Возможность перепланировки трехкомнатной квартиры

Перепланировку объекта жилого имущества может осуществить любой гражданин РФ на законных основаниях в случаях, когда соответствующие ремонтно-строительные мероприятия не угрожают установленным нормам безопасности.

Различаются простые и сложные переустройства. В зависимости от типа работ процесс согласования может быть проведен заблаговременно или постфактум. Необходимый комплект документации устанавливается каждой конкретной территориальной жилищной инспекцией в индивидуальном порядке.

Перепланировка трехкомнатной квартиры в четырехкомнатную может считаться достаточно сложным процессом. Для понимания основных процедурных особенностей необходимо ознакомиться с порядком оформления документации, с разработкой проекта, а также с нюансами оформления помещений в зависимости от типа строения.

Действующее законодательство устанавливает, что собственник помещения, в котором планируются соответствующие работы, должен сделать следующие:

• уведомить контролирующие инстанции о проведении мероприятий;
• принять представителя инспекции для досконального осмотра объекта;
• оформить новую техническую документацию.

В рамках простых работ без получения разрешения допускается:

• изготовление дверных проемов в ненесущих конструкциях;
• установка перекрытий, выполненных из легких компонентов, без увеличения общего показателя нагрузки на пол;
• демонтаж ненесущих конструкций.

В случае со сложными перепланировками должен быть составлен специальный проект, на основании положений которого могут быть осуществлены следующие мероприятия:

• манипуляции с несущими конструкциями, которые заключаются в пробивании новых проемов или в частичном сносе;
• перенос туалета в другое помещение, не предусмотренное изначальным планом;
• объединение двух квартир, расположенных на одной площадке и так далее.

Порядок оформления

Перепланировка во всех случаях осуществляется по определенному алгоритму, содержащему в себе несколько этапов. На каждом из них должен быть подготовлен определенный пакет документации или подготовлено специальное разрешение.

Установленный порядок действий заключается в следующем:

• получение технической документации и поэтажного плана на объект недвижимости в БТИ;
• оформление в специализированной организации, обладающей допуском СРО, проектных свидетельств – если ремонтно-строительные работы не предусматривают изменение конфигурации помещения, то изготовление проекта не требуется;
• сбор базового пакета документации и его предоставление в территориальную жилищную инспекцию;
• получение разрешения на осуществление соответствующих мероприятий и их проведение;
• получение акта о приеме работ от представителей жилищной инспекции;
• замена имеющейся технической и кадастровой документации;
• получение нового свидетельства о праве собственности на переустраиваемый объект.

Процесс разработки проекта перепланировки трехкомнатной квартиры

В процессе разработки проектной документации работники специализированной организации берут во внимание актуальное количество проживающих в помещении лиц. При большом числе проживающих граждан может потребоваться создание новой комнаты. Данная задача может быть выполнена при помощи разбития одного большого помещения на два маленьких.

Основная проблема в данных рамках заключается в том, что перепланировку невозможно осуществить с сохранением естественного освещения во всех комнатах. Именно поэтому в дополнительной комнате предусматривается расположение кабинета или гостиной с искусственным освещением.

Проектировщики могут столкнуться с проблемой согласования документации в СЭС и в службе пожарной охраны. Это обуславливается тем, что новая комната должна быть оснащена осветительными приборами, что, в свою очередь, предусматривает перенос электрических сетей. Кроме того, недостаточное количество света может привести к угрозам здоровья проживающих лиц.

Именно поэтому в процессе разработки проекта должны учитываться все, даже самые незначительные нюансы. Контролирующие органы, помимо освещения, обращают пристальное внимание на распределение дополнительных нагрузок на пол в случае установки новых перекрытий, выполненных даже из самых легких материалов.

В П44

Серия П44 включает в себя 17-этажные постройки, выполненные из панельных блоков. В таких домах располагаются четырехквартирные секции с различной конфигурацией комнат.

Перепланировка в соответствующих квартирах зачастую предусматривает организацию новых дверных проемов в несущих конструкциях с усилением, в том числе:

• демонтаж подоконника с установкой витража, выполненного из стеклопакета;
• расширение санузла за счет площади жилого помещения или перенос энергетических сетей;
• демонтаж ненесущих железобетонных стен.

