Условия реконструкции и перепланировки нежилого помещения

Для того, чтобы провести переустройство или перепланировку любого помещения, для начала нужно получить разрешение от уполномоченных органов, которое выдается только при условии полного соответствия заявленным условиям.

При этом большинство людей, желающих провести ремонт в собственном помещении, не знают о том, какие именно требования к проведению таких процедур диктуются действующим законодательством, и что нужно сделать для того, чтобы в конечном итоге получить согласование на такие работы.

В связи с этим для начала важно разобраться в том, как должна проводиться реконструкция и перепланировка нежилого помещения, и в чем заключаются отличия между этими процедурами.

Обзор понятий

Реконструкция предусматривает внесение изменений в основные технические характеристики и различные параметры недвижимости. В частности, это может касаться организации каких-либо надстроек, добавления или сокращения этажей, а также замены или добавлении новых инженерных сетей. При этом стоит отметить, что при проведении таких работ допускается ремонт или восстановление несущих конструкций, но менять их категорически запрещено.

Перепланировка включает в себя только корректировку конфигураций помещения. Это может касаться демонтажа или перемещения стен, а также добавления и расширения различных приемов. Несущие конструкции также могут быть перемещены, но любые работы всегда должна предварительно согласовываться с органами местного самоуправления.

Сравнение реконструкции и перепланировки нежилого помещения

Из общего обзора уже можно понять, в чем заключаются поверхностные отличия между этими процедурами, но на самом деле существует еще множество других тонкостей, связанных с проведением каждой из этих работ.

Общие черты

Главное отличие, позволяющие увидеть разницу между реконструкцией и перепланировкой, является то, что первое понятие предусматривает внесение значительных изменений в общую площадь помещения, что в преимущественном большинстве случаев заключается в расширении внешних границ, а также основных характеристик указанного здания.

Внешние границы в основном корректируются за счет того, что в процессе ремонта осуществляется расширение помещений, а также пристраиваются какие-нибудь входные тамбуры с дополнительными дверями.

Отличия

Обе процедуры в обязательном порядке должны проводиться только после согласования с уполномоченными органами, и если какие-то такие работы будут проводиться собственником самовольно, то в таком случае при проведении каких-либо операций с указанным объектом недвижимости могут возникнуть различные проблемы. В первую очередь это касается попытки продажа данной недвижимости.

Детальные же отличия этих процедур заключаются в следующем:

• Перепланировка предусматривает возможность перемещения или изменения характеристик несущих элементов здания, в то время как реконструкция включает в себя только восстановление изношенных элементов конструкции для того, чтобы восстановить их изначальные параметры.
• При реконструкции может изменяться общая площадь дома, в то время как перепланировка не может относиться к таким изменениям, потому что данная категория не включает в себя работы, касающиеся присоединения новых помещений – все работы проводятся только в уже имеющихся границах объекта.
• При перепланировке никоим образом не может затрагиваться фундамент, так как все работы, связанные с его изменением, расширением, усилением и другими изменениями относятся к категории реконструкции.
• Перепланировка практически никаким образом не затрагивает инженерные сети. При проведении таких процедур предусматривается только перемещение определенных элементов сети для того, чтобы добиться оптимального соответствия у новой конфигурации здания. Реконструкция предусматривает возможность полной замены инженерных сетей.
• Перепланировка не может затрагивать фасадные работы, если не считать оконные проемы, в то время как при реконструкции владелец может значительно менять отделку фасада.

Таким образом, реконструкция представляет собой более обширное понятие, включающее в себя достаточно большой объем работ, требующих больших затрат времени и ресурсов. Перепланировка может включать в себя только ограниченный спектр работ, которые проводятся исключительно внутри определенного дома.

Спорные моменты

Многие люди прекрасно понимают, что при оформлении нужных бумаг и разрешений на проведение ремонтных работ нужно потратить много времени и средств, поэтому, если человек не знает, какие требования предъявляются к перепланировке в соответствии с действующим законодательством, провести данную процедуру будет попросту невозможно.

