Последовательность перепланировки в новостройке

Многие люди, приобретая новое жилье в какой-нибудь новостройке, воспринимают свое новое приобретение как ничем неограниченное поле для ремонтных работ.

На деле же подобный подход к обустройству будущего жилья мало соответствует действующим правилам, в соответствии с которыми регламентируется проведение перепланировки в новостройке.

Особенно опасной является ситуация, когда люди собираются заниматься ремонтом в так называемой квартире со свободной планировкой, потому что на практике свобода в планировании подобных объектов оказывается мнимой, так как на планах БТИ четко расчерчиваются все перегородки, а также зоны отдельных комнат.

Именно поэтому лучше всего разобраться в особенностях проведения такого ремонта перед тем, как будет проводиться перепланировка в новостройке.

С чего начать

Изначально следует согласовать проводимый ремонт с государственными органами, и только потом уже приступать к выполнению всех процедур, так как впоследствии придется постоянно ходить на судебные разбирательства и доказывать, что проведенные работы были осуществлены в полном соответствии требованиям действующего законодательства.

Так как самостоятельно разобраться в основных правилах и законах достаточно сложно, придется заручаться поддержкой квалифицированных адвокатов, имеющих соответствующую специализацию. Конечно, если работы проведены по нормам и требованиям, то в таком случае владелец жилья сможет выиграть дело и избежит наказания, но на это придется потратить достаточно большое количество времени и сил.

При перепланировке новостройки можно заняться ремонтными работами еще до того, как будут оформлены права собственности, но предусматривается это только в тех ситуациях, когда в принципе для проведения ремонта не требуется специального разрешения.

Сделать все можно будет следующим образом:

1. Получить план квартиры.
2. Подготовить проектные документы.
3. Согласовать перепланировку с застройщиком.
4. Согласовать перепланировку в жилищной инспекции.
5. Провести ремонтные работы.
6. Составить или получить по проведенным работам акт.
7. Заказать осмотр жилья специалистом из БТИ.
8. Получить новый технический план.

Этап согласования

В соответствии с жилищным законодательством, перепланировка предусматривает изменение параметров жилья, информация о чем должна быть занесена в технический паспорт. В данном случае согласование осуществляется в соответствии с правилами, которые относятся к конкретному виду проводимых работ. В частности, согласование может быть уведомительным или разрешительным.

Получение специального разрешения со стороны местной жилищной инспекции может понадобиться в следующих случаях:

• будет изменяться месторасположение санузлов;
• при ремонте будет проводиться обустройство всевозможных проемов в несущих перегородках;
• при ремонте будет проводиться обустройство перегородок, создающих дополнительные нагрузки.

При этом стоит отметить, что есть и определенный перечень ремонтных работ, который не требует получения предварительного согласия от жилищной инспекции, и это:

• замена унитаза;
• замена напольного покрытия;
• установка антенн спутникового телевидения;
• частичное или полное устранение перегородок, которые не относятся к категории несущих;
• обустройство проемов в ненесущих перегородках;
• обустройство новых перегородок, которые не создают дополнительной нагрузки.

Помимо всего прочего, есть и такие виды перепланировки, которые в принципе запрещены и не могут быть согласованы ни при каких обстоятельствах, и это:

• увеличение кухонной комнаты за счет санузла, если квартира находится не на последнем этаже;
• увеличение кухонной или ванной комнаты больше, чем на 25% за счет жилых помещений;
• объединение кухни с жилой комнатой с помощью арки в случае установленной газовой плиты;
• демонтаж несущих стен;
• сокращение, демонтаж или перемещение общедомовых коммуникаций;
• изменение месторасположения санузла в те места, где в соседских квартирах находятся жилые комнаты;
• использование домового отопления с целью обогрева теплых полов на балконе;
• расширение балкона за счет площади жилых помещений.

Особенности перепланировки квартиры в новостройке

При возведении нового дома некоторые жильцы изначально могут быть недовольны имеющейся планировкой, поэтому еще до того, как они вступают полноценно в права собственности, их интересует свободная перепланировка в новостройке. При этом нужно правильно понимать, что данная процедура будет иметь свои особенности и тонкости.