В большинстве случаев для таких квартир перепланировка осуществляется по типовому проекту МНИИТЭП, а точнее по каталогу типовых переустройств по части В. Соответствующие операции предусматривают обследование несущих элементов, осуществление технических расчетов и разработку конкретного плана переустройства.

Все заявленные изменения должны быть согласованы с территориальной жилищной инспекцией в обязательном порядке.

В панельном доме

Перепланировка в панельных домах возможна в соответствии с существующими строительными требованиями, но при учете некоторых технических нюансов. Для ремонтно-строительных работ в таких помещениях необходима разработка генерального плана, который не может быть получен без согласования процесса с государственными контролирующими инстанциями.

Некоторые квартиры в панельных домах могут вообще не иметь несущих стен, которые обычно находятся в середине помещения. В процессе перепланировки важно ориентироваться на количество окон, ведь в каждой комнате должен быть оборудован как минимум один оконный проем.

Стоит отметить, что в случаях. если в одной из комнат невозможна установка нового окна, то важно позаботиться о формировании дополнительной вентиляции.

С длинным коридором

Для перепланировки помещений с длинным коридором важна разработка срезанных углов гостиной комнаты для изменения возможных маршрутов перемещения людей в рамках объекта недвижимости, а также для формирования новых зон.

Стена гостиной может быть сдвинута в сторону окна в случаях, если планируется размещение в прихожей массивных элементов мебели. Стоит отметить, что такой вариант будет особенно удачным только для симметричных комнат.

После осуществления соответствующих процедур коридор будет значительно удлинен, но помещение, отведенное под кухню, все также будет оставаться изолированным помещением.

Вход в ванную комнату также должен быть срезанным под углом в 45 градусов. Это обуславливается тем, что благодаря этому будет разделена спальня и кабинет. Также это может помочь немного увеличить площадь ванной.

В сталинском доме

Довольно часто в квартирах сталинского типа начальной планировкой предусматривается наличие очень длинного коридора, который значительно уменьшает общее жилое пространство. Избавиться от такого неудобства можно путем объединения коридора с имеющимися жилыми помещениями.

В некоторых случаях может быть осуществлено переустройство кухни в просторную гостиную комнату благодаря демонтажу одной из перегородок. При перепланировке, собственники таких помещений также довольно часто объединяют две из трех жилых комнат в одну гостиную.

В хрущевке

Возможны несколько вариантов перепланировки хрущевок на основе имеющейся проектной документации:

• распашонка – самый маленький вариант планировки с общей площадью не более 43 кв. м.;
• помещения серии 1605-5 – общий размер 54 кв. м.;
• апартаменты серии 1-510;
• серия К-7 — такие помещения обладают наибольшей площадью — считается, что перепланировки, выполненные по такому типу, являются наиболее удобными.

Стоит отметить, что при разработке соответствующей документации важно учитывать некоторые нюансы. Связаны они прежде всего с невозможностью осуществления того или иного типа работ в таких помещениях.

Именно поэтому не смогут быть согласованы следующие мероприятия:

• увеличение площади кухни, ванной комнаты и санузла за счет жилого помещения – существующие строительные нормы устанавливают, что для подобных целей могут использоваться только технические комнаты;
• кухня не может быть расширена за счет санузла;
• при объединении кухни с жилой комнатой для создания гостиной невозможен перенос газового или электрического оборудования на новое место, не предусмотренное начальной планировкой;
• если на кухне установлена газовая лита, то полное объединение становится невозможным – решить возникшую проблему будет можно только при монтаже раздвижных перегородок с укрепленной конструкцией.

В брежневке

Перепланировка трехкомнатной квартиры в брежневке в большинстве случаев предусматривает увеличение полезной площади ванной комнаты или санузла за счет демонтажа разделяющего перекрытия. Также можно осуществить удачный перенос двери, ведущей в санузел. Желательно делать это со стороны коридора.

Проектная документация по перепланировке квартир такого типа может быть разработана только на основании предоставления в специализированную организацию технического заключения, в котором четко прописывается степень изношенности инженерных коммуникаций и общих конструктивных элементов строения.

В случае, если дом находится в аварийном состоянии, то процедура перепланировки может быть значительно усложнена. Сроки согласования напрямую зависят от объема заявленных ремонтно-строительных мероприятий и от необходимости изменения конфигурации несущих стен. Максимальный срок согласования с контролирующими организациями может в худшем случае составить 6 месяцев.