Обзор плюсов и минусов незаконной перепланировки

Внесение коррективов в структуру помещения путем разборки перегородок, сноса стен позволяет существенно расширить пространство и создать желанный дизайн. Любые изменения, осуществляемые в жилье, подлежат законной оценке и фиксации, поскольку, например, квартира – составляющий элемент общего дома и какие-либо изменения могут повлиять на его надежность.

Самовольная работа и действия, направленные на изменение конфигурации жилья, без внесения этой информации в технический паспорт, согласно статьи закона, считается незаконной перепланировкой, и влекут за собой административные и даже уголовные последствия.

Жильцы, осуществляющие такие действия, всегда уверенны, что жилье их частная собственность и право вносить изменения принадлежит исключительно им, кроме того о таких действиях вряд ли кто-то узнает и проверит их законность. Такое мнение является весьма сомнительным, поскольку строительные работы видят соседи, работники коммунальных служб при плановой проверке, работники БТИ.

Любые несоответствия между планом имущества, даже если имеется нежилое помещение, тянут за собой юридические последствия, такое жилье невозможно продать, приватизировать либо распорядиться им другими методами.

Когда это возможно

Противозаконная перепланировка территории помещения – плановые или осуществленные действия по реконструкции его структуры, противоречащие законодательным требованиям, которые невозможно согласовать либо узаконить.

Несогласованные, самовольные, а также незаконные действия по перепланировке помещений – это те, которые осуществлены без получения на то позволения и одобрения, нарушающие строительные, юридические требования.

Исходя из правовой терминологии, выходит, что незаконная перепланировка и ее подтверждение невозможны, но выход все же есть. Если действия уже осуществлены и факт перепланировки имеется, узаконить ее уже невозможно, придется выполнить необходимые работы снова, но с условием соблюдения требуемых норм. Лучше всего до начала действий получить одобрение и обеспечить законность.

Юридическую ответственность в полной мере несет обладатель помещения: дома или квартиры. Владелец многоквартирного дома при выявлении таких действий будет вынужден оплатить штраф, сумма зависит от масштаба деяний, к тому же, согласно Жилищного кодекса, обяжут вернуть помещение к исходному виду согласно технического плана.

Другими словами, сломать все, что было вложено и вернуть на прежние позиции. Недопуск инспектора Жилищной инспекции приведет его в суд. Если же незаконная планировка не будет исправлена в срок, согласно предписания, дело идет в судебную инстанцию, а помещение, согласно ЖК, впоследствии будет конфисковано и выставлено на продажу.

Что стоит делать

Многие владельцы жилья и нежилых помещений, желая избежать бюрократии и лишних затрат, осуществляют перепланировку, не узаконив ее в государственных инстанциях.

Впоследствии после такого решения необходимо признание, и они приводят к серьезным юридическим проблемам. Несанкционированное изменение конструкции помещения – это нарушение закона, влекущее за собой материальный штраф и обязательство согласования и узаконивания перепланировки путем приведения документации в должный вид с четко обусловленными сроками в рамках законодательных актов. Игнорирование приведет владельца в суд, и, в крайнем случае, к потере собственности.

Распоряжение имуществом обязует предоставить технический паспорт, оформленный через органы государственной технической инвентаризации, что раскроет факт перепланировки и обяжет вернуть все в прежний вид.

Запрещено законом такие виды перепланировки:

• внесение изменений в местоположение коммуникаций;
• разрушение стен и объединение помещений;
• изменение технических параметров помещения;
• установка специального оборудования;
• изменение вентиляционных каналов;
• увеличение нагрузки на несущие конструкции;
• выносить систему отопления на внешние конструкции – балконы, лоджии;
• объединять систему обогрева с общей трубой;
• грубо нарушать строительные нормы;
• изменять стены;
• переносить электропроводку;
• строить терассы и пристройки;
• менять структуру чердаков и крыш

Технический паспорт с поэтажным планом, составленный данным органом, должен быть предоставлен при сделках: купли-продажи имущества, составления завещания, акта дарения, оформления договора залога или ипотеки. Наличие красных линий в техпаспорте указывает на наличие незаконной перепланировки.

Способы согласования незаконных действий:

• судебные органы – в случае соответствия действий нормам закона;
• с помощью строителей, которые приведут помещение в соответствие с нормами закона либо с первоначальным видом.

С целью согласования перепланировки необходимо обратиться в органы жилищного надзора с заявлением и следующими документами:

• свидетельством, подтверждающим право собственности;
• проектной документацией;
• справкой о состоянии расчетных счетов.

Куда и как можно жаловаться

Образец заявления

При подаче искового заявления и обращении в суд существуют определенные юридические нюансы, учитывая, что решение по согласованию незаконной перепланировки решаются только в правовом поле.

До подачи иска заявителю необходимо подготовить ряд документов фиксирующих факт возможности сохранения изменений без возврата в прежний вид, заключающих, что действия соответствуют норме закона, для этого необходимо получить подтверждение в инвентарьбюро, пожарной инспекции, то есть органах, которые вправе проводить экспертизу и дать заключение.

В суде ответчиком будет орган по жилищным вопросам, третьи лица – граждане, проживающие в данном помещении.

Скачать образец заявления на перепланировку

Рассматривается исковое дело местным судом по месту регистрации имущества.

Судебная практика

Процесс согласования незаконной планировки возможен, если не имеет место нарушение законных норм.

Практика судебной деятельности показывает, что легитимировать возможно только те изменения, которые не идут в разрез с законом, не основывают угрозы и эффекта разрушения в помещении владельца и соседей, а также конструкции в целом.