Главная сложность согласования заключается в том, что само по себе внесение изменений в несущие элементы здания представляет собой достаточно серьезное вмешательство в его конструкцию, в связи с чем, во избежание каких-либо неприятностей, предварительно проверить проект перепланировки или реконструкции должны уполномоченные органы, чтобы вынести свое решение по поводу того, насколько опасными являются проводимые работы.

Именно поэтому перед началом сложного и дорогостоящего ремонта, предусматривающего реконструкцию здания, лучше всего предварительно получить консультацию от квалифицированных специалистов, имеющих большой опыт оформления необходимых разрешений и других документов.

Образец пояснительной записки и прочих документов

Основная документация, которая требуется для официального оформления перепланировки, заключается в следующем:

• Обложка проекта проводимых работ.
• Содержание проекта проводимых работ.
• Запись главного проектировщика. В этом разделе должна стоять подпись главного инженера, который подтверждает полное соответствие используемых технических решений основным требованиям санитарных, противопожарных, экологических и других норм.
• Договор на обеспечение авторского надзора. Этот документ должен включать в себя полный перечень обязательств каждой из сторон. Заказчик в данном случае берет на себя обязательство полностью соответствовать указанному проекту, а также обеспечивать свободный доступ для всех уполномоченных сотрудников для ведения технического надзора. Проектная компания же, в свою очередь, должна обеспечивать регулярное проведение авторско-технического надзора, а также записывать любые скрытые работы.
• Пояснительная записка:
  1. На первом листе нужно указать, на каких основаниях разрабатывается данный проект, а также записать основные характеристики ремонтируемого объекта.
  2. Заполняется лист общих данных, в котором указывается краткий перечень всех мероприятий, связанных с перепланировкой.
  3. Следующий лист – инженерное оборудование, на котором говорится о том, затрагиваются ли при ремонте системы вентиляции, отопления, канализации или водопровода.
  4. Противопожарные мероприятия, где перечисляется стандартный перечень мероприятий, которые требуются для обеспечения пожарной безопасности при проведении всех процедур.
  5. Лист с процедурами по шумозащите, на котором пишется перечень работ, исключающих какое-либо негативное шумовое воздействие при проведении ремонта.
  6. Рекомендации, связанные с проведением общестроительных работ, куда входит перечень требований, которые требуются для обеспечения максимальной безопасности при проведении переустройства и перепланировки, и при этом соблюдения всех действующих нормативов.
  7. Информационная справка от лиц, которые занимались разработкой проекта перепланировки.
  8. Перечень используемых нормативов.
• Допуск СРО компании, занимающейся разработкой проекта перепланировки.

Договор на обеспечение авторского надзора

Далее заполняется графическая часть проекта по перепланировке, которая должна включать в себя:

• План и экспликация здания до проведения ремонтных работ, что позволяет зафиксировать исходное положение и площадь здания.
• Демонтажно-монтажный план, в котором указываются основные изменения, вносимые в конфигурацию стен, перегородок и проемов. Помимо этого, документ должен включать в себя местоположение сантехнического и остального оборудования.
• План нежилых помещений после перепланировки. Указывается положение перегородок, несущих стен и других важных элементов.
• План и экспликация полов. Если в процессе ремонта будет изменяться первоначальная конструкция полов, то в таком случае техническая документация должна иметь данный раздел, в котором указывается детальный план каждого помещения с указанием типа покрытий, которые в них используются.
• План канализации и водоснабжения, в котором указывается порядок расстановки инженерного оборудования, а также всех линий, которые к нему ведут.
• Аксонометрические схемы канализации и водоснабжения. Разрабатывается трехмерная цветная проекция, отражающая месторасположение водопроводных и канализационных труб.
• Схема гидроизоляции. Указывается стандартная схема гидроизоляции, если пол обустраивается в мокрой зоне.
• Схема подводов вентиляции. Для проведения дополнительной вентиляции или использования нестандартных решений проект обязательно должен включать в себя данный раздел.
• Конструктивные изменения в несущих перегородок.
• Проектные решения, связанные с несущими конструкциями, которые добавляются в случае обустройства проемов в несущих стенах.

Скачать образец плана и экспликации здания до проведения ремонтных работ

Только после подготовки всех этих документов можно обращаться в уполномоченные органы с просьбой о согласовании ремонтных работ.