План покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Чтобы повысить комфортность жилых помещений, улучшить их практичность и эргономичность, реализовать дизайнерские решения, применяют перепланировку. В ее процессе вносятся изменения в технические документы (паспорт, план) недвижимости. Процедура являет собой ремонтно-строительные работы, после проведения которых архитектура жилья перестает соответствовать таковой, зафиксированной в первоначальном поэтажном плане сооружения.

Для перепланировки, если она делается согласно правилам и соблюдая закон, нужно получить разрешение. Зачастую такие работы проводятся без него, поэтому покупка квартиры с незаконной перепланировкой должна учитывать вопросы: можно ли в будущем легализировать проведенные изменения, не несут ли они опасность для сохранности помещения и соседних квартир, нет ли запрещенных перестроек, не придется ли возвращать все в исходное состояние, если изменения будут обнаружены госорганами.

Перепланировку следует отличать от переустройства и реконструкции. Все эти процедуры регламентируются Градостроительным и Жилищным кодексом (в частности, ст. 25, 26). Чтобы отличить перепланировку от иных строительных работ в квартире, необходимо знать, какие изменения в помещении она включает.

Перепланировка состоит из таких действий:

• демонтажа и возведения новых стен и перегородок;
• заделывания и установки дверных проемов, арок;
• переносов, разборок перегородок;
• разукрупнений, уменьшений многокомнатного жилья;
• расширений жилой площади за счет изменений, касающихся вспомогательных помещений;
• объединения комнат или даже соседних квартир.

Вкратце, перепланировка – это изменения конфигурации квартиры и комнат. Зачастую она делается в панельных домах (КОПЭ), хрущевках (особенно 3х или 4х комнатных), в ином жилье советского периода, то есть там, где есть стандартная планировка, которая во многих случаях не совсем эргономичная и удобная. Проводится также и в новых квартирах для реализации дизайнерских желаний владельца по улучшению жилья.

Переустройство – это изменения в инженерных, технических, электрических системах квартиры. Как правило, оно делается вместе с перепланировкой. Покупка квартиры с незаконной перепланировкой также должна учитывать, какое переустройство делалось. Независимо от того, законные или незаконные работы, необходимо также проверить, отвечают ли ремонтно-строительные работы Правилам технической эксплуатации жилищного фонда (например, разделам 4, 5).

Общие детали

Квартиру с незаконной перепланировкой можно купить или продать – в законодательстве нет ограничений в этих случаях, то есть нет такой преграды для отчуждения жилья, как незаконная перепланировка. Если выявится, что работы в квартире были проведены без разрешения, то в свидетельстве о праве собственности указывается запись в пункте обременения – «незаконная перепланировка». Многих она настораживает, но на практике, если все сделано правильно и это не грозит разрушением дома, ничего страшного в этом нет.

При законной перепланировке всегда вносятся изменения в технические документы на недвижимость. Она бывает двух видов: простой и сложной. Первую осуществляют согласно эскизу, который можно разработать самому, отметив на копии плана, например, перегородки, которые планируется снять. На работы по такому эскизу нужно разрешение, но в отличие от проекта, его можно нарисовать самому. Простые работы включают замену перегородок, перенос сантехники и подобное.

Второй вариант – сложная перепланировка. Соответственно, работы имеют значительный характер и осуществляются по проекту, разработанному специализированными проектными организациями. Такой проект стоит достаточно дорого.

Вся процедура согласования при сложном варианте занимает много времени (около 6 мес.) в нескольких инстанциях – именно поэтому зачастую владельцы квартир предпочитают делать перепланировку самовольно. Иногда выгоднее сделать работы без разрешения быстрее и потом заплатить штраф, чем заниматься трудоемкий процедурой разработки проекта и согласования.

Проект требуется, когда делается объединение комнат, установка лестниц, когда увеличивается площадь за счет лоджии и для подобных глубоких изменений. После получения разрешения необходимо пригласить сотрудника БТИ, чтобы тот осмотрел квартиру и составил акт. Далее, БТИ выдает новый техпаспорт с новыми параметрами помещения.

Выше вкратце описано процесс получения разрешения на перепланировку. При покупке квартиры могут возникнуть сомнения, считаются ли проведенные работы перепланировкой или нет.

