Важность обследования при перепланировке

Процедура перепланировки предполагает внесение конструктивных изменений в здание, связанных с демонтажем стен и перегородок, а также с их возведением в других местах помещения, не предусмотренных проектом. Проёмы для окон и дверей ликвидируются совсем, или переносятся в другую территориальную область жилища.

При увеличении жилой площади за счёт объединения балкона или лоджии с комнатой или кухней, для обеспечения в помещении оптимальной температуры добавляют элементы батарей в общую отопительную систему или переносят их на стену, являющуюся ранее балконной перегородкой. Это способствует дополнительной потере тепла в центральном отоплении, от чего страдают все жители дома и даже района.

Все новоизменения могут способствовать утрате несущей способности строительной конструкции, а также нарушению теплового баланса в здании многоквартирного дома, которое может привести к несоответствию нормативным требованиям температурного режима в помещении.

Основные моменты

Перед началом строительных работ необходимо проконсультироваться со специалистами, квалифицированными в области проектирования и строительства о возможности реализации желаемого дизайна интерьера в условиях конкретной жилплощади, обладающей специфическими конструктивными характеристиками.

Для того чтобы результаты консультирования были объективными, следует провести обследование недвижимости, в процессе которого должно быть выявлено реальное техническое состояние здания и конкретной жилой площади.

Специалисты обязаны по факту выдать заключение, оформленное в виде акта обследования:

• о характеристиках несущих конструкций;
• о наличии дефектов;
• о поведении конструкции после проведённых работ, связанных с перепланировкой.

Возможность проведения перепланировочных работ, связанных с переносом перегородок и обустройством новых проёмов, определяется исходя из заключения о результатах обследования.

При установлении специалистами факта, что работы окажут негативное влияние на эксплуатационные качества конструктивных элементов здания, проводить их запрещается.

Приступать к реализации перепланировочной идеи можно только в случае, если не было обнаружено несоответствия характеристик конструкции планируемым изменениям в ней в процессе выполнения работ.

Как происходит обследование при перепланировке

Образец осмотра

Обследование при перепланировке проводится с целью определения состояния строительных конструкций после перепланировки.

Составленная на основании полученной информации техническая документация должна давать гарантии:

• безопасности для жизни и здоровья владельца квартиры и его соседей;
• соответствия помещения противопожарным и санитарным нормам;
• отсутствия нарушений градостроительных нормативных требований.

При планировании внесения изменений в дизайн помещения следует учитывать правила:

• строительная конструкция, относящаяся к ненесущей категории конструкции, не влияет на характеристики здания;
• несущие конструкции могут быть ликвидированы только в соответствии с разработанным проектом;
• демонтажные работы относительно дверных и оконных проёмов не оказывают влияния на несущую способность здания;
• проведённая перепланировка не должна увеличиваться нагрузку на фундамент выше значения, предусмотренного в первоначальном проекте, по которому были произведены строительные работы по возведению здания;
• не допускается размещение ванных и туалетных помещений над комнатами, а также увеличение жилой площади за их счёт.

Составление акта

После окончания деятельности по перепланировке жилища необходимо ввести новый объект в эксплуатацию посредством приглашения комиссии, члены которой должны составить акт о завершённом переустройстве. Образец оформления документа и требования к его содержанию утверждено нормативными актами.

Комиссия состоит из председателя, в виде сотрудника жилищной инспекции и её членов – инженера проектной организации, заказчика и исполнитель работ.

Основные требования к документу, без которого квартира не может быть сдана в эксплуатацию, рассмотрены в таблице:

Что включено

Перепланировка может быть произведена за счёт:

• объединения вспомогательных и основных помещений;
• устройства внутренних лестниц;
• оборудования перекрытий проёмов;
• изменения полов;
• внесения строительных изменений в перегородки и несущие стены проёмов.

Для рационального проведения обследования перед началом оформления разрешительной документации на проведение работ членам комиссии следует предоставить технический паспорт на объект недвижимости, в котором отражён её план. Для его компетентного составления рекомендуется обратиться в организации, которые реализуют проектную деятельность на правах лицензии.

Обследование при перепланировке осуществляется в несколько этапов:

• оформление заявки на выезд эксперта для проведения мероприятия;
• выезд специалиста на объект;
• проведение замеров;
• фотосъёмка помещения и его конструктивных элементов.

