Уточнения насчёт перепланировки крыши дома

Причиной перепланировки жилых помещений чаще всего является желание владельцев расширить помещение изнутри, убрав лишние перегородки. Это не только создает чувство пространства, но увеличивает функциональность определенных помещений.

Если речь идет о квартире, которая находится в многоквартирном доме, то хозяева стараются расширить гостиную и санузел, а спальни сделать поменьше. При этом можно использовать всю нежилую площадь, включая прихожую, кладовку, лоджию. Перепланировка в частном доме дает возможность не только расшириться изнутри, но и снаружи.

Когда участок вокруг дома позволяет сделать пристройку, то чаще всего владельцы так и поступают. Но перепланировка крыши частного дома позволит сохранить землю нетронутой и увеличить жилое пространство для семьи. Самым выгодным решением для владельца дачи или частного дома является мансарда.

Надстроенное помещение может быть достаточно просторным и представлять собой отдельную жилую комнату. Там можно обустроить не только спальню, но спортивный зал, бильярдную, детскую игровую комнату или студию для творчества. Но мансарда — не единственное решение для частного дома, владелец может переоборудовать чердак, выстроить еще один этаж.

Возможность перепланировки есть и у жильцов многоквартирного дома, они могут официально реконструировать крышу, конечно, только с помощью специалистов. Такая возможность законно предоставляется жильцам верхних этажей. В любом случае перепланировка крыши, любая надстройка на ней в первую очередь возможна при прочном фундаменте.

Чаще всего в частном доме его приходится укреплять. Проект затрагивает и саму крышу, которая сначала разбирается, а затем, естественно, возводится из новых материалов. Подобные реконструкции связаны с немалыми затратами, а на проведение ремонтных работ может быть затрачено несколько месяцев.

Но хозяева при этом могут решить сразу несколько вопросов:

• повысить рыночную стоимость недвижимости;
• расширить жилое пространство;
• придать постройке современный вид;
• укрепить основание;
• оборудовать крышу из новых материалов, которые прослужат не один десяток лет.

Когда и зачем это нужно

Согласно законодательным актам, любая перепланировка в квартире или частном доме должна быть узаконена. Независимо от того, что решил реконструировать владелец, помещение внутри или снаружи, он обязан пригласить проектировщика и сделать проект, по которому в строгом порядке будут выполнены работы. Хотя перепланировать частный дом хозяин может, как ему угодно, ведь постройка не влияет на близлежащие строения и никак не может затронуть интересы соседей.

Во избежание ситуаций, когда спустя время обнаруживается, что помещение внутри не соответствует жилищным нормам, а потолок вместе с надстройкой и черепицей может провалиться в любой момент, законодатель требует от владельцев согласовывать свои действия с отделом архитектуры, градостроительства, местными властями, БТИ и другими контролирующими инстанциями.

Если все же перепланировка помещения не будет узаконена, владельца ожидают неприятности, потому что несоответствие фактического плана помещения тому, который обозначен в документах может выясниться в любой момент:

• Если Жилинспекция или коммунальная служба нагрянет в квартиру или дом и выявит не узаконенные изменения, владельца ожидает административное взыскание, предусмотренное КоАП.
• Собственника обяжут узаконить все изменения, которые он провел самостоятельно, для подачи документов будет определен срок. Если он откажется узаконивать свои действия, что особенно касается квартир, расположенных в многоквартирных домах, на него могут подать в суд. По судебному решению, помещение, не соответствующее жилищным и строительным нормам, должно быть продано на торгах.
• Нередко случается, что владелец не может узаконить перепланировку, потому что на нее не выдадут разрешение. Все изменения были проведены без приглашения специалистов, помещение не может являться жилым. Собственника обяжут вернуть помещению первоначальный вид, несмотря на то, что дом частный. Существуют требования к жилым помещениям, которые нельзя нарушать никоим образом.
• Если квартира государственная, а владелец провел несогласованную перепланировку внутри или, например, снаружи на первом этаже пристроил балкон, а на верхнем захватил самовольно чердак и обустроил его для личного пользования, – такое помещение нельзя приватизировать. Один из документов, которые подаются на приватизацию, – технический паспорт, из-за проведенных изменений он не будет соответствовать действительности. Наниматель государственного жилья обязан узаконить свои действия или вернуть помещению первоначальный вид.
• Получить кредит под залог недвижимости, в которой незаконно проведена перепланировка, также вряд ли получится.
• При продаже недвижимости владелец рискует продать ее по заниженной цене, потому что покупатели чаще всего не желают приобретать жилье, а затем за свои деньги регистрировать перепланировку.
• Помещение, которое построено или перепланировано не специалистами и без проекта, нельзя считать безопасным для проживания.

