Особенности приватизации нежилых помещений

Нежилым считается помещение, используемое в определенных целях и не предназначенное для проживания людей. Это офисные, складские, больничные, спортивные и иные объекты.

Приватизация подразумевает передачу недвижимости из муниципального или государственного владения в собственность одного или нескольких граждан либо организации. Процедура проводится на платной основе.

Приватизировать нежилое здание можно тремя способами:

• выкупить на правах арендатора;
• принять участие в аукционе;
• приватизировать квартиру и часть нежилого помещения.

Положения закона РФ

Приватизация нежилых помещений муниципального фонда проводится на основании Закона № 159-ФЗ от 21.12.2001 и статьи 217 ГК РФ.

Он гласит, что нежилые помещения передаются в собственность граждан за плату. По вышеуказанному документу коммерческие структуры должны подать заявление в уполномоченный орган о желании выкупить арендуемое имущество и представить пакет бумаг.

Бесплатная приватизация, проходящая в РФ с 1992 года, на подобные помещения не распространяется.

Документы и договор

Для оформления в собственность объектов нежилого сектора нужны следующие документы:

• запрос на получение госуслуги;
• паспорт заявителя;
• соглашение об аренде;
• кадастровые бумаги;
• постановление на передачу объекта в собственность;
• заявление на регистрацию прав на помещение.

Порядок приватизации нежилых помещений

Для получения нежилого объекта в собственность предусмотрен определенный порядок действий:

Принципиальные отличия жилья

Приватизация нежилых помещений зависит от правовой формы объектов.

Она проходит в три этапа:

1. Планирование процесса. Органы власти принимают решение о согласии или отказе в приватизации. Обсуждается ценность помещения, его социальная значимость, проводится оценка.
2. Рассмотрение и принятие бумаг, утверждение критериев передачи объекта в собственность.
3. Непосредственно приватизация имущества.

Приватизация государственной недвижимости производится с согласия Правительства РФ, что вызывает определенные трудности:

• длительное ожидание получения одобрения;
• долгая проверка и рассмотрение бумаг;
• придирчивость к некорректно оформленному заявлению.

Муниципальное

Приватизация муниципальной недвижимости также осуществляется в три этапа. Соответствующее решение принимают региональные власти.

Процедура имеет некоторые особенности:

• Переоформление недвижимости в собственность производится на муниципальном уровне наиболее часто. Получить имущественный объект от государства непросто. Это касается старинных домов, памятников истории и архитектуры.
• Муниципальный дом приватизируют по меньшей стоимости, чем государственный. Как правило, недвижимость продается с аукциона.
• Участки земли на территориях муниципальных сельских районов приватизируются по правилам, установленным властями региона.

Многоквартирный

Приватизация земли, относящейся к многоквартирным домам, особенно популярна.

Процедура предусматривает передачу в собственность участка. Отличием является то, что дело касается недвижимости, которой владеют государственные или местные органы власти.

Смысл операции заключается в том, что одно или несколько лиц получают участки земли, которые ранее они использовали в течение некоторого времени. Данная ситуация выгодна жителям. Они могут по своему усмотрению распоряжаться собственностью. Полезна она и государству. Оно регулярно получает налог и ведет учет собственности и придомовых территорий.

Нельзя приватизировать следующие виды участков при многоэтажках:

• земли, используемые государством;
• заповедники и сельскохозяйственные угодья;
• придомовые площади возле госучреждений.

Остальные земли разрешается переоформлять. Преимуществом является факт использования имущества в течение ряда лет и владение постройками и домами на данной земле.

К таким территориям относятся:

• участки под многоквартирными и частными домами;
• придомовая территория вокруг объектов недвижимости;
• земля, на которой расположены дополнительные строения: сараи и гаражи.

Приватизацию можно провести и при отсутствии построек. Она бывает как платной, как и безвозмездной.

На бесплатной основе оформить в собственность землю под многоэтажками можно однократно. Если участок с домом уже не первый, возможна безвозмездная коллективная приватизация.

К таким территориям относятся:

• участки, предоставленные под строительство до 2001 года;
• владения садоводческих товариществ, через них приватизация осуществляется быстрее и проще, основывается на решениях председателя сообщества;
• на участке стоит дом до 2001 года постройки;
• придомовая земля вокруг многоэтажек, приватизация затрагивает всех жильцов, которые становятся равноправными собственниками;
• участки, находящиеся в пожизненном пользовании или полученные по завещанию.

