Этапы перепланировки по БТИ

Порядок оформления перепланировки объектов недвижимости, как жилых, так и нежилых, регламентируется ЖК РФ. Соблюдение существующих правил позволит избежать в будущем любых проблем и неприятностей при осуществлении с недвижимостью каких-либо юридических операций.

В соответствии с законодательством РФ и правилами, установленными жилищной инспекцией, при выполнении перепланировки в квартире следует непременно заручиться разрешением ответственных за это инстанций. В противном случае осуществленный самовольно снос или строительство стен, перегородок и иных значимых конструкций, будет считаться незаконным и повлечет за собой наложение штрафных санкций.

В этой связи гораздо целесообразнее следовать нормативным актам, согласно которым перепланировка в БТИ должна быть обязательно согласована и утверждена.

Общие требования

Все требования, предъявляемые к перепланировке, изложены в ЖК, а также профильных региональных законах. В них можно найти перечисление всех видов работ, относящихся к перепланировке, и регламент их согласования, которое может производиться в соответствии с проектом либо эскизом. В этих же нормативно-законодательных актах четко обозначены существующие ограничения на выполнение работ, связанных с перепланировкой.

Все мероприятия должны реализовываться в строгом соответствии с существующей технологией и с обязательным применением оборудования профессионального уровня. Требования, предъявляемые к перепланировке объектов недвижимости, непременно учитывают действующие строительные, противопожарные и санитарные нормы и правила.

Ключевым требованием к перепланировке является ее обязательное заблаговременное согласование и последующая реализация согласно оформленной проектной документации. Если же согласование перепланировки производится уже по факту ее выполнения, то ответственные органы могут принудить восстановить первоначальную планировку либо же предоставить доказательство того, что произведенные работы были правомерны.

Также важным требованием к перепланировке является строгое соблюдение строительных и санитарных норма, а также законодательства в жилищной сфере.

Существует ряд ограничений на выполнение определенных работ в различных частях квартиры:

Отличия квартиры и нежилого помещения

Как и обычные квартиры, нежилое помещение не может быть самовольно перепланировано без каких-либо последствий, все планируемые изменения должны быть своевременно утверждены соответствующими органами.

Помещения нежилого типа могут быть встроенными или пристроенными к жилым домам, а могут располагаться в обособленных нежилых зданиях. В первом случае требования к оформлению перепланировки фактически не отличаются от того, как происходит аналогичная процедура с квартирой.

Разница сводится к следующему:

• должно быть обязательно получено согласование в СЭС, чтобы было выдано разрешение на проведение ремонтных работ;
• вместо техпаспорта БТИ необходимо наличие плана по этажам, экспликации, выписки из техпаспорта на здание (также требуется справка о том, в каком состоянии пребывает строение);
• в списке документов для оформления перепланировки непременно должны присутствовать устав организации, приказ, которым был назначен руководитель, справка о постановке на учет в налоговую и полные банковские реквизиты.

За исключением вышеобозначенных нюансов, других отличий между оформлением перепланировки помещений нежилого типа, размещенных в жилых домах, и аналогичной процедурой с квартирами, нет. Хотя, естественно, не следует забывать о специфических требованиях, предусмотренных СНиПами, пожарными и другими нормами.

В тех случаях, когда помещение нежилого типа находится в нежилом здании, перепланировка оформляется прямо в БТИ, куда должен быть предоставлен проект перепланировки и техзаключение.

План и экспликация здания до проведения ремонтных работ

Что включено в перепланировку через БТИ

Сбор документов

Учет, систематизация и паспортизация данных об объектах недвижимости ведется БТИ соответствующего населенного пункта или района. Именно этой организацией выдаются все необходимые документы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Помимо собственно БТИ, требуемую документацию можно получить в многофункциональном центре (МФЦ) конкретного района либо заказать посредством интернет-портала госуслуг.

Ключевым документом, на основании которого производится согласование перепланировки, является техпаспорт помещения, который включает в себя поэтажный план здания и экспликацию.

Для получения данного техпаспорта следует обратиться в БТИ, предъявив общегражданский паспорт, свидетельство, подтверждающее право собственности либо договор соцнайма, а также предварительно написанное заявление.

Согласно нормативам, техпаспорт БТИ изготовляется в течение 10-дневного срока. Цена данной услуги в 2023 году составляет 1,8 тысяч рублей.

Нюансы оформления

Для согласования перепланировки необходимо в первую очередь осуществить вызов специалиста из органов жилинспекции.

