Особенности регистрации перепланировки в БТИ

Большинство владельцев квартир, особенно тех, которые были построены на территории бывшего Советского Союза по жилищной программе Хрущёва, проживают в помещениях, которые не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к комфорту и дизайну. Многие собственники уже перепланировали жилые помещения внутри, другим это еще только предстоит.

За многие годы из сложившейся практики известно, что большинство собственников прибегают к реконструкции внутренних помещений, не имея на то законных оснований. Приглашая даже опытных дизайнеров, они не подозревают, что их квартира в конечном итоге не будет соответствовать жилищным нормам, что повлечет за собой административную ответственность.

В Жилищном и Гражданском кодексе оговорены требования, которые необходимо учесть при проведении реконструкции и переоборудования нежилого или жилого помещения. В первую очередь владелец обязан обратиться в соответствующие организации, где специалисты составят проект перепланировки, он должен быть утвержден, затем только можно приступать к ремонтным работам.

Существует перечень действий, которые никак не могут быть утверждены, тем более их нельзя проводить самовольно. В обязательном порядке должна быть проведена регистрация перепланировки в БТИ, где в техническую документацию внесутся все проведенные изменения.

Если владелец проведет перепланировку самовольно, но после проверки Жилищной инспекции выяснится, что изменения не соответствуют жилищным и строительным нормам, то от него потребуют вернуть помещение к первоначальному виду, а, если возможно, узаконить их. Так происходит чаще всего, потому что желания владельцев не вмещаются в требования законодательных норм, но их выполнения может потребовать не только ЖЭУ, соседи, архитектурное бюро, Жилинспекция, но и суд.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой также проблематично, ее придется собственнику узаконить до подписания договора купли-продажи или договориться с покупателем, чтобы он впоследствии прошел процедуру самостоятельно. Причем новому владельцу необходимо учесть, что незаконные действия бывшего собственника будут стоить ему немалых расходов.

Общие детали

Дизайн-проекты, которые собственники разрабатывают без участия специалистов из БТИ или проектной организации, архитектуры и градостроительства являются лишь визуализацией идеальной картины, которую не всегда можно воплотить в жизнь.

Порядок регистрации изменений, которые владелец предполагает провести в помещении, регулируется:

• Постановлениями Правительства;
• Жилищным кодексом;
• нормативными актами (ГОСТ, СаНПин, СНиП и другими).

Процесс узаконивания перепланировки состоит из нескольких этапов, которые проходятся поочередно. Регистрация в БТИ – это не только обязательное условие согласования, но последний этап. Собственникам необходимо запомнить, что в БТИ не выдается разрешение на перепланировку, там вносятся изменения в кадастровый паспорт квартиры.

Корректировки вносятся в любом случае, если собственник решил только сделать перепланировку или узаконивает уже совершенные действия. БТИ представляет собой организацию, где собирается, обрабатывается и хранится информация относительно всех объектов недвижимости. В каждом населенном пункте может быть одно территориальное отделение БТИ или несколько, в зависимости от масштабов города.

Одной из обязанностей БТИ является контролировать и выявлять незаконные перепланировки помещений. При выходе не объект техник – сотрудник бюро, обязан зафиксировать проведение текущей перепланировки, если она согласована и проводится в законном порядке.

Возможность согласования переустройства и (или) Перепланировки помещений в домах-новостройках

Когда техник выявляет факт незаконного переоборудования помещения, он отображает фактический план помещения в технических документах на квартиру красными линиями, которые наносятся поверх первоначального плана, выполненного в черном цвете. На всех документах, которые хранятся в бюро технической инвентаризации в отношении данного помещения, проставляется печать, свидетельствующая о не узаконенной перепланировке.

Если владелец помещения, который купил квартиру, получил в наследство, обменял не знал о том, что в помещении ранее была проведена незаконная перепланировка, а бывший собственник не сообщил ему об этом, он столкнется с этим фактом, когда получит на руки техпаспорт с красными линиями.

Ответственность узаконить действия бывшего собственника теперь лежит на законном владельце. Но в том случае, когда владелец планирует провести реконструкцию помещения в законном порядке, он сначала заказывает в БТИ копию техпаспорта. Затем вызывает техника, который должен засвидетельствовать, что перепланировка в помещении не проводилась.