До получения собственности

До того, как человек вступает в права собственности, он уже может согласовать перепланировку, и для этого вполне достаточно предоставить сотрудникам все необходимые документы. В частности, существуют определенные бумаги, которые могут стать заменой стандартного свидетельства о праве собственности, и они обязательно должны быть предоставлены в отделение жилищной инспекции.

При приобретении квартиры на основе долевого участия нужно подать следующий пакет бумаг:

• копию договора;
• копия договора об уступке (если он есть);
• копия акта-приема передачи (во время подачи документов обязательно должен быть предъявлен и оригинал);
• справка, полученная от застройщика и свидетельствующая о выполнении всех обязательств со стороны будущего собственника;
• копия документа, подтверждающего разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта.

Скачать образец кредитного договора

Скачать подробную информацию о долевом строительстве

При этом стоит отметить, что если возведение жилья осуществлялось с финансированием из городского бюджета, то в таком случае дополнительно должны подаваться еще и следующие бумаги:

• копия распоряжения, вынесенного правительством указанного города;
• копия акта о приемке работ, который обязательно должен подписываться не только заказчиком, но и всеми уполномоченными членами комиссии;
• справка, подтверждающая присвоение адреса указанному жилью, а также документы, которые подтверждают соответствие указанных строительных адресов почтовому;
• документы, подтверждающие наличие у заявителя прав собственности на указанное жилье.

Также стоит отметить, что в обоих ситуациях при проведении перепланировки государственные служащие должны будут получить от собственника проект переустройства и технический паспорт. В основном сложности здесь заключаются исключительно в сборе нужной документации.

В ипотеке

Несмотря на то, что большинство людей считают запрещенной перепланировку в квартире, оформленной в ипотеку, на практике все-таки можно провести такой ремонт. Это мнение пользуется широким распространением за счет того, что жилец не имеет полноценного права собственности на жилье до того момента, как полностью погасит долг перед банком.

В соответствии с нормами действующего законодательства любой человек, который является владельцем ипотечной квартиры, имеет право заниматься перепланировкой в своем жилье, но при этом для начала нужно будет получить от банка письменное согласие на проведение этой процедуры.

На самом деле получить такое разрешение достаточно просто, и в особенности это касается тех ситуаций, когда изначально в договоре ипотеки не говорится о том, что проведение перепланировки в указанном жилье запрещается.

Таким образом, проведение перепланировки квартиры в ипотеке осуществляется следующим образом:

1. Подается заявление в банковское учреждение с просьбой о рассмотрении предоставленного проекта ремонтных работ и выдачи разрешения. Достаточно часто банки требуют дополнительно предоставить также отчетность, выданную страховой компанией, так как в этих документах говорится о том, насколько повышается риск появления страховых случаев после проведенного ремонта.
2. Если банк дает согласие на проведение перепланировки, соответствующие документы подаются в территориальный орган жилищной инспекции для того, чтобы уже там получить разрешение на проведение всех работ.
3. Когда жилищная инспекция также дает согласие на проведение ремонта, остается только провести все процедуры в полном соответствии с общими правилами, а также учесть те требования, которые выдвинул сам банк.

Узаконить

За любые процедуры перепланировки отвечает жилищная инспекция, которая принимает от заявителя полный пакет документов для того, чтобы узаконить внесенные изменения, но получить их можно только в том случае, если человек имеет права собственности на указанное жилье.

В связи с этим, если человек хочет провести перепланировку определенного помещения, пока дом еще не был введен в эксплуатацию, ему это по закону делать запрещено.

На практике же такие жесткие правила действуют в основном только на территории Москвы, в то время как в регионах или даже Подмосковье можно провести перепланировку и без серьезных последствий. Единственное, что стоит отметить – перепланировка должна быть предварительно согласована с застройщиком.

Получение техпаспорта

Для того, чтобы получить техпаспорт, государственным служащим нужно предоставить следующий пакет документов:

• оригинал и копия документа, подтверждающего наличие прав собственности у заявителя;
• проектная документация или предыдущий технический паспорт;
• акт, оформленный при введении жилья в эксплуатацию;
• оригинал и копия паспорта заявителя;
• декларация, заверенная уполномоченным лицом.