Если, к примеру, принято решение и проведены работы по объединению комнат, помещение превратилось в студию, но это не несет угрозы помещению владельца и соседям, такую процедуру узаконить возможно. Противоположная ситуация: построена перегородка, что создало дополнительную нагрузку на стены и перекрытия. Такой вариант узаконить сложно, как и оформить работы «задним числом» возможности не представиться, суд также не поддержит это и обяжет возвратить жилище в исходный вид, наложив штраф.

Действия, затрагивающие несущие конструкции, возможно выполнять с разработкой проекта реконструкции после получения законного разрешения жилищной комиссии, которая разрабатывает проект и несет за него ответственность.

Работы, произведенные не специалистами, могут привести к аварийным последствиям, появлениям трещин, разрушениям и узаконить такие действия через судебные органы не представляется возможности.

Не получится судом узаконить работы, которые привели к появлению трудности доступа к коммуникациям, трубам, стоякам, и если таковые действия будут обнаружены, на владельца наложат штраф и обяжут вернуть все в прежний вид.

Судом не удастся узаконить действия по объединению балкона или лоджии с комнатами и вынесением батареи из нее, что нарушает архитектонику отопительной системы. Суд утвердит только те работы, которые выполнены, согласно требованиям и норм.

Жилищная инспекция

Действия по согласованию лучше осуществлять до начала реконструкции и работ. Для этого необходимо обратиться в Жилищную инспекцию – государственный орган исполнительной власти уполномоченный контролировать жилищный фонд страны.

Обратившись в это орган с заявлением, для оценки выходит эксперт, который проверяет возможность проведения работ с соблюдением норм, после чего выдает разрешение. На основании разрешения составляется план проекта реконструкции и таким образом все действия становятся законными.

Если же перепланировка уже осуществлена незаконно, владелец обязан будет ее узаконить, процедура такая же, как и при согласовании. Эксперт Жилищной инспекции оценит законность действий. Невыполнение требований повлечет за собой судебную тяжбу с возможной конфискацией имущества.

Выявление нарушений

Законодательство четко обязывает собственника согласовывать либо узаконивать любые действия по перепланировке помещения. Переоборудование может представлять собой изменение расположения коммуникаций, вентиляции, электросети. Любые из вышеуказанных действий возможны после согласования с инженерами Жилищной инспекции.

При осуществлении незаконной перепланировки без согласования она может быть выявлена при помощи:

• информации соседей, которые знают куда жаловаться;
• сотрудники жилищно-эксплуатационной комиссии, пришедшие с инспекцией;
• при продаже имущества и оценке его сотрудниками БТИ.

Последующие шаги

Ответственность

Незаконная перепланировка несет за собой юридическую ответственность. Любые самовольные действия будут пресечены законодательно и владелец наказан.

В зависимости от последствий, на действия может быть наложена административная или уголовная ответственность. Владелец помещения должен иметь четкое представление, что можно делать, а чего нельзя.

Любое деяние по реконструкции помещения должно быть согласовано с Жилищной инспекцией, в противном случае факт действий будет раскрыт и в таком случае владелец понесет гораздо большие затраты.

Изменения конструкции помещения, перенос стен, изменение разъемов дверей, их ликвидация, перенос коммуникаций, канализации, создание преград к их доступу служат к привлечению к ответственности инициатора и владельца.

Последствия

Последствия незаконной самодеятельной могут быть юридически и технически серьезными для владельца помещения. Любые незаконные отклонения от данных кадастрового паспорта объекта недвижимости будут поводом для привлечения к ответственности владельца работниками БТИ. Эксперт службы оценит масштаб изменений, составит акт с внесением нарушений в документацию красной линией и соответственно выдвинет требования владельцу.

Самовольной является любая реконструкцию произведенная в помещении без согласования с Жилищной инспекцией или БТИ. Выдача разрешения на переоборудование также выдается после предоставления первоначальной технической документации. Для разрешения реконструкции необходим проект перепланировки.

Что же можно, а чего нельзя делать? Разрешается – любой косметический ремонт, менять инженерные сети на аналогичные. Нельзя: менять несущие конструкции, выносить на балкон или лоджию отопительную систему, создавать дополнительную нагрузку на несущие стены.

Штрафы

В 2023 году ужесточены меры по привлечению к ответственности владельцев помещений с незаконной перепланировкой.

В результате выявления факта таких деяний владелец будет нести ответственность в виде:

• штрафа, если факт будет выявлен жилищной инспекцией, сумма от 10000 рублей для квартиры до 120000 для офиса;
• владельца обяжут узаконить перепланировку в течение нескольких месяцев, если это не будет реализовано – повторный штраф;
• если в итоге перепланировка не будет санкционирована, будет суд и принудительная конфискация имущества с последующей реализацией на торгах;
• в случае невозможности узаконить проведенные работы, владелец будет оштрафован с требованием вернуть помещению первоначальный вид.

Штраф может быть наложен также на арендаторов нежилых помещений, а также наложен на граждан, должностных и юридических лиц.

Согласование на переделку жилья

Переделка жилья подлежит обязательному согласованию либо законному подтверждению таких мероприятий.

Следует попытаться согласовать перепланировку с органами БТИ, подав им заявление. Также можно обратиться в Жилищную инспекцию для согласования с жилищным инспектором и последующим утверждением в кадастровом реестре. Разработкой проекта могут заниматься только организации, имеющие соответствующую лицензию.

Владелец подает заявление на согласование перепланировки, указав, какие виды работ проведены и период проведения. Заявление должно быть рассмотрено в течение 45 дней. Создается комиссия, которая посетит помещение, оценит технические изменения, выдаст заключение.

Оптимальный вариант — согласование до переделки, а для этого подается заявление, техническая документация, план перепланировки.

Если БТИ отказывает в такой процедуре, необходимо обращаться в судебную инстанцию, пытаясь доказать, что проведенные работы выполнены без нарушений, несущих угрозу.