Общие моменты

Независимо от того, что предстоит владельцу, перепланировка крыши дачного дома или надстройка над частным, переоборудование чердака, который находится над квартирой, расположенной на верхнем этаже или другие изменения, которые он решил провести в своем жилище, ему необходимо получить разрешение.

Точнее собственник обязан согласовать свои действия со специалистами, ему необходимо:

1. Обратиться в БТИ, где находится техпаспорт помещения, и взять копию документа.
2. Пригласить из БТИ техника, который засвидетельствует, что ранее перепланировка не проводилась.
3. Оформить проект для перепланировки или воспользоваться типовым, который может предложить районный отдел архитектуры. Если предстоят незначительные изменения, можно использовать поэтажный план здания и на нем сделать эскиз. Если речь идет о частном доме и перепланировке в нем крыши, то проект также должен быть сделан обязательно. Проекты разрабатываются строительными и проектными организациями, в БТИ или отделе архитектуры.
4. С готовым проектом необходимо обратиться в Жилинспекцию, которая должна выдать разрешение на проведение работ. Вместе с разрешением выдается специальный журнал, в котором будет указан весь перечень работ.
5. Пригласить подрядную строительную организацию, которая выполнит ремонтные работы. Работы должны выполняться в строгом порядке по журналу.
6. Далее собственнику необходимо обратиться снова с Жилинспекцию, которая по факту выполненных работ пришлет приемную комиссию. Комиссия обязана проверить соответствие перепланировки крыши и других изменений в помещении тем, которые указаны в проекте, и выдать акт приемки-сдачи работ.
7. Далее владелец с актом завершения работ должен подойти в БТИ и подать заявление на оформление нового техпаспорта на помещение.

Варианты изменений

При оформлении проекта собственник не только должен выразить свои пожелания проектировщику, но конкретно выбрать вид крыши, а возможно помещения под ней, которое он желает обустроить. Это касается в первую очередь частных домов. Необходимо учитывать, что строение целиком должно вписываться в архитектурный ансамбль и соответствовать окружающей обстановке.

Любая крыша предназначена для защиты дома от осадков и других воздействий внешней среды, а поэтому должна быть прочной, долговечной и привлекательной, т. е. иметь декоративное оформление.

В зависимости от конструктивных особенностей крыша может быть:

Для того чтобы переоборудовать или полностью реконструировать свою крышу владелец дома может воспользоваться одним из популярных вариантов:

Особенности перепланировки крыши дома

Каждый владелец по своему желанию может выбрать крышу и переоборудовать свой дом. Учитывая климатические условия, в которых проживает владелец, вполне возможно на плоской крыше создать зону отдыха с небольшой зеленой лужайкой.

Если на территории выпадает много осадков, то лучше крышу сделать двускатной или конической. Там, где месяцами стоят морозы предпочтительней выбирать вариант с большим подчердачным пространством.

Многоквартирный

Потребовать от муниципалитета ремонта протекающей крыши и утепления могут жильцы верхнего этажа многоэтажки, им также разрешено согласовывать ее обустройство и переоборудование для личного использования.

Наиболее выгодным проектом по перепланировке крыш многоквартирных домов является обустройство мансард. Их возведение было возобновлено в России с началом 90-х годов, когда появились новые кровельные материалы. Вначале это коснулось малоэтажных домов и только через несколько лет многоэтажек.

Такая крыша довольно дорога с финансовой точки зрения, но многоквартирный дом после реконструкции получает дополнительную экономию тепла в зимний период, а срок его службы продлевается примерно на 30–40 лет. Затраты на перепланировку окупаются в течение 5 лет.

Вложение средств выгодно не только жильцам, но строителям и муниципальным властям, потому что затраты на утепление многоквартирных домов намного значительней. Мансарды создаются со свободной планировкой, поэтому продаются как полезная площадь, что очень востребовано на рынке недвижимости в последние годы.

Частный

Частные дома обычно реконструируют новые владельцы, которые приобрели недвижимость или получили в наследство. Переоборудование крыши, создание чердака или мансарды потребует не только финансовых затрат, но грамотного подхода. Проект, предложенный специалистами, может придать устаревшему зданию современный вид.

