Правила получения разрешения на перепланировку квартиры

Приобретая жилье, владельцы нередко задумываются над его перепланировкой, особенно если квартира находится в доме, который строился давно. Не просто капитальный ремонт, а реконструкция помещения может быть выполнена только после согласования с Жилищной инспекцией, иначе ее проведение будет считаться незаконной.

Под перепланировкой понимаются глобальные изменения, когда сносятся ненесущие конструкции, увеличивается жилое пространство, меняется расположение дверных и оконных проемов, две квартиры объединяются в одну и другое. Перечень работ по перепланировке помещений, на которые следует получать разрешение, оговорен Жилищным кодексом.

Для проведения реконструкции владелец должен получить разрешение на перепланировку квартиры. Для этого необходимо не только определиться с перечнем предполагаемых действий, но подготовить пакет документов, их сбор и согласование занимает немало времени. Желание собственника не всегда совпадает с жилищными и строительными нормами, поэтому он может получить отказ.

Тогда придется готовить новый проект и подавать документы снова. Если владелец помещения проведет реконструкцию без согласования, то есть возможность получить разрешение «задним числом», но инспекция должна согласиться с изменениями, которые провел собственник.

Существуют также изменения, для проведения которых не требуется специальное разрешение, они больше схожи с капитальным ремонтом, не затрагивают стены и не меняют план квартиры. Но если после проведенных изменений план помещения радикально изменится, это должно отобразиться в технической документации, хранящейся в БТИ, поэтому придется оформлять согласование. Конечно, собственника интересует вопрос, сколько стоит процедура получения разрешения.

Это зависит:

• от перечня работ, которые наметил провести владелец помещения;
• будет он заниматься вопросом согласования самостоятельно или прибегнет к помощи посреднической организации;
• от региона проживания, как правило, в крупных городах стоимость намного дороже;
• есть ли необходимость в оформлении технического заключения для проведения перепланировки по усложненной схеме.

Как написать заявление

Для согласования перепланировки потребуется подать заявление в Жилинспекцию вместе с пакетом документов. Бланк можно получить в районном отделении инспекции или в МФЦ, если центр находится по месту расположения объекта недвижимости и документы планируется сдавать туда.

Порядок оформления документа предусмотрен административным регламентом по предоставлению госуслуг. Образец заполнения можно найти в интернете или на стенде в Жилинспекции.

Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

В заявление вписывается:

• информация о собственнике (личные данные и паспорта);
• адрес помещения, на которое следует получить разрешение;
• тип собственности: она может быть частной или муниципальной;
• название и номер документа, подтверждающего право на владение или проживание (свидетельство о регистрации или договор найма);
• данные о посреднике и номер доверенности, если оформлением бумаг занимается фирма или доверенное лицо;
• основание, которое послужило поводом для разработки проекта, например, желание и необходимость создания дополнительной спальни;
• обязанность, которую собственник берет на себя (провести работы по перепланировке в установленные сроки и согласно утвержденному перечню, сдать завершенную перепланировку приемной комиссии).

Форма заявления достаточно простая, его можно заполнить самостоятельно, что нельзя сказать о подготовке других документов.

К прошению придется приложить подписи граждан, подтверждающие согласие на проведение работ:

• других собственников, если у помещения их несколько;
• соседей, когда предстоит реконструкция комнаты в коммунальной квартире;
• совершеннолетних граждан, проживающих в помещении по договору соцнайма вместе с основным нанимателем и заявителем на перепланировку.

Данные категории граждан подписывают заявление в присутствии сотрудника Жилинспекции или МФЦ, в другом случае их подписи может удостоверить нотариус.