Можно не согласовывать такие работы:

• косметическое улучшение помещения;
• монтаж встроенной мебели;
• замену батарей, розеток;
• установку оборудования, не увеличивающего общего потребления воды и света.

Запрещены при перепланировке следующие работы:

• перенос батарей на балкон;
• устанавливать теплые полы, используя общее теплоснабжение;
• обустройство камина в квартире;
• переносить кухню, санузел над или под жилую комнату соседей;
• совмещать жилую комнату с кухней;
• убирать или укорачивать несущие стены и подобное.

Перечисленное касается панельных домов. В таких конструкциях также нельзя проводить другие действия, приводящие к нарушению прочности всего сооружения. В кирпичных домах список запрещенных работ короче. Например, там допускается установка камина. Если дом новый, то можно увеличивать площадь комнаты за счет балкона (лоджии) – в типовых сооружениях этого делать нельзя.

Шанс будущей продажи

Перед продажей можно узаконить перепланировку, если она была проведена без разрешения и сделанные работы допускают это. Можно и не делать этого. Квартиру с неузаконенной перепланировкой можно продать. Самый лучший вариант, если о ней не знает БТИ и если проведенные работы устраивают покупателя – тогда простая процедура покупки/продажи.

Во всех случаях следует помнить: все риски и ответственность, если состоялась покупка квартиры с незаконной перепланировкой, будет нести не тот, кто ее сделал, а тот, кто купил недвижимость с ней. Уловка заключается в том, что продавец продает квартиру по старым техническим документам – планировка ведь незаконная и не отображена в планах, техпаспортах.

Считается, что квартира продается в первозданном виде, ведь в документах не указаны проведенные незаконные работы, соответственно, если обнаруживаются изменения, то ответственный за них текущий владелец.

Продавец при продаже недвижимости с несогласованной перепланировкой не рискует ничем, поскольку он продал ее по старой планировке. При этом для покупателя есть один плюс – он может договариваться о скидке, посылаясь на нелегализованные проведенные изменения и на то, что в будущем, рано или поздно, их придется узаконить с выплатой штрафов и затратами на оформления документов.

Оговорки насчёт покупки квартиры с незаконной перепланировкой

В общем, продать или купить жилье с незаконной перепланировкой возможно таким же способом, как и обычно, за исключением нескольких оговорок. Проблемы у нового владельца будут зависеть от того, как были проведены работы.

Как правило, изменения потянут за собой лишь штраф и затраты на внесения изменений в техническую документацию, если возникнет необходимость легализовать перепланировку. Но если были проведены работы, которые угрожают целостности строения и возникает риск его разрушения, то Жилинспекция и суд могут обязать привести жилье в первоначальный вид, а также компенсировать нанесенный ущерб другим жильцам.

Следует отметить, что если работы проведены и остались не замеченными государственными органами (БТИ, Жилинспекцией), то они могут оставаться не легализированными десятки лет.

Нюансы получения

Легализация незаконной перепланировки квартиры – обычно, занятие весьма кропотливое, это следует учесть при покупке такого жилья. Основное, что нужно помнить при покупке – даже если не планируется оформлять перепланировку сразу, это должно быть возможным сделать в будущем. То есть изменения в конфигурацию квартиры не должны быть настолько существенными или так нарушать нормы, чтобы потом пришлось приводить жилье в первоначальный вид, в том числе и по решению суда.

Основные нюансы такие:

• Ограничений в законодательстве на продажу квартиры с неоформленной перепланировкой нет.
• Квартира по старым документам может без проблем оставаться в таком состоянии десятки лет, но рано или поздно новому владельцу придется заняться легализацией перепланировки с уплатой штрафов. Это бывает, например, когда берется кредит, а квартира служит обеспечением или при ипотеке. Тогда банк может потребовать оформить проведенные работы.
• Отвечает за перепланировку и ее последствия новый владелец.

Итак, после покупки квартиры у собственника есть три варианта:

• Оставить все как есть до возникновения необходимости легализации.
• Собрать документы, оплатить штрафы и стоимость изготовления новых документов и оформить работы законным путем.
• Вернуть жилье в первоначальный вид, указанный на поэтажном плане. Чаще это делается не по собственной воле покупателя, а когда нарушения выявлены, и они не допускают возможности легализации. В таком случае выносится предписание госорганов. Если гражданин в добровольном порядке не выполняет его, то вопрос решается судом.

