которые проживают в помещении.

В приложении нужно указать:

• данные документов, дающих право на перепланировку (акта купли-продажи, свидетельства о праве собственности, наследования, договора социального найма);
• реквизиты технического паспорта и плана проведения работ;
• согласие собственника на переустройство жилья.

Специалист инспекции после проверки документов выдает расписку о приеме. Рассматриваться заявление может в течение 20 дней при наличии индивидуального проекта. Если проект является типовым, то процедура осуществляется в течение 35 дней.

Общий порядок действий

Перед осуществлением работ необходимо пройти несколько этапов согласования. Существует особый порядок действий для проведения перепланировки помещения.

У лица должен иметься на руках эскиз или проект. Последний готовится организациями, которые имеют соответствующую лицензию. В зависимости от типа компании может меняться цена на услугу.

Для подготовки эскиза можно привлечь специалистов. Но если человек сможет самостоятельно внести изменения в план, выданный БТИ, то такой вариант так же допустим. При подготовке важно ориентироваться не только на федеральные законы (ЖК РФ), но и региональные нормативы.

Административный регламент проведения переустройства помещения, подготовленный местными органами, предусматривается для:

• физических и юридических лиц, которые владеют помещением и инициируют перепланировку;
• физических и юридических лиц, управляющих жилым домом, создающих проекты;
• должностных лиц.

Для получения разрешения в Жилищную инспекцию нужно подать определенный пакет документов.

В него входят:

• заявление о перепланировке;
• правоустанавливающие бумаги;
• план помещения и экспликация, выданные БТИ в течение последнего года;
• проект или эскиз;
• разрешение на изменение функционального назначения помещения (при необходимости).

Также обязательным документом является согласие владельца жилого помещения.

После рассмотрения бумаг Жилищная инспекция выносит решение. Итогом становится получение распоряжения о проведении перепланировки.

По окончании ремонтных работ должен быть выдан акт приемочной комиссии.

В нее входя представители:

• жилищной инспекции;
• органов исполнительной власти;
• управляющей компании;
• разработчиков проекта;
• строительной фирмы.

Комиссия проверяет итог ремонта и строительства, сверяя его с проектом и разрешительными документами. Далее происходит составление акта о произведенной перепланировке. Он является документом, подтверждающим правомерность внесенных изменений. Бумага передается в БТИ, где собственнику выдается новых технический паспорт на квартиру.

Межведомственная комиссия

Для выдачи разрешения создается межведомственная комиссия. Она состоит из представителей компетентных органов, которые могут дать согласие или вынести отказ в проведении перепланировки. Образование органа производится на основании правил, которые содержит положение.

Главной задачей комиссии является рассмотрение вопросов, связанных с переустройством жилых и нежилых помещений. К работе могут привлекаться дополнительно специалисты, которые помогают оценить правомерность вносимых изменений.

Орган может потребовать от владельца жилого помещения осмотреть состояние квартиры. По результатам составляется специальный акт.

Комиссия проводит заседания не реже одного раза в месяц. Также члены периодически выезжают на оценку вида жилого помещения.

Если в ходе работы органом выявляется, что собственник пытается незаконно переустроить помещение, то в перепланировке может быть отказано. Также комиссия вправе потребовать восстановление прежнего вида жилого помещения в соответствии с нормативно-правовыми документами.

От чего зависит решение

Если перепланировка производится самовольно, то появляются судебные споры. В ходе разбирательства собственник должен доказать, что он не нарушил права и безопасность других жильцов дома.

В качестве истца могут выступать:

• владелец квартиры;
• другие лица, проживающие в помещении;
• соседи;
• представители администрации.

Для сохранения права на внесенные изменения, необходимо подготовить документы из:

• управления архитектуры и градостроительства о сохранении эстетичности вида и прочности несущих стен;
• центра гигиены и эпидемиологии о соблюдении норм проживания в квартире;
• экспертного центра о состоянии конструкций, если они были затронуты в ходе перепланировки.