Общепринятый порядок узаконивания

В общепринятом порядке перед проведением реконструкции или «задним числом» владельцу необходимо для узаконивания своих действий, например, в Москве:

1. Обратиться в БТИ и получить копию техпаспорта на квартиру, если оригинал имеется на руках. В другом случае придется заказать новый. Получив его на руки, необходимо вызвать техника из районного отдела БТИ в г. Москве, он засвидетельствует, что фактический план помещения соответствует начерченному в техпаспорте.
2. На следующем этапе необходимо пригласить проектировщика для разработки нового проекта или эскиза помещения. Специалист может потребовать дополнительно поэтажный план здания и экспликацию помещения, их лучше взять в БТИ вместе с техпаспортом. Можно воспользоваться услугами строительной организации или заказать документ через отдел БТИ, районной архитектуры.
3. Затем следует собрать необходимые документы и вместе с заявлением подать их в Мосжилинспекцию. Контролирующая инстанция должна разрешить перепланировку или отказать владельцу. Если проект или эскиз будет утвержден, вместе с ним порядок проведения работ будет отображен в специальном журнале, который также выдается на руки заявителю.
4. Согласно утвержденному порядку проведения работ они должны быть выполнены в установленные сроки. По окончании работ владелец снова обращается в Мосжилинспекцию и приглашает приемную комиссию. После принятия перепланировки комиссия выдает акт приемки-сдачи работ.
5. С актом о завершении перепланировки помещения собственник снова обращается в БТИ и заказывает новый техпаспорт на квартиру.

Нужно ли собственнику предоставлять вместе с документами на согласование решение суда о том, что исполнительный орган обязывает его узаконить действия? Да, возможно, в Мосжилинспекции потребуют решение суда, если собственник провел перепланировку незаконно, а его действия были выявлены контролирующим органом или соседями, которые и подали в суд. Ранее собственник не собирался узаконивать реконструкцию квартиры, но суд обязал его это сделать.

Что нужно для разрешения на перепланировку квартиры

Для согласования реконструкции владелец помещения должен собрать пакет документов и утвердить новый проект в Жилинспекции, но вначале ему следует выяснить, нуждаются ли его планы в согласовании или их вовсе нельзя осуществить.

Так, разрешение на перепланировку квартиры в 2023 г., как и ранее не потребуется, если собственник решил:

• сделать «косметический ремонт»;
• заменить дверные проемы и оконные;
• встроить мебель;
• передвинуть, заменить добавить новые инженерные конструкции и оборудование, согласно установленным нормам;
• объединить ванную с туалетом и снести другие ненесущие перестенки (иногда разрешение не нужно).

В некоторых случаях владельцу можно не пытаться подавать документы на согласование.

Инспекция не утвердить проект, если:

• действия владельца ухудшат жилую площадь и эксплуатацию всего здания;
• предстоит объединить квартиру со смежным помещением, которое является непригодным для проживания;
• перепланировка требует вмешательства в несущие перегородки, что может изменить прочность здания и нарушить общую конструкцию;
• предполагается переносить общедомовые инженерные конструкции;
• есть желание объединить кухню, где находится газовая плита, и жилую комнату;
• и другое.

Когда собственник решил объединить площадь нескольких комнат или добавить к ним нежилую часть квартиры, убрать перестенок между гостиной и балконом, сделать из прихожей, ванной и туалета большой санузел и провести другие изменения, то свои действия ему следует обязательно узаконить. Особенно когда он считает, что перепланировка должна затронуть несущие конструкции, что возможно только в некоторых случаях.

Требуемые документы

Для осуществления своих планов собственник квартиры должен знать, какие документы ему потребуется подать в Жилинспекцию:

• Заявление.
• Гражданский паспорт. Если согласованием занимается доверенное физлицо, то потребуется его паспорт и нотариально оформленная доверенность. Когда собственник доверяет процедуру согласования фирме, то ей необходимо будет предъявить доверенность и договор на выполнение услуг.
• Правоустанавливающие бумаги. В зависимости от того, кто является заявителем, потребуется:
  • свидетельство о регистрации квартиры от владельца;
  • договор соцнайма от основного нанимателя;
  • договор аренды вместе с копией документов на собственность от арендатора.
• Техпаспорт, возможно дополнительно поэтажный план с экспликацией квартиры для создания не проекта, а эскиза перепланировки, что является упрощенным вариантом.
• Проект или эскиз перепланировки.
• Техническое заключение, которое оформляется к проекту, затрагивающему несущие конструкции.

