Как узаконить перепланировку

Не каждый человек может осуществить свою мечту о новом комфортабельном жилище, многим приходится довольствоваться жизнью в стандартной квартире, которая не отвечает всем запросам и пожеланиям. В этом случае выходом из положения становится перепланировка, которая позволяет не только обустроить комнаты под собственные потребности, но и значительно расширить пространство жилища.

Когда приходит мысль о перепланировке, первое, о чем следует подумать, как ее узаконить. Согласование подобных изменений предполагает прохождение процедуры, в ходе которой собственник должен получить одобрение компетентных структур на проведение переустройства.

Узаконивание перепланировки квартиры согласно российскому законодательству является обязательным процессом. Невыполнение данного требования грозит владельцу штрафными санкциями, невозможностью в будущем совершать любые юридические действия с квартирой, неприятностями с соседями и прочими негативными последствиями.

Самостоятельно

Статья 26 российского Жилищного кодекса определяет, что любая перепланировка, которая проводится в жилище, должна быть предварительно согласована властными органами, а именно территориальной жилищной инспекцией. В случае несоблюдения данного законодательного требования владельцу грозит ответственность в виде штрафа до 2,5 тыс. рублей, что установлено ст. 7.21 КоАП.

Также к нему будет выдвинуто требование о придании квартире первоначального состояния. В случае невыполнения данного предписания возможны самые серьезные последствия, вплоть до решения про выселение из квартиры.

Однако статья 29 Жилищного кодекса разрешает узаконить перепланировку после того, как работы по переустройству уже выполнены, для чего должны быть соблюдены такие условия:

• в ходе перепланировки не были нарушены санитарные и строительные нормы;
• соблюдены интересы всех заинтересованных особ, к которым в том числе относятся живущие по соседству люди.

Чтобы узаконить сделанную самостоятельно перепланировку, человеку нужно пройти процедуру идентичную той, в ходе которой получается предварительное разрешение. После этого нужно пройти еще один обязательный этап — легализация в судебном порядке.

Пошаговый алгоритм действий выглядит следующим образом:

1. Сбор документов, которые необходимы для разработки проектной документации. В этом случае нужен техпаспорт на жилище и поэтажный план с экспликацией. Получить их можно в Бюро Технической Инвентаризации, на подготовку уйдет около 10 дней. В полученных документах должны быть красным отмечены зоны, подвергшиеся перепланировке. Сотрудники БТИ смогут подготовить их после того, как обследуют квартиру.
2. Легализация, как и согласование перепланировки, проводится на основании эскиза или проекта. В связи с этим следующим шагом является заказ проекта. Чтобы его получить, нужно обратиться в специализированную структуру, которая имеет соответствующий допуск. Если же переустройство минимально, можно самостоятельно выполнить эскиз.
3. Подготовленный проект перепланировки должен пройти согласование в разных инстанциях, среди них служба противопожарной безопасности, Роспотребнадзор, архитектурное управление и т.д. Если речь идет о переносе газовой плиты, придется также обращаться в газовую службу.
4. Когда все разрешения получены, следующим шагом является обращение в суд. Какие документы при этом нужно подать:
   • исковое заявление;
   • эскиз или проект, которые прошли согласование;
   • технический паспорт на квартиру;
   • документы про право собственности;
   • поэтажный план;
   • согласие на переустройство от всех жильцов.

Скачать образец заявления на перепланировку

Скачать образец заполнения согласия на перепланировку

Судебный орган назначает проведение строительно-технической экспертизы, основываясь на выводах которой и принимает решение. Она будет оплачена проигравшей стороной. Таким образом, в случае принятия решения в пользу владельца, расходы понесет структура, которая выдала предписание про устранение проведенной перепланировки.

Как узаконить перепланировку по правилам

Квартиры

Перепланировка квартиры может согласовываться по эскизу или проекту.

