Как поэтапно согласовать перепланировку квартиры

Жители стандартных квартир не всегда довольны изначальной планировкой своего жилища. Часто это обоснованные претензии, поскольку человек стремится к созданию более комфортных условий проживания для себя и своей семьи, а квартиры старого образца не отличаются особой комфортабельностью. Именно этим обусловлено, например, желание увеличить санузел за счет совмещения ванной комнаты и туалета, расширить пространство комнаты за счет коридора и т.д.

Перепланировки популярны, поскольку не каждый человек может себе позволить покупку нового, более удобного жилья. Когда подобные модификации квартир приобрели массовый характер, государство задумалось о разработке свода правил и норм, которые делают этот процесс управляемым и более безопасным.

Законодательство допускает узаконивание видоизменений, произведенных с квадратными метрами в квартире, не только на этапе подготовки к перепланировке, но и после ремонта. Как согласовать перепланировку квартиры, это основной вопрос, который волнует людей, которые решились на трансформацию собственного жилища.

Как оформить самостоятельно

Все изменения планировки, которые дозволены жильцам многоквартирных домов, регулируются на уровне законодательства. Основой всей нормативной базы является Жилищный кодекс, в котором имеется отдельный раздел, касающийся данного вопроса.

Существует ряд запретов, которые следует учитывать при перепланировке:

• Запрещены строительные работы, которые могут ухудшить технические характеристики несущих стен. Их запрещено не только сносить, но и создавать на них дополнительные нагрузки.
• Запрещено демонтировать капитальные несущие стены.
• Для перепланировки своей квартиры нельзя использовать коммуникации, которые относятся к общедомовым.
• Нельзя нарушать работу системы вентиляции, газовых и водяных труб.
• Запрещается за счет жилых помещений увеличивать нежилые.
• Место, где расположен санузел, не должно кардинально отличаться от изначального.

Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно:

1. Обратиться в жилищную инспекцию для получения разрешения на проведение работ.
2. Подготовить обновленный план квартиры.
3. Произвести необходимые для перепланировки ремонтные работы.
4. Пригласить комиссию, в которую входят работники жилищной инспекции, для проведения проверки и регистрации сделанных изменений.

Ремонтные работы могут проводиться после того, как получено разрешение в Бюро Технической Инвентаризации. Незаконная перепланировка предполагает несение ответственности за ее проведение.

Однако бывают ситуации, когда квартира была модифицирована без участия ее владельца, например, ремонт делал старый хозяин. В таком случае решить вопрос удастся только в судебном порядке (ст. 29 Жилищного Кодекса).

При обращении в суд нужно предоставить такие документы:

• документ про наличие собственнических прав;
• техпаспорт на жилье;
• справку, выданную санэпидемстанцией;
• заключение о том, в каком состоянии находятся опорные конструкции;
• заявление;
• справка из Госпожарнадзора про соответствие перепланировки установленным нормам противопожарной безопасности.

Узнать детали порядка согласования перепланировки можно в БТИ.

С кем стоит договориться

Про то, с кем нужно согласовать перепланировку квартиры, ходит много слухов и легенд. Действующая редакция Жилищного кодекса обязует утверждать проект перепланировки на уровне Межведомственной комиссии (МВК). Если же квартира расположена в здании-памятнике, обязательно обратиться для согласования в Комитет по госконтролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП).

Однако на практике приходится согласовывать проект нового плана квартиры со всеми ведомствами, например, органами пожарного надзора, управляющими компаниями или ЖЭКами. И это в случае, если проводится самая простая перепланировка.

Если речь идет о замене окон, к списку прибавляется Комитет по градостроительству и архитектуре. В ряде случаев согласование происходит в газовой службе, водоканале и т.д.

То есть простая перепланировка предполагает привлечение от трех до шести различных инстанций. Более сложный проект ведет к привлечению архитектора и главного инженера, балансодержателя дома, различных экспертных структур и это далеко не полный перечень.

Как согласовать перепланировку квартиры по правилам

Уже сделанную

Уже сделанный ремонт можно легализовать двумя способами:

• Через судебное разбирательство.
• Посредством административной процедуры, которая назначается органами местной власти. Такая процедура аналогична процессу оформления разрешительной документации для осуществления перепланировки.

Какие же этапы нужно пройти, чтобы узаконить перепланировку квартиры:

1. Обращение в инстанции, которые отвечают за согласование произведенной в квартире «самоволки». Среди них инспекция по жилищным вопроса или отдел по вопросам капстроительства. Обращаясь в эти структуры человек должен иметь при себе технический паспорт на квартиру и поэтажный план.
2. В изначальную документацию нужно внести все видоизменения, которые были совершены в квартире. Оформить их также можно, вызвав техника из БТИ. В документах, которые выдадут человеку, красным цветом будут обозначены участки жилища, которые подверглись самовольной модификации.
3. Далее следует изготовить эскиз перепланировки. Это можно сделать самостоятельно или заказать в специализированной организации, которая имеет право осуществлять подобные работы. Данный проект нужно согласовать в компетентных органах: санэпидемстанция, пожарный надзор, Роспотребнадзор и т.д.).

Если самовольно сделанная перепланировка будет проходить процедуру узаконивания по админрегламенту, нужно действовать по такой схеме:

1. Сбор всей необходимой документации (заявление, документ про право собственности, разрешение всех владельцев проводить работы по перепланировке, техпаспорт, экспликация, проект видоизменений жилплощади, решение, которое содержит заключение компетентных структур);
2. Структура, которая согласовывает перепланировку, принимает документы под расписку. В случае если какого-то документа не будет хватать, она имеет право сама запросить его, что закреплено межведомственным соглашением;
3. Когда поданные документы рассмотрены, принимается решение о возможности проведения перепланировки. На принятие решения отводится срок в 45 дней. Заявитель должен быть уведомлен о результатах на протяжении трех рабочих дней.

Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

В случае узаконивания перепланировки в судебном порядке предусмотрена такая процедура:

1. Составляется исковое заявление про сохранение квартиры в видоизмененном состоянии либо же иск, оспаривающий решение, вынесенное административным органом, который отвечает за согласование перепланировок квартир.
2. В первом случае иск нужно подавать по месту нахождения жилой площади, если же оспаривается отказ админоргана – в районный суд по месту нахождения структуры либо же по месту проживания истца. Обжаловать решение можно на протяжении 3-х месяцев с момента получения извещения про отказ.
3. Обращение в суд предполагает подачу таких документов: квитанция про уплату государственной пошлины, документ про право собственности на квартиру, бумаги из БТИ, проект видоизменений жилплощади, заключение ответственных структур, иные бумаги, которые могут обосновать требования заявителя.
4. Когда документы поданы, назначается дата проведения слушания, на котором заявитель обязательно должен присутствовать. В ходе заседания ему предстоит доказать, что перепланировка не нарушает права и интересы третьих лиц и не угрожает безопасности; соответствует установленным строительным нормам; что им предприняты все возможные действия для получения документации разрешительного характера.

Судом может быть назначена специальная экспертиза, которая должна будет подтвердить, что требования истца являются обоснованными. Расходы на подобное обследование покрывает та сторона, которая выступила с инициативой его проведения.

После ремонта

У собственников квартир часто возникает вопрос, а можно ли узаконить перепланировку после ремонта. Ответ на него утвердительный. При этом, как описано выше, процесс мало чем отличается от обычной процедуры, однако имеет некоторые нюансы.

Основной проблемой, которая может возникнуть, является тот факт, что владельцы при проведении перепланировки абсолютно не представляли, что категорически нельзя делать. Если допущены нарушения, процесс узаконивания перепланировки существенно усложниться.

В любом случае хозяин должен быть готов к тому, что ему придется заплатить штраф. Его размер будет зависеть от количества и сложности допущенных нарушений. Если речь идет о квартире в Москве, ему грозит предписание от Мосжилинспекции.

В зависимости от конкретной ситуации владельца обязуют согласовать произведенный ремонт с соблюдением всех позволительных мероприятий или сделать повторную перепланировку, в ходе которой будут устранены все нарушения, которые были допущены во время попытки первой модификации жилья.

В том же случае если несущие конструкции не пострадали и не были допущены иные грубые законодательные нарушения, самовольная перепланировка может быть узаконена как запланированная, то есть процесс согласования ничем не будет отличаться от того, который бы действовал при согласовании перепланировки до ее проведения.

Чтобы узаконить произведенные изменения, нужно оценить их. Сделать это можно после того, как в техпаспорт будут внесены красные линии, демонстрирующие допущенные модификации.

По результатам экспертизы выдается заключение про допустимость и безопасность сделанной перепланировки. Такой документ может быть выдан автором проекта здания, если были затронуты несущие конструкции, или любой проектной организацией во всех остальных случаях.

Эта же структура должна изготовить для хозяина квартиры проект перепланировки. С заключением, проектом и правоустанавливающими документами следует обратиться в жилищную инспекцию по месту проживания.

Старого образца

Для получения разрешения на проведение строительных работ, которые связаны с перепланировкой старого жилья, нужно обратиться в районный орган самоуправления по месту жительства. Данным вопросом займется сформированная при нем жилищная комиссия или инспекция. Чтобы запустить этот процесс, человек должен иметь на руках документ-разрешение, который подтверждает, что все действия согласованы с нужными инстанциями.

Чтобы ускорить процесс, нужно заблаговременно собрать пакет документов, который потребуется для согласования:

• правоустанавливающие документы — нужна нотариально заверенная их копия;
• технический паспорт на квартиру, в которой запланирована перепланировка;
• заявление по специальной форме, в котором описываются запланированные работы (бланк можно получить у представителей комиссии, которая ответственна за принятие решения по данному вопросу);
• проект запланированной перепланировки;
• согласие на перепланировку граждан, которые зарегистрированы в жилище.

Произведение перепланировки в старом здании может быть проблематично по той причине, что оно может представлять культурную или историческую ценность. Если окажется, что это так и есть, должно быть получено разрешение от организации, которая осуществляет охрану памятников.

Перечень документов, которые нужно подать для согласования перепланировки, един на всей территории Российской Федерации. Это существенно облегчает процесс, учитывая, что раньше жилищные комиссии на местах могли самостоятельно определять, какой перечень бумаг нужно предоставить человеку в подобной ситуации.

Сколько это стоит

Остается вопрос, сколько стоит перепланировка квартиры. Если не заказывать конкретный проект, стоимость будет невысока. Она будет заключаться в оплате госпошлины за выдачу нового техпаспорта и составит до 2000 рублей в зависимости от региона.

В случае же заказа проекта перепланировки жилища, цена будет определяться по установленному прейскуранту. Стоимость одних и тех же услуг может отличаться в зависимости от того, какой филиал города их предоставляет.

Размер оплаты также зависит от того, была ли согласована перепланировка заранее. Документальное оформление может стоить от 40 тыс. рублей. За получение технического заключения заплатить придется около 15 тысяч.

При обращении в организацию для сопровождения процесса и сбора всех необходимых документов человек  заплатит от 30 тыс. до 200 тыс. рублей. Если же он все будет делать самостоятельно, то оплачивать придется только оформление разрешительной документации и различных справок.