Реконструкция дома может быть выбрана собственником:

Увеличение жилой площади возможно двумя способами, через:

• оборудование мансарды на крыше дома;
• возведение пристройки.

В обоих случаях лучше всего укрепить фундамент, но если возводится мансарда, то постройка должна выдержать дополнительную нагрузку. Лучше всего обратиться к профессионалам, которые произведут точные расчеты, составят проект и смету. Для проведения реконструкции крыши необходимо пригласить строительную бригаду из 4–6 человек.

Дачный

Постройки на дачных участках обычно небольшие, которые предназначены для проживания в летний период. Они чаще всего обустроены из легких материалов, а потому возводить на строениях вторые этажи или мансарды не рекомендуется.

Чаще всего их крыши двускатные, что позволяет хозяину обустроить чердак под дополнительное жилое помещение. Если крыша нуждается в замене кровли и прогнивших стропил, то чаще всего собственники дачи сами справляются с несложными строительными работами, которые выполняются в течение летнего периода.

Ответственность за безопасность постройки лежит полностью на собственнике, вряд ли проверяющие из Жилинспекции когда-нибудь предъявят претензии к владельцу дачи, что его помещение не соответствует жилищным нормам.

Старый

Нередко владельцы ветхих деревянных построек задаются вопросом, что лучше, снести старый дом и построить новый или попытаться его реконструировать. Конечно, если постройка находится в аварийном состоянии и затраты на восстановление будут большими, то лучше ее снести. Тогда появится возможность на новом прочном фундаменте выстроить дом, который прослужит десятки лет.

Это касается особенно старых деревянных домов, где прогнившими оказываются не только стропила под крышей, но и фундамент. Реконструировать ветхую постройку возможно, но на строительство потребуется немало средств, возвести новую деревянную намного дешевле.

Несмотря на свои достоинства, деревянный дом, чаще всего за городом в деревне имеет множество недостатков:

• он подвержен гниению, поэтому его придется обрабатывать современными антисептиками;
• со временем постройка потеряла теплоизоляционные свойства, необходимо утепление;
• древесина легко возгорается, ее придется обработать специальным средством;
• чаще всего дом уже дал усадку.

Если старый дом реконструировать, то его можно использовать для дачи. В первую очередь укрепляется фундамент, в таких домах чаще всего встречается столбчатый, его можно заменить на ленточный или монолитный. Крышу лучше полностью переоборудовать, выбрав подходящий вариант, некоторые деревянные элементы со старой постройки можно использовать повторно.

Новый

Строение, выполненное из современных материалов, которое не так давно было построено, иногда нуждается в реконструкции. Это может касаться расширения жилого пространства за счет пристроек, возведения второго и третьего этажей, полной реконструкции кровли, обустройства мансарды и других перепланировок.

Если дом новый, это обозначает, что фундамент прочный и усадка может быть совсем незначительной. Поэтому владелец нового частного дома может смело заказывать проект перепланировки крыши, конечно, у специалистов. Реконструированная на новый лад крыша придаст современной постройке другой вид.

Оформление второго этажа

Надстройка второго этажа является лучшим вариантом по увеличению жилой площади, особенно, когда размеры земельного участка не позволяют делать пристройки. Если дом новый, то проблем с возведением второго этажа или мансарды не может быть, в других случаях перед началом работ лучше укрепить фундамент.

Надстройку лучше сразу проводить на законных основаниях, а для создания проекта пригласить специалиста. Также следует прописать план проведения строительных работ до мелочей, это позволит избежать ошибок и переделок.

Владельцу, который решил реконструировать свой дом и возвести второй этаж, необходимо:

1. Демонтировать кровлю. Следует аккуратно разобрать поверхность крыши, а затем кровельные перекрытия и стропильные конструкции, убрать утеплитель и гидроизоляционную прослойку.
2. Разобрать фронтон, который обычно заложен кирпичом.
3. Укрепить стены по периметру. Для этого сначала выявляются дефекты (трещины) в стенах, углах, затем вверху по периметру наваривается металлический пояс. Он скрепит стены и не позволит им дальше разрушаться.
4. Подготовить материалы для обустройства чердака или мансарды. Для каркаса выбирается брус, другими материалами выступает утеплитель, гидро- и пароизоляционный, листы ОСП или ЦСП.
5. Просчитать площадь крыши и приобрести необходимое количество кровельного материала.
6. Обустроить новую кровлю из современного материала.
7. Закрыть фронтоны пенно- или газобетоном, предварительно вставив окна и двери.

Отделочные работы проводятся в самом конце.