Второй вариант является более сложным, к нему прибегают в том случае, если при проведении строительных работ планируется затрагивать несущие стены, а также если:

• какое-то помещение будет переноситься в другое место;
• планируется перекладывать слои пола;
• газовая плита будет меняться на электрическую;
• будут возводиться тяжелые перегородки;
• планируется установка сантехнических коммуникаций.

Этот документ должен самым подробным образом описывать все запланированные изменения. Архитектурная организация имеет право разрабатывать такой документ исключительно при наличии лицензии.

Эскиз же согласовывается в упрощенном порядке. Он разрабатывается в том случае, когда в ходе перепланировки не затрагиваются несущие конструкции, а также тогда, когда комната не меняет своего функционального назначения. При подготовке эскиза используется зеленый и красный цвета: первым обозначаются те элементы, которые возводятся, а вторым – те, которые будут изменены.

В эскизе чаще всего отображают такие моменты:

• замена окон;
• проведение монтажа конструкций, которые являются не несущими;
• перенос перегородки в ванной комнате;
• новые проемы.

Человек, который считает, что он, как собственник, может совершать любые действия и изменения в собственной квартире, ошибается. Проблемы у него возникнут, если он пожелает передать собственнические права на жилище, например, продать или подарить его. А все потому, что помещение не будет соответствовать техпаспорту.

Однако нужно знать, что не всякие трансформации предполагают получение разрешения.

Простого уведомления инстанции требует:

• перемещение сантехники в пределах ванной комнаты;
• изменение тамбура, которое не влияет на его размер;
• создание между комнатами временных перегородок;
• удаление временных перегородок;
• создание проемов в межкомнатных перегородках.

В случаях, когда переустройство затрагивает фасад дома или места совместного пользования, следует получить согласие от соседей на проведение перепланировки. Во всех остальных случаях должно быть получено согласие от всех людей, которые зарегистрированы в помещении и обладают на него собственническими правами.

Процесс узаконивания переустройства выглядит так:

1. Оформляется заявление про перепланировку.
2. Человек обращается в ЖЭК для получения разрешения.
3. Присваивается техническое заключение.
4. Из домовой книжки получается выписка.
5. Все жильцы оформляют письменное согласие на проведение перепланировки.
6. Собранная документация передается в управление архитектуры.
7. Администрация выдает разрешение, которое следует зарегистрировать в БТИ, после чего остается получить новый технический паспорт.

Нежилого помещения

Процедура, которую предстоит пройти в ходе узаконивания переустройства квартиры и нежилого помещения отличается стоимостью и количеством документов, которые для этого нужны: во втором случае понадобится гораздо больший пакет бумаг, чем в случае с квартирой.

Какие же документы могут понадобиться, чтобы согласовать перепланировку нежилого помещения:

• разрешение архитектурного управления, если планируется переустройство канала вентиляции или создание отдельного входа, что затронет фасад здания;
• заключение о противопожарной безопасности дома, которое может выдать частная компания, имеющая лицензированный допуск МЧС;
• если планируется затронуть общедомовую собственность, нужно получить согласие 73% жителей дома;
• заключение, выданное Роспотребнадзором и т.д.

Требования, которые выдвигаются к процессу узаконивания переустройства нежилых помещений, находящихся в отдельностоящих зданиях, и нежилых помещений, которые располагаются на цокольных или первых этажах жилых домов, разнятся. И во втором случае они гораздо серьезнее. Например, может понадобиться дополнительная звукоизоляция, оборудование отдельных вентиляционных каналов и т.д.

Узаконить перепланировку помещения нежилого фонда можно двумя способами – чтобы избежать оплаты штрафов придется провести переустройство, как такое, которое только планируется, или узаконить уже сделанную незаконную перепланировку.

Во втором случае нужно вызвать инженера Бюро Технической Инвентаризации, чтобы он произвел замеры, на основании которых будет выдан новый техпаспорт с красными линиями. В БТИ также нужно получить поэтажный план.