Владелец, имея на руках техпаспорт, гражданский паспорт и правоустанавливающие документы может обращаться в отдел архитектуры для разработки проекта перепланировки.

Причиной для реконструкции, а не просто переоборудования (капитального ремонта) помещения может быть желание владельца, например:

• увеличить площадь одной из комнат за счет прихожей, другой комнаты, лоджии;
• снести перегородку между балконом и комнатой с целью увеличения размеров последней и переноса радиаторов отопления;
• объединить все комнаты в одну большую;
• увеличить санузел за счет нежилой площади;
• объединить 2 и больше квартиры в одну, которые расположены на одном этаже, верхнем или нижнем;
• обустроить проемы в несущих конструкциях или перекрытиях;
• разобрать пол;
• сделать пристройку к помещению, которое находится на 1-м этаже (балкон, лоджию, веранду);
• другие изменения.

Самостоятельное оформление

Для регистрации перепланировки, которая проводится в законном порядке или ее следует узаконить, владелец может обратиться за помощью в специальную организацию, которая занимается данными вопросами, или провести регистрацию самостоятельно.

Собственнику необходимо:

Собственник может воспользоваться для регистрации перепланировки разными проектами:

• эскизом, он оформляется на копии поэтажного плана, на которую вносятся все изменения;
• типовым проектом, который может быть выбран из каталога типовых решений;
• индивидуальный проект с техническим заключением, оно требуется, когда предполагается затронуть несущие конструкции.

Что учитывается при регистрации перепланировки в БТИ

Каждому владельцу следует учитывать, что переоборудование помещения – ответственное мероприятие, поэтому процесс перепланировки лучше узаконить сразу. Иначе этот факт все равно будет выявлен, за что владелец оплатит штраф и пройдет процесс узаконивания в принудительном порядке.

Требования

Регистрация перепланировки в БТИ на завершающем этапе возможна, если собственник изначально выполнил все требования, предусмотренные законодательными актами, подготовленным проектом, жилищными и строительными нормами. Например, никто не разрешит сносить несущие конструкции, а оборудовать в них ниши или проемы будет возможно только после специального разрешения.

Несущие стены несут на себе нагрузку всего здания, в результате неправильно проведенной реконструкции одного помещения, это может отобразиться на всем доме. Также никто не разрешит объединить кухню, где находится газовый прибор с комнатой, или за счет нее увеличить санузел и провести другие изменения.

По виду перепланировки она может быть:

Документация

Для подачи документов на получение разрешения для проведения перепланировки помещения собственнику потребуется:

• предъявить гражданский паспорт;
• получить в БТИ техпаспорт, а также поэтажный план и экспликацию, если о проведенной перепланировке не было известно раньше;
• оформить заявление о согласии всех собственников помещения на проведение реконструкции, если их несколько;
• сделать копию правоустанавливающих документов;
• оформить доверенность на лицо, которое будет занимать процессом оформления бумаг, если собственник доверяет это мероприятие другому гражданину или фирме;
• пригласить проектировщика из архитектуры или другой организации, подготовить эскиз, индивидуальный проект и при необходимости техническое заключение или выбрать типовой.

Когда владелец самостоятельно занимается вопросами подготовки документов и получения разрешения, ремонтными работами, это еще не обозначает, что общая стоимость регистрации перепланировки будет меньше, чем когда приглашается компания-посредник. Специалисты могут провести все необходимые действия намного быстрее, что не только сократит время, но и финансовые расходы, хотя их услуги, конечно, оплачиваемы.

В любом случае собранные документы подаются владельцем или доверенным лицом в Жилинспекцию, чтобы она утвердила проект перепланировки и выдала разрешение. После проведения реконструкции помещения владельцу следует получить у приемной комиссии акт о завершении перепланировки и подать его в БТИ. Организация внесет необходимые изменения в техпаспорт, а собственник получит на руки новый план помещения.

В некоторых случаях Жилинспекция может потребовать дополнительные бумаги. Например, если владелец проводит перепланировку квартиры, которая является залогом по ипотеке или ипотечному кредиту, то для получения разрешения потребуется представить письменное согласие банка.

Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

Если перепланировка будет затрагивать общедомовые конструкции, то могут потребовать согласие жильцов, его должны подписать 73% граждан, проживающих в доме.

Стоимость

БТИ является государственной контролирующей организацией, она проводит регистрацию перепланировки в квартирах и домах, а также другие операции, которые связаны с недвижимостью, например, подготавливает техническую документацию, выдает техпаспорта и другое. Жилищная инспекция была создана с целью упрощения взаимодействия с БТИ и другими контролирующим органами. Инспекция занимается вопросами жилой и нежилой недвижимости, которая относится к многоквартирным домам и частным.

В задачи Жилинспеции и БТИ входит:

• облегчить для владельцев вопросы, связанные с перепланировкой помещений;
• оперативно выдавать техпаспорта при требовании;
• бесплатно консультировать граждан;
• предотвращать риски, связанные с угрозой для здоровья и жизни, а также порчи имущества в случае проведения незаконных работ по реконструкции помещений;
• изготавливать проекты перепланировки помещений.

Бюро работает с физическими лицами и предприятиями. Стоимость услуг БТИ при участии компании-посредника, которая берет на себя обязательства по подготовке документов для владельца квартиры, например, в Москве и Московской области будет зависеть от вида выполняемых работ.

Сроки

При проведении регистрации владелец может уложиться в сроки, предусмотренные нормативными актами, например:

Основные этапы

По закону перепланировка должна быть проведена в несколько этапов:

1. Для изготовления проекта необходимо обратиться в проектно-строительную компанию, отдел архитектуры или в БТИ. На объект должен выехать специалист, который проведет консультацию владельца помещения, разъяснит возможные и невозможные варианты реконструкции. Результатом сотрудничества должен стать эскиз или проект, в котором будут отображены предстоящие изменения в помещении. Для оформления проекта специалисту может потребоваться не только техпаспорт, но и поэтажный план помещения, экспликация.
2. Для получения разрешения на проведение работ должен быть подготовлен кроме проекта весь пакет документов. Он сдается в Жилинспекцию по месту, где находится квартира. Сроки получения разрешения колеблются в пределах 1–3 мес.
3. Непосредственная реконструкция помещения. Все работы должны быть проведены согласно утвержденному перечню. Для этой цели рекомендуется нанимать подрядчика, который может провести ремонтные работы квалифицированно.
4. Когда реконструкция будет завершена необходимо подписать акт сдачи-приемки работ. Он оформляется в 3-х экземплярах специальной комиссией, для ее вызова владельцу также следует обращаться в Жилинспекцию. Один экземпляр акта выдается на руки владельцу помещения, другой направляется в БТИ, а третий будет храниться в архиве Жилинспекции.
5. На завершающей этапе в БТИ необходимо получить новый техпаспорт после предъявления акта по завершению работ. Для этого подается заявление и на дом вызывается техник. Он сверяет все документы с фактическим планом помещения, т. е. проводит техническую инвентаризацию. Также необходимо оплатить госпошлину за изготовление нового техпаспорта и работу специалиста из БТИ.

Дополнительные сведения

В некоторых случаях узаконить перепланировку владельцу удается только после получения решения суда, если, конечно, он докажет, что она соответствует жилищным нормам.

Иногда в суд на владельца помещения может подать ЖЭУ или Жилинспекция, соседи, которых не устраивают проведенные изменения, потому что они затрагивают их интересы и права. Суд в первую очередь будет рассматривать законность действий ответчика, а потом его доводы.

Если ответчик откажется узаконивать перепланировку или возвращать помещению первоначальный вид, о чем заявит Жилинспекция, то суд может вынести решение продать помещение на публичных торгах.

Выручка от продажи квартиры пойдет на:

• возмещение судебных издержек;
• проведение ремонтных работ по возвращению квартиры к первоначальному плану;
• возврат остатка бывшему владельцу.

Переоборудовать помещение будет обязан новый собственник, если его нельзя будет узаконить. В другом случае новый владелец должен за свой счет узаконить перепланировку.