Есть несколько уловок, позволяющих решить некоторые проблемы в ситуациях с перепланировкой, а именно: можно узаконить проведенные работы «задним числом» или как планируемые.

При покупке жилья желательно совершить такие действия:

1. Оценить объем осуществленных работ.
2. Выяснить, нет ли недопустимых изменений.
3. Проверить, не затрагивались ли несущие конструкции.

Если выше указанного нет, то новый владелец сможет без проблем узаконить перепланировку, причем можно это сделать «задним числом» или оформить ее как планируемую без уплаты штрафов. То есть новый жилец не сообщает госорганам, что работы уже проведены, а лишь согласовывает то, что такие работы будут в будущем проведены, хотя на самом деле они уже сделаны. Таким образом можно осуществить получение документов на уже сделанные изменения в квартире, не уплачивая штрафы.

Описанные варианты не подойдут, когда работы затронули несущие конструкции, поскольку в этом случае квартиру должен посетить инженер БТИ для осмотра и написания технического заключения.

Если был пробит проем в несущей стене, согласовать перепланировку как планируемую не выйдет. В таком случае новому собственнику придется заплатить штраф. Если проем будет угрожать целостности здания, то владелец получит предписание БТИ возвратить все в предыдущий вид, а в техдокументах проведенные изменения будут отображены красными линиями.

Есть виды работ по состоянию на 2023 год, которые невозможно согласовать никак ни при каких обстоятельствах, а именно:

• расширение, перенос мокрых комнат на жилую площадь;
• демонтаж несущих конструкций;
• объединение жилых площадей или кухни с лоджиями и балконами;
• урезание, убирание вентиляционных конструкций;
• фиксация или перенос систем инженерии в стены, если при этом исключается возможность доступа к ним;
• нельзя делать из газифицированной кухни и других комнат одно помещение;
• запрещено создавать водные теплые полы от общей системы водопровода или обогрева.

Если обнаружены указанные запрещенные действия, согласовать их не выйдет никак. В этом случае выносится предписание, обязывающее собственника возвратить все в предыдущий вид, что может стоить больших денег.

Стандартно при покупке квартиры с незаконно измененной конфигурацией стороны договариваются между собой о снижении ее цены, и недвижимость приобретается, когда покупателю известно ее состояние. Но ему следует учесть риски, когда при взятии кредита банк может потребовать легализации проведенных работ. Такие требования возникают, как правило, при ипотеке, а в иных случаях банк лояльно относится к этому вопросу, ведь в его интересах дать кредит.

Согласно нормам, регулирующим отношения в сфере жилья (Жилищный кодекс и др.), если собственник не оформит незаконную перепланировку, допускается изъятие жилплощади в судебном порядке. Следует сказать, что это бывает очень редко, таких случаев единицы. Они возможны, когда перепланировкой нанесен значительный вред всему зданию, создана опасность его обрушения.

Даже если банк требует официального оформления, то можно договориться с ним и обязаться осуществить легализацию в установленный срок, например, от 6 мес. до 1 года. Срок надо определять как можно продолжительнее, поскольку, если обнаружится, что перепланировка содержит запрещенные мероприятия, то проведения обратной процедуры и ее оформление потребует много времени и затрат.

Продажа незаконно перепланированной квартиры в большинстве случаев учитывает большую скидку именно по причине незаконно проведенных работ. Часто продавцы таких квартир предпочитают провести легализацию сделанных изменений перед продажей, чтобы не делать скидку, которая может достигать 10%. По этой же причине, с другой стороны, для покупателя покупка квартиры с незаконной перепланировкой выгодна.

Если в ипотеку

Перепланировать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но для этого необходимо согласие банка. В этом случае проведенные работы уже должны быть согласованы – на незаконные работы банк не согласится никогда. Сдать недвижимость в ипотеку с уже проведенными несогласованными изменениями в ее конфигурации тоже возможно.

Если в кредитном договоре не упоминается запрет на перепланировку, то такие работы можно провести и без согласия кредитора. Так же можно получить взаймы средства под квартиру, в которой уже проведены незаконные работы. Но в большинстве случаев указанные вопросы урегулированы в договоре кредитования или ипотеки.