Проведение мероприятия не подразумевает повреждения отделочных покрытий или конструкций, поэтому обследование совершенно безвредно для внешнего облика жилища.

Время проведения экспертизы зависит от площади помещения и количества комнат в нём. В случае обнаружения проблемных элементов в конструкции здания, временной период обследования может быть увеличен для дополнительных исследовательских работ, ход и результаты которых будут отражены в акте.

В случае несоответствия желаемого плана перепланировки характеристикам недвижимости, её владельцу будет выдана техническая экспертиза о выявление несоответствий нормативным требованиям.

Заключение оформляется на протяжении семи дней с момента прибытия эксперта на объект. При выявленных несоответствиях нормативам специалисты составляют рекомендации по их устранению, после выполнения которых необходимо повторить процедуру для получения положительного заключения о проведении работ.

Возможные схемы для квартиры или здания

Визуально

При визуальном обследовании оценка состояния здания реализуется по внешним признакам с использованием измерительных приоров и инструментов таких как:

• штангенциркуль;
• щуп;
• рулетки, лазерного или механического типа;
• фотоаппарат.

Целью проведения процедуры являются:

• выявление в помещении элементов аварийности, требующих принятия экстренных действий для предотвращения трагедий, связанных с обрушением конструктивных элементов, нарушения целостности коммуникаций;
• определение требуемых для конкретного помещения видов инструментального обследования;
• оценка целесообразности проведения ремонтных работ по перепланировке.

Визуально можно провести несколько направлений обследований:

• аналитическая работа с проектной и технической документацией;
• обмеры, для уточнения геометрической размерности элементов конструкции;
• образное формирование конструктивной схемы здания и сопоставления её с особенностями расположениями коммуникаций;
• выявление дефектов и повреждений;
• составление дефектной ведомости;
• оценка состояния объекта по внешним признакам.

Результаты визуального исследования элементов недвижимости оформляются в виде технического заключения, в котором отображаются:

• информация относительно состояния несущих конструкций здания;
• выводы о результатах проведённой работы, в которой могут быть рекомендации относительно более детального обследования;
• рекомендации и пожелания о проведении перепланировки с учётом требований нормативов.

Технически

При техническом обследовании специалисты проводят изучение документации на объект недвижимости, содержащей графические и текстовые материалы, составленные на основании обследования здания и его несущих конструкций для определения степени безопасности при проведении и дальнейшей эксплуатации объекта после реализации перепланировочных работ.

При согласовании собственником недвижимости проекта по перепланировке в отдел уполномоченных органов следует предоставить правоустанавливающую и техническую документацию, в которой должны присутствовать разделы о состоянии конструкции и о возможности проведения перепланировок в ней.

Компания, занимающаяся разработкой и утверждением проектов, должна иметь допуск на проведение работ такого типа. Если перепланировка не предполагает ликвидацию несущих стен, то для согласования проекта достаточно представить заключение о техническом состоянии здания.

Документ оформляется на основании данных, полученных в результате визуального обследования состояния конструкций недвижимости, в процессе которого инженер:

• отмечает расположение несущих и ненесущих конструкций в плане помещения;
• определяет состояние элементов помещения;
• производит геометрические замеры;
• отмечает расположение инженерных коммуникаций;
• производит вскрытия поверхности материалов;
• измеряет прочность и определяет других характеристики строительных материалов, используемых в процессе возведения конструкций.

Заключение по факту

Техническое заключение составляется специалистами организации, имеющей право на проведение проектных работ с учётом действующих нормативных актов СНиП и СанПин.

Документ должен содержать обязательные разделы:

1. Пояснительная записка, в которой должны быть отражена общая информация относительно состояние всех элементов здания.
2. План здания до перепланировки.
3. План помещения с результатами визуального и технического обследования.
4. Экспликация полов.
5. Расчёты нагрузок от размещаемого оборудования (для производственных помещений)
6. Воздействие вибраций на фундамент и несущие конструкции.
7. Рекомендации по устранению выявленного несоответствия нормативным требованиям.
8. Заключение с выводами о возможности проведения работ.

В заключение должна быть отражена возможность дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости с учётом безопасности владельца жилья и его соседей.