Спорные моменты решаются на основании Жилищного кодекса РФ.

В нем прописываются требования к:

• обеспечению комфортных, безопасных условий для проживания лиц;
• соблюдению законодательства России;
• восстановлению прав третьих лиц на жилье;
• сохранению жилого фонда;
• обеспечению равенства всех граждан на владение собственностью;
• контролю за использованием помещений согласно функциональному назначению.

Перед проведением перепланировки этот документ должен быть внимательно изучен владельцем жилого помещения.

Отдельные ситуации

Последствия перепланировки без согласования могут быть серьезными. Они возникают в том случае, если лицо осуществляет работы по незаконному проекту или самовольно оформляет переустройство.

Незаконные проекты

Если действия лица не согласуются с Жилищной инспекцией, они будут относиться к незаконной перепланировке. Сообщить в инстанцию о ее проведении могут соседи, слышащие постоянные шумы, а также сотрудники БТИ при выдаче технического паспорта.

В том случае, если перепланировка была не согласована, но не затрагивала несущие конструкции, лицо привлекается к ответственности в виде штрафа в размере 2 500 рублей. При этом внесенные изменения нужно будет обговаривать с жилищной инспекцией.

Если несущие стены и перекрытия были изменены, то требуется получение технического заключения о том, что работы были допустимыми и безопасными. При наличии противоречий между проведенными работами и жилищным законодательством, перепланировка не будет согласована.

Такая ситуация возникает в случае:

• частичного или полного сноса несущих конструкций;
• увеличения нагрузки на стены, относящие к несущим;
• демонтажа системы вентиляции;
• объединения кухни, оснащенной газовой плитой, и комнаты;
• монтажа газовой трубы в стену;
• переноса радиатора отопления на балкон.

При выявлении таких нарушений будет вынесено решение о восстановление прежнего вида помещения.

Также стоит помнить, что при несогласованной перепланировке шансы на успешную продажу жилья снижаются. Такие квартиры продаются по цене гораздо ниже рыночной.

Для юридических лиц предусмотрен крупный штраф при осуществлении незаконной перепланировки. Его размер варьируется в пределах 350 000 – 1 000 000 рублей.

Самовольное оформление

Перепланировка является сложным вопросом. Именно поэтому требуется согласование перед ее проведением. Даже если изменения были несанкционированными, необходимо восстановить их законность.

Среди последствий самовольного оформления выделяют не только ответственность лица за деяние, но и аварийные ситуации, связанные с разрушением здания. Поэтому собственников обязывают восстановить прежний вид помещения.

Для узаконивания перепланировки, которая была сделана самовольно, необходимо обратиться в суд.

В исковом заявлении указываются:

• паспортные и контактные данные заявителя, адрес;
• информация об ответчике (администрация, Жилищная инспекция);
• просьба сохранить перепланировку;
• прилагаемые документы.

К иску прикладываются бумаги, которые подтверждают законность переустройства.

К ним относят:

• техпаспорт;
• заключение экспертов о техническом состоянии несущих стен;
• заключение о санитарном состоянии и соблюдении противопожарных норм;
• правоустанавливающие документы.

Случаи отказа

В некоторых случаях заявителю, который хочет провести переустройство помещения, выносят отказ на перепланировку. Оснований для такого решения может быть несколько.

Среди них выделяют:

• отсутствие необходимых для проведения согласования бумаг;
• предоставление документов в органы, к компетенции которых не относится данное дело;
• несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям, прописанным в жилищном законодательстве, а также техническому регламенту.

Согласно ЖК РФ (пункт 2 статья 27) органы местного самоуправления должны указать основание отказа лицу. После принятия отрицательного решения специалисты имеют три дня на донесение результата до собственника жилого помещения. При этом гражданин может оспорить его в судебном порядке.

Перепланировка, совершенная незаконно, может привести к серьезным последствиям. Поэтому до начала ремонтных работ стоит ее согласовать, получив официальное разрешение.