Есть такие варианты условий ипотечных и кредитных договоров касательно рассматриваемого вопроса:

• запрет на перепланировку до выплаты долга прямо указан в соглашении;
• запрет не указан;
• выдача кредита допускается, если квартира с незаконно измененной конфигурацией выступает обеспечением, но с условием в будущем легализовать проведенные работы в определенный срок (одновременно устанавливается запрет на такие работы в будущем без согласия банка).

Почти все банки дают согласие на проведение перепланировки законным путем, а если она уже сделана и незаконная, то выдают деньги, но с условием ее легализации. Если же работы незначительные, то кредитное учреждение и вовсе может закрыть глаза на уже проведенные изменения. Но почти всегда в договоре содержится пункт, запрещающий именно проведение в будущем незаконной перепланировки.

Этапы и условия проведения перепланировки квартиры, взятой в ипотеку:

• стандартно не должно быть задолженности по ипотеке, а также должно пройти 6 мес. со дня оформления договора;
• не должно быть запрещенных переделок;
• необходимо взять в БТИ копию поэтажного плана жилья – это будет основа эскиза или проекта перепланировки;
• план перепланировки предоставляется в банк (при этом получение согласия проще, если осуществляются незначительные переделки, для этого потребуется всего лишь самостоятельно нарисованный на основании плана квартиры эскиз);
• при более сложных работах заказывается проект перепланировки в специализированных проектных организациях;
• банковские страховщики должны одобрить работы;
• далее, необходимо обратиться в Жилинспекцию и БТИ за разрешением, после чего можно провести работы.

Как правило, банк периодически, раз в год или полгода, направляет своих инспекторов для проверки ипотечного имущества, поэтому втайне от кредитного учреждения работы провести не выйдет. Если они все же сделаны, выход один – договориться с банком и провести их легализацию, при этом даже возможно удастся избежать штрафов.

Возможные риски

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой чревата для покупателя рисками по следующим параметрам:

• можно купить жилье с запрещенными изменениями, которые нельзя никоим образом легализировать (если они обнаружатся госорганами, например, при следующей перепродаже недвижимости, придется возвращать помещение в первоначальный вид);
• перепланировка привела к повреждению здания, угрожает безопасности дома и несущим конструкциям – тогда придется оплатить штраф и привести помещение в первоначальное состояние;
• на покупателя переходит ответственность за внесенные изменения в полной мере.

Последствия сделки и штрафы

Последствия сделки покупки квартиры с нелегализированной перепланировкой зачастую не критические – все зависит от степени изменений. Если они соответствуют строительным нормам и допускаются, то придется заплатить штраф и потратить некоторые средства на внесения изменения в техдокументы недвижимости.

Исключения составляют случаи, когда произведены запрещенные изменения – их невозможно узаконить, поэтому придется платить и штрафы, и выполнять предписание Жилинспекции или решение суда по возвращению помещения в первоначальное состояние.

Если же возникла необходимость в легализации проведенных работ, владельцу грозят следующие последствия и санкции по состоянию на 2023 год:

• для физических лиц – 2 тыс. – 3 тыс. руб.;
• должностные лица – 4 тыс. – 5 тыс. руб.;
• юридические лица – 40 тыс. – 50 тыс. руб.;
• эти же штрафы, если нанесен ущерб имуществу или здоровью третьих лиц – соответственно, до 5 тыс., до 50 тыс., до 300 тыс. руб.;
• при серьезном ущербе и доказанности пострадавшими, что действия владельца носили умышленный характер, кроме штрафов, предусмотрена полная компенсация вреда, нанесенного третьим лицам;
• суд может постановить привести помещение в предыдущее состояние и плюс к этому наложить указанные штрафы;
• в очень редких случаях, когда причинен очень серьезный ущерб зданию и другим жильцам, собственнику грозит выселение, но только по решению суда.

Конечно, санкции грозят, если перепланировка будет обнаружена госорганами – зачастую самовольно перепланированные квартиры легко продаются/перепродаются без оформленных изменений, а люди проживают в них всю свою жизнь нисколько не беспокоясь об этом.