Дальнейшие действия заключаются в следующем:

• получении акта о произведенных работах, который свидетельствует о том, что реализованная перепланировка находится в соответствии с составленным планом;
• получении нового техпаспорта в БТИ, предоставив собственный паспорт, проект жилища, разрешение на осуществление перепланировки и акт о проделанных работах;
• получении нового кадастрового паспорта, для чего вышеуказанный набор документов предоставляется в Кадастровую палату либо МФЦ с целью внесения изменений в кадастровый учет;
• получении нового свидетельства о собственности, если в процессе планировки квартира уменьшилась или увеличилась по площади.

Согласование

Согласовывать осуществленную перепланировку необходимо в обязательном порядке в том случае, если внесенные изменения сказываются на безопасности самих жильцов квартиры или соседей по многоквартирному дому. Для этого следует предварительно заказать проект в специальной проектной организации либо же сослаться на уже существующий и размещенный на сайте жилинспекции.

Перепланировка в БТИ согласовывается исключительно при наличии техпаспорта, который следует оформить в территориальном бюро технической инвентаризации. В связи с тем, что согласовываться должны все элементы, которые были изменены, то целесообразно сразу весь список вносить в документы БТИ, не оставляя ничего на потом.

Как узаконить

Процедура узаконивания перепланировки достаточно непростая, однако в отдельных случаях ее все-таки можно попытаться осуществить самостоятельно. Некоторые проектные решения можно оформить в упрощенном порядке, в частности, это касается мероприятий, для согласования которых не требуется разрабатывать проектную документацию и заниматься оформлением техзаключения, то есть все происходит в заявительном порядке.

Данный метод может быть использован в тех случаях, когда никаких масштабных и сложных преобразований, например, изменений геометрии и месторасположения несущих стен, перенос кухни в другое место, удаление подоконного блока и тому подобное, не предвидится. Когда перечень изменений невелик, то и его регистрация происходит достаточно просто.

В тех случаях, когда собственники все-таки решают выполнить сложную перепланировку, для ее узаконивания необходима обязательная разработка проектной документации компанией, имеющей допуск с СРО, либо непосредственно автором проекта дома.

Разработка проекта

Проект перепланировки представляет собой установленную действующими нормативно-законодательными требованиями проектную документацию, разработку которой осуществляет специализированная организация, располагающая разрешением на реализацию подобного вида работ. Проект перепланировки содержит в себе все изменения, которые произошли в изначальной планировке квартиры.

Как правило, данный проект делается вместе с техзаключением относительно возможности осуществления перепланировки. На подготовку проекта обычно уходит от одного до трех дней, в зависимости от того, насколько сложной будет перепланировка.

Возможные штрафы

За проведение физическим лицом несанкционированной перепланировки предусмотрен штраф, размер которого варьируется от 2 до 2,5 тысяч рублей. Как правило, жилищная инспекция принимает решение о наложении максимального штрафа. Даже с учетом этого сумма получается совершенно незначительная, и многие считают, что, уплатив ее, избавятся от каких-либо претензий в свой адрес. На самом деле это совсем не так.

Что касается юридических лиц, то для них размер штрафных санкций за осуществление перепланировки, на которую не было получено соответствующее разрешение, оказывается значительно более крупным: от 300 тысяч до 1 миллиона рублей.

Финальное заключение

Техническое заключение на перепланировку может выдаваться как по факту уже выполненных работ, так и о том, что осуществление планируемой перепланировки возможно.

Техзаключение о выполненной перепланировки требуется при необходимости придать легитимности работам, которые проводились без предварительного согласования. Для его получения необходимо располагать заключением о том, что реализованные работы по перепланировке либо переустройству допустимы и безопасны.

В случае, если конструкции несущего типа затронуты не были, подобное заключение можно получить от любой проектной организации. При внесении изменений в несущие конструкции следует обращаться либо к тому, кто был автором проекта дома, либо в ГУП Мосжилниипроект (или аналогичное управление в соответствующем населенном пункте).

При вынесении заключения проводится проверка на соответствие проведенных мероприятий законодательству в жилищной сфере и существующим нормативным регламентам, выявляется потенциальное наличие нарушений нормативно-законодательных актов, касающихся перепланировок.

Для получения техзаключения на перепланировку, осуществление которой только планируется, необходимо располагать заключением о том, в каком состоянии пребывают конструкции здания, и допускают ли они возможность реализации перепланировки.

При нетиповом проекте перепланировки требуется наличие техзаключения о допустимости осуществления запланированных изменений. При осуществлении перепланировки в соответствии с типовым проектом, не сопровождающимся разработкой проектной документации, в предоставлении техзаключения нет необходимости.