Возможность согласования переустройства и (или) Перепланировки помещений в домах-новостройках

Дополнительно по требованию Жилинспекции возможно придется взять:

• согласие банка для перепланировки помещения, которое находится в залоге;
• протокол собрания владельцев квартир, находящихся по соседству, если предполагается, что реконструкция затронет общедомовое имущество;
• специальные документы на квартиру в новостройке, когда свидетельство о собственности еще не выдано;
• разрешение городской архитектуры или другой организации для зданий, которые являются памятниками архитектуры.

Документы предоставляются в копиях и оригиналах.

Детали оформления

Когда ремонтные работы закончатся, собственник должен пригласить из Жилинспекции приемную комиссию. Она проверить соответствие перепланировки, т. е. фактического плана помещения на данный момент утвержденному проекту и журналу, в котором изложен перечень проведенных работ.

Журнал был выдан собственнику вместе с разрешением на реконструкцию. Подрядной организации, которая будет работать в помещении, необходимо строго придерживаться плана работ, и подписывать каждый вид после выполнения.

В задачи приемной комиссии входит:

• оформление акта приемки-передачи работ по перепланировке в 3 экземплярах;
• проверка и подпись каждой выполненной работы в журнале;
• удостоверение актов по скрытым работам в помещении, если таковые были проведены, дополнительно бумаги заверяются заказчиком и подрядчиком;
• передача одного акта на руки владельцу, второго в БТИ (третий должен храниться в архивах Жилинспекции).

Именно на основании акта выполненных работ собственник помещения сможет оформить в БТИ новый техпаспорт. Все необходимые изменения по квартире будут занесены в техническую документацию, хранящуюся в БТИ.

Где можно получить

Одним из важных вопросов для владельцев является понимание, с какими организациями придется взаимодействовать при проведении реконструкции помещения, как и где получить разрешение.

Выдать документ для проведения перепланировки может только Жилинспекция, но взаимодействовать владельцу помещения придется с:

• БТИ;
• ЖЭКом;
• МЧС;
• местной администрацией;
• управлением архитектуры или градостроительства;
• коммунальными службами;
• СЭС;
• проектной организацией;
• другими.

Одобрение от банка

Для реконструкции помещения, которое находится в залоге, потребуется разрешение. Банк при выдаче ипотеки, когда в залог оформляется квартира, уже находящаяся в собственности или ипотечного кредита под покупку недвижимости, нередко в кредитный договор вносит пункт о невозможности ее перепланировки. Тогда сделать реконструкцию не удастся до окончания срока договора.

Квартира должна находиться в залоге до момента, пока заемщик не выплатит задолженность. Если на определенном этапе станет понятно, что заемщик не может вернуть долг, то банку потребуется продать помещение после обращения в суд.

Перепланировка может снизить рыночную стоимость объекта или сделать его неликвидным, что невыгодно банку. Если данный пункт не включен в договор банк может разрешить перепланировку, но в редких случаях.

Контроль в БТИ

Перед тем как подавать документы на согласование, собственнику необходимо убедиться, что ранее бывшим владельцем перепланировка в помещении не проводилась, т. е. необходимо выявить наличие или отсутствие неузаконенной реконструкции. Куда обращаться с этим вопросом? В БТИ на этапе получения копии техпаспорта.

Если на техпаспорте будут красные линии, это говорит, что в помещении уже зафиксирован факт незаконной перепланировки. Тогда придется узаконивать то, что уже сделано, а затем подавать документы для проведения новых реконструкций.

С такой ситуацией собственник может столкнуться, когда приобрел квартиру или получил в наследство, а бывший владелец умолчал о своих неузаконенных действиях. Причем на руках у нового собственника может быть техпаспорт в черных линиях, а в БТИ храниться в красных. Если планируется реконструкция впервые, то паспорт будет оформлен только в черных линиях.