Список относится не только к гражданам, но и к организациям. Переоформление бесплатное. Единственное условие — многоквартирное жилье и земля не должны использоваться для предпринимательской деятельности и получения прибыли.

Для процедуры нужно подготовить пакет документов и представить их властным структурам на рассмотрение. После положительного ответа совместно с заявителем согласовываются придомовые границы участка под многоэтажкой.

Затем частная фирма произведет анализ и оценку местности, определит границы и подготовит кадастровый паспорт. В завершение заключается соглашение на личную либо коллективную собственность.

Кадастровый паспорт многоквартирного дома — главный документ, необходимый для инвентаризации.

Приватизация площади под многоэтажкой имеет свои минусы:

• ежегодная уплата земельного налога;
• соблюдение норм и правил содержания участка и дома в идеальном состоянии;
• невозможность внесения каких-либо изменений без подписи хотя бы одного из собственников;
• продажа участка только при согласии всех совладельцев.

Общежитие

Для приватизации комнаты в общежитии ее хозяину нужно уточнить у местных властей, какой правовой статус имеет данное здание. Если дом не относится к специализированному жилфонду, а является муниципальной собственностью, то переоформление пройдет быстрее и проще.

Владельцу комнаты нужно посетить администрацию района для заключения договора социального найма и получения выписки из реестра имущества муниципалитета.

Если общежитие относится к спецфонду, то в приватизации комнаты, скорее всего, откажут. В этом случае есть только один выход — оформление собственности через суд.

Для приватизации помещения в общежитии необходимы следующие бумаги:

• паспорта прописанных лиц и документы о рождении для детей до 14 лет;
• соглашение социального найма;
• техпаспорт БТИ;
• сведения о составе семьи;
• нотариально удостоверенные отказы прописанных лиц, которые не хотят участвовать в процедуре;
• данные о лицевом счете;

Приватизация через суд проводится в следующем порядке:

• подается заявление на безвозмездную инвентаризацию;
• получение обоснованного отказа в приватизации;
• обращение с отказом и иском в суд.

В суде нужно заявить требование о признании в ходе приватизации права собственности на комнату в общежитии либо ходатайство о понуждении муниципалитета переоформить указанное жилье.

При положительном решении суда готовятся нужные бумаги, и оформляется право собственности в регистрирующем органе.

Для малого бизнеса

Для субъектов малого предпринимательства установлена льготная схема приватизации арендуемых помещений.

Она предусматривает выкуп интересующего объекта не на аукционе, а путем оформления соглашения на куплю-продажу по рыночной стоимости. Она определяется с помощью независимой оценки.

Процедура предусматривает рассрочку оплаты до пяти лет. На соответствующую сумму начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ России. Малый бизнес наделен преимуществом в выкупе арендуемой недвижимости (офисов, складов, магазинов и т. д.).

Оговорки насчёт земли

Сейчас внушительная часть рынка недвижимости принадлежит сделкам с нежилыми объектами. Часто покупатели не имеют понятия о переходе прав на участок под зданием. Несвоевременно оформленное право на землю влечет взыскание платы владельцем ввиду неосновательного обогащения.

При покупке помещения отсутствие в соглашении необходимых условий приобретения доли земельного участка или права на аренду может привести к отказу в регистрации недвижимости. Сложности возникают из-за отсутствия законодательства в этой сфере. Так, при покупке квартиры в многоэтажке владелец приобретает и землю, которая считается совместным имуществом. На нежилые помещения такой порядок не распространяется.

При аренде нежилого объекта арендодатель может иметь право собственности за часть земли или быть ее арендодателем на весь срок действия договора, даже при отсутствии в документе такого пункта.

Приобретая помещение, покупатель получает и право на землю, если нет установленных законом препятствий, и бывший хозяин владел ею (ст. 552 ГК РФ). В ином случае новый собственник вправе использовать участок на тех же условиях, что и продавец.

Согласно Земельному кодексу, отчуждение строений на участке, принадлежащем одному гражданину, проводят вместе с землей. Исключением являются части объектов, которые невозможно выделить с участком в натуре.

Муниципальные земли приватизируют в особом порядке. Недвижимость регистрируется по заявлению обладателя (ст. 81 ГК РФ). Одновременно оформляются права на участок земли.

Итак, приватизация нежилых объектов имеет свои особенности. Ее порядок зависит от правового статуса объекта, его типа, способа переоформления. Для успешной регистрации права собственности на недвижимость нужно прочитать Закон РФ № 159-ФЗ и изучить порядок проведения процедуры.