Чем на самом деле отличается реконструкция от перепланировки

У собственников недвижимости, как жилой, так и коммерческой, довольно часто возникает желание либо практическая необходимость во внесении тех или иных изменений во внешний облик данных объектов и их внутреннюю структуру. В зависимости от степени и характера данных изменений, работы по их осуществлению требуют различного подхода.

Так, если речь идет об обычном текущем ремонте, установке встроенной мебели, замене инженерного оборудования на новое, но имеющее аналогичные параметры и техническое устройство, то хозяева могут реализовывать подобные изменения без каких-либо ограничений.

Совсем другое дело, если намечаются серьезные изменения, касающиеся планировки объекта недвижимости, его технических характеристик. Такие работы требуют тщательной подготовки и получения соответствующих разрешительных бумаг у ответственных органов. Наиболее распространенными видами подобного рода работ являются реконструкция и перепланировка.

Сравнение понятий

Под реконструкцией понимают изменение существующих технических характеристик объекта недвижимости и присущих ему параметров. Сюда можно отнести работы, связанные с изменением количества этажей, оборудованием настроек и пристроек, добавлением или заменой инженерных коммуникаций, которые обслуживают дом или квартиру. В процессе реконструкции собственники имеют право восстанавливать и ремонтировать конструкции несущего назначения, но не менять их.

Понятие перепланировка подразумевает изменение имеющейся конфигурации помещения. Это может быть демонтаж стен или смена их месторасположения, добавление новых окон, дверных проемов или расширение уже существующих. Все это требует предварительной подготовки проекта и согласования в соответствующих инстанциях.

Чем на деле отличается реконструкция от перепланировки

Нежилой участок

Для того, чтобы понять, чем отличается реконструкция от перепланировки нежилых помещений, необходимо точно знать, что собой представляет перепланировка.

Согласно официальному определению, которое дает законодательство, перепланировка – это выполнение в в помещении определенных работ, которые нацелены на изменение их размеров и конфигурации, установленных инженерных коммуникаций, а также их функционального назначения. Иными словами, перепланировкой можно считать любой вид вмешательства и переформатирование первоначального плана помещения.

Итак, реконструкция чаще всего связана со следующими видами работ:

• изменением формы проемов окон и дверей, а также удалением их в одних местах и созданием в других;
• обустройством и изменением входов, а также тамбуров входов;
• созданием новых лоджий и балконов, застеклением уже существующих;
• устранением старых и закреплением новых столярных элементов на фасаде.

Подобного рода работы могут проводиться как в комплексе, так и по отдельности, способствуя частичному изменению фасада здания и конструкций несущего типа.

Нежилое помещение может быть перепланировано по инициативе собственника либо того, кто данным объектом недвижимости пользуется.

Для начала процесса перепланировки заказчик должен располагать определенным пакетом документов, состоящим из:

• подтверждения наличия права на использование данного объекта;
• проектных документов;
• разрешения на проведение перепланировки конкретного объекта недвижимости.

Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

Жилое помещение

Порядок и основания для осуществления перепланировки помещений жилого типа определяются и регулируются соответствующими нормами ЖК РФ, содержащимися в 4-й главе этого кодекса.

Согласно 25-й статьи ЖК, под переустройством жилого помещения подразумевают работы по установке, смене либо изменению месторасположения инженерных коммуникаций, электрооборудования, элементов санитарно-сантехнической системы. Все это непременно должно сопровождаться внесением правок в техпаспорт, который имеет конкретная квартира.

Перепланировка помещений жилого типа может производиться исключительно после получения согласия на это от компетентной инстанции (этим занимаются органы местного самоуправления). Согласование в конечном счете сводится к принятию органом местного самоуправления решения о том, что перепланировка данного жилого помещения разрешена. После того, как перепланировка завершена, она должна быть подтверждена выдачей акта от приемочной комиссии.

Помещение жилого типа, которое было самовольно перестроено или перепланировано, может остаться в том виде, который оно приобрело в результате несанкционированных работ, если соответствующее решение будет вынесено судом. При этом недопустимо, чтобы каким-либо образом нарушались или ущемлялись интересы других граждан, равно как и наличие угрозы жизнью и здоровью окружающих.

Скачать образец заполнения согласия на перепланировку

Если запись, подтверждающая право на распоряжение жилым имуществом, была внесена в ЕГРП до того, как производились работы по перепланировке, и если такие изменения не имеют отношения к разделению, объединению либо выделению объектов, то после поступления от правообладателя соответствующего заявления делается запись о реализованных изменениях, которые не влекут ликвидацию или переход права.

Реконструкция, согласно определению Градостроительного кодекса, заключается в изменении параметров строений капитального типа, отдельных их частей и качества обеспечения инженерно-техническими коммуникациями.

В Градостроительном кодексе содержатся и другие положения, позволяющие понять, чем отличается реконструкция от перепланировки. В частности, указывается, что при реконструкции необходимо располагать специальным разрешением, которое представляет собой документ, свидетельствующий о том, что проектная документация находится в соответствии с градостроительным планом конкретного участка земли, а застройщик имеет право строить, производить капитальный ремонт и реконструкцию объектов капитального строительства.

Тот же кодекс говорит, что разрешение, дающее право вводить объект в эксплуатацию, — это документ, подтверждающий завершение работ по строительству, капитальному ремонту либо реконструкции в полном объеме согласно имеющемуся разрешению на строительство.

Разрешить вводить в эксплуатацию объект после окончания подобных работ могут только в том случае, если они были выполнены в соответствии с градостроительным планом земельного участка и проектным документам.

Строительство, равно как и проведение работ по реконструкции объектов недвижимости на земельных участках, которые не были отведены для этого в предусмотренном законодательстве порядке, либо проведение реконструкции без получения необходимых разрешений от компетентных органов, с нарушением строительных и иных норм, является недопустимым. В противном случае подобные объекты недвижимости автоматически приравниваются к самостроям.

Лицо, которое выполнило самовольную постройку или реконструкцию объекта недвижимости, может получить на него права исключительно по решению суда.

При внесении реконструированного объекта в ЕГРП тот раздел базы, в котором недвижимость находилась до осуществления работ по реконструкции, закрывается. При этом производится открытие нового раздела с регистрацией нового права собственности на регистрируемый объект.

Главные детали переустройства

Переустройство помещения – это работы, связанные с установкой, заменой или переносом инженерных коммуникаций, санитарно-технического, электро- и прочего оборудования. Все производимые при этом изменения непременно должны вноситься в техпаспорт объекта недвижимости.

В соответствии с 25-й статьей ЖК РФ, выделяют такие главные виды переустройства:

• замена сантехнических, инженерных и технологических коммуникаций;
• обустройство кухонных, туалетных и ванных комнат;
• замена газовых плит на электрические;
• изменение месторасположения приборов отопительной, газовой и сантехнической систем;
• установка дополнительного или замена старого инженерного оснащения, эксплуатация которого требует повышенного потребления энерго- и водоресурсов

В понятие переустройства также включают удаление инженерного оборудования или подводящих коммуникаций. Делаться это может лишь при условии, что имеющиеся стояки, по которым идет холодная и горячая вода, а также отводятся канализационные стоки, остаются, а не демонтируются.

Итак, основное отличие переустройства помещения от его перепланировки заключается в том, что первое подразумевает внесение значительных изменений в устройство оборудования различного назначения (технического, инженерного и электрического), тогда как второе понятие предполагает изменение планировки, то есть демонтаж и установку новых стен, объединение нескольких помещений в единое пространство и иные аналогичные процессы.