После этого следует обратиться в соответствующую частную фирму или к автору проекта дома для получения технического заключения по факту выполненных строительных работ. Документы подаются в жилищную инспекцию, которая и вынесет решение про возможность согласования перепланировки.

После ремонта с судом и без

Многие владельцы задаются вопросом о том, можно ли узаконить уже сделанную перепланировку после того, как закончили все строительные работы, которые с этим связаны. Следует отметить, что после ремонта возможно узаконить перепланировку, однако, есть несколько нюансов, о которых нужно знать.

Основной проблемой, с которой может столкнуться владелец, часто становится его неосведомленность относительно того вопроса, что категорически запрещено делать в ходе перепланировки. Подобное незнание приводит к существенным сложностям. Штраф, который придется заплатить собственнику за незаконно проведенную перепланировку, будет прямо пропорционален сложности и количеству допущенных нарушений.

От собственника могут требовать провести согласование реализованного ремонта с осуществлением всех позволительных мероприятий или сделать повторную перепланировку, которая устранит все допущенные нарушения.

Если же при проведении переустройства не были затронуты несущие стены, и законодательство строго не нарушалось, перепланировка может быть согласована как планируемая. Это предполагает, что согласование будет представлять собой такой же процесс, как и при перепланировке с нуля.

После этого требуется получение технического заключения про допустимость и безопасность перепланировки. Такой документ может выдать человек, который проектировал дом, после проведения соответствующей проверки. Подобная процедура предполагается в том случае, если были затронуты несущие конструкции.

Если же капитальные стены затронуты не были, оформить документ может проектная структура, имеющая соответствующее разрешение. Эта же организация изготовит по запросу клиента проект перепланировки.

Собранный пакет документов, а также правоустанавливающие бумаги нужно подать в жилищную инспекцию, которая после их рассмотрения примет решение про возможность узаконивания переустройства.

Если не получилось оформить переустройство жилища задним числом, узаконить перепланировку можно исключительно через суд. Отказ в согласовании можно обжаловать у независимого арбитражного судьи.

В исковом заявлении можно излагать такие требования: оставить жилплощадь после самовольно произведенной перепланировки в текущем состоянии или обжаловать отказ в согласовании переустройства. Иск могут не принять или отправить на доработку, если он будет оформлен с отступлением от правил, которые утверждены в Гражданском процессуальном кодексе России.

Перед началом судебного разбирательства владелец квартиры должен собрать свидетельства того, что:

• проведенная перепланировка не угрожает жизни и здоровью людей, не представляет опасности для окружающей среды;
• при проведении строительных работ были соблюдены технические и санитарные нормы;
• собственником была предпринята попытка узаконить переустройство.

В ходе судебного процесса могут назначаться экспертизы, про их назначение должны ходатайствовать стороны спора. В случае принятия отрицательного решения по делу истец может обжаловать его, подав иск в вышестоящий судебный орган.

Стоимость

Максимальный период, в который проводится узаконивание перепланировки, составляет 45 дней. В среднем за нее приходится платить около 5 000 рублей. Но встречаются ситуации, которые не позволяют вложиться в такой срок и цену. Например, при обращении в специализированную контору стоимость возрастет в 4 раза.

Согласование перепланировки предполагает обращение в определенные государственные структуры, каждая из которых выдвигает ряд требований к владельцу квартиры, а также устанавливает тарифы за оказанные услуги. На сумму влияет тот факт, когда проводится согласование: до проведения переустройства жилища или после. Во втором случае расходы будут значительно больше.

Для получения нового техпаспорта в БТИ придется заплатить 2 тыс. руб. Разработка проектных документов обойдется в сумму от 15 тыс. руб. Агентства за согласование проектной документации берет около 5 тыс. руб. Если же предполагается обращение в суд, заплатить придется от 20 тысяч рублей.

В случае же обращения к услугам посредников для сбора документов и получения разрешения человек должен быть готов заплатить несколько тысяч долларов.