Минимальная пошлина на оформление этого документа на сегодняшний день составляет 1200 рублей, но если обращаться за помощью в специализированные агентства, то там стоимость может варьироваться от 2 000 до 10 000 рублей в зависимости от расценок конкретной компании и срочности проведения всей процедуры.

Нюансы ремонта

Также нужно учитывать, что в зависимости от особенностей квартиры меняются и тонкости, которые должны соблюдаться при проведении ремонтных работ.

В двушку

Перенос перегородок должен согласовываться в соответствии с проектом перепланировки, а также техническим заключением у любой проектной организации, которая имеет соответствующие полномочия по допуску СРО. При этом стоит отметить тот факт, что изменения, которые затрагивают только внутренние ненесущие перегородки, согласовать не так сложно.

Более сложная ситуация относится к перепланировке ванных комнат и санузлов, когда они расширяются за счет других помещений. В первую очередь, при согласовании будет учитываться состояние несущих стен и того этажа, на котором находится квартира.

После этого также будут учитываться аналогичные проемы у соседей сверху и снизу. Отдельно потребуется оформить специальное техническое заключение, в котором будет присутствовать информация о состоянии всех несущих конструкций от застройщика.

Распашонка

В первую очередь, в распашонках достаточно часто устанавливают перегородки в большой комнате, так как если в комнате присутствует несколько окон, она может быть разделена на два отдельных помещения, соединенных между собой. Для этого вполне достаточно поставить гипсокартонную или кирпичную перегородку, которая не будет создавать дополнительной нагрузки и, соответственно, для ее обустройства не потребуется получать разрешение у государственных органов.

Также можно создать отдельную кухню, но это уже в любом случае потребует согласования с соответствующими инстанциями. При этом стоит отметить, что перемещение кухонной комнаты предусматривается исключительно в холл или коридор, а сама она должна находиться на расстоянии как минимум пяти метров от стояка. Если на кухне стоит электрическая плита, то в таком случае можно переместить ее и в какие-нибудь жилые комнаты.

Свободно

Свободная планировка предусматривает или полное отсутствие внутренних перегородок, или заложение только их оснований, высота которых составляет один блок или кирпич. В преимущественном большинстве случаев застройщики говорят о том, что в таком помещении можно абсолютно свободно ставить новые перегородки в любом месте, но на практике это в конечном итоге оборачивается крайне неприятными последствиями и невозможностью официального узаконивания проведенной перепланировки.

С юридической точки зрения никакой свободной планировки не предусматривается, и перед возведением дома все проекты отправляются на соответствующую экспертизу, а в самих документах присутствует информация о том, где находится коридор, санузел, ванная комната и все остальные комнаты.

Используя такой метод, застройщики обеспечивают себе экономию на возведении перегородок, которые многие люди все равно потом меняют, а также обеспечивает себе дополнительную неправдивую рекламу.

Важные моменты оформления документов

В зависимости от особенностей каждого конкретного случая для проведения перепланировки могут потребоваться разные документы, так как все здесь напрямую зависит от норм, принятых региональным правительством, а также запланированного перечня работ.

Но при этом есть такой пакет документов, который требуется в преимущественном большинстве случаев, и это:

• заявление на согласование;
• гражданский паспорт;
• документы, подтверждающие право собственности на указанное помещение;
• технический паспорт;
• экспликация помещения;
• справка, в которой содержится информация обо всех лицах, проживающих на территории квартиры;
• письменное согласие на перепланировку, оформленное каждым владельцем жилья;
• выписка с лицевого счета;
• проект, оформленный уполномоченными специалистами.

Скачать образец заполнения согласия на перепланировку

Если возникнут какие-то спорные моменты, сотрудники госорганов могут потребовать также предоставить им дополнительные документы. К примеру, если проект перепланировки указывает на возможную дополнительную нагрузку здания, заявителя могут обязать предоставить письменное заключение экспертизы, которое укажет на отсутствие подобных рисков.