Во избежание непредвиденных ситуаций Бюро технической инвентаризации обязано контролировать все изменения, которые проводятся в частных домах и квартирах не только жилых, но и нежилых. Собственник должен перед сбором документов, получив на руки техпаспорт, вызвать техника из БТИ. Ответственность специалиста – сверка фактического плана помещения с отображенным в техпаспорте.

Также должен поступить собственник, когда подаст заявление на получение нового техпаспорта после проведенной реконструкции. Он вызывает техника, сотрудник БТИ делает замеры и сверяет фактический план с проектом. Информацию о помещении техник сдает в БТИ, где проведенные изменения фиксируются в поэтажном плане и экспликации на квартиру.

Ответственность и штрафы

За проведение незаконной перепланировки, факт которой будет выявлен при проверке Жилищной инспекцией или на момент узаконивания действий, проведенных ранее, владельца ожидает административное взыскание. Его размер в зависимости от типа собственности и проведенной реконструкции может составить 25 и больше МРОТ.

Штрафы имеет право выписывать Жилинспекция. Взыскание должно быть оплачено в течение месяца.

К разным категориям лиц применяются различные суммы взысканий в российских рублях:

Далее, от владельца потребуют:

Если собственник проигнорирует требования, Жилинспекция имеет право подать в суд. По решению суда квартира может быть продана на торгах. Владельцу будет возвращена часть средств от выручки, за минусом судебных издержек и расходов, связанных с возвращением помещения к первоначальному состоянию.

Чаще всего цена при продаже имущества на публичных торгах занижается, что дает возможность ее быстрее реализовать. Реконструировать помещение в соответствии с первоначальным планом будет новый владелец.

Сроки и цена

Обычно разрешение на проведение ремонтных работ после подачи полного пакета документов выдается через 1,5–2 месяца, но в каждом индивидуальном случае этот срок может быть больше. Если владелец помещения воспользуется услугами сторонней организации, которая возьмет на себя обязанности по полному узакониванию реконструкции, то ему придется оплатить каждый этап, связанный с оформлением бумаг.

В общей сложности подготовка бумаг при самостоятельном решении вопроса может занять 2–6 месяцев, при подключении специалистов – 1–2. Необходимо учесть, что разрешение на проведение ремонтных работ имеет срок действия максимально 12 месяцев, затем его необходимо продлевать, что также будет владельцу стоить денег.

Например, стоимость услуг может обойтись собственнику помещения по оформлению:

• проекта – в 6 тыс. руб. на 1 квартиру и при объединении двух;
• технического заключения на 1 квартиру в 9 тыс. руб., а при объединении двух в 20 тыс. руб. и больше;
• разрешения – в сумму от 22 тыс. руб., когда перепланировку необходимо провести в одной квартире, а при объединении двух – в сумму от 60 тыс. руб.;
• акта по завершении реконструкции в одной или двух объединенных квартирах – от 15 тыс. руб.;
• изменений в БТИ после проведенной перепланировки от 7 тыс. руб.

Как продлить

На случай отказа заявитель может подготовить новый проект и подать его со всеми документами повторно. Это необходимо сделать в течение 3 месяцев с момента отказа. Если Жилинспекция отказывает в проведении реконструкции вообще, владелец помещения может подать в суд, т. к.

Жилищным кодексом предусмотрена возможность перепланировки жилых помещений, но в соответствии с действующими нормами. Срок проведения реконструкции ограничен 12 месяцами, если за этот период подрядчик не справится со своей задачей, возможно продление действия разрешения.

Каждый раз, причем не ограничено сколько, его можно продлевать еще на 1 месяц. Фактически, если ремонт затягивается по разным причинам на больше, чем год, собственнику придется каждый месяц обращаться в Жилинспекцию для продления разрешения.