Как выглядит форма договора дарения недвижимости

К одной из форм сделок по отчуждению имущества относится дарение, когда права собственности переходя от одного лица к другому. Для оформления дарения законом предусмотрен договор, в котором обе стороны выражают свою волю – одна передает дар, а другая принимает.

Дарение предполагает безвозмездную передачу имущества, когда одаряемый не должен ничего взамен дарителю. Передать дар можно и в устной форме, но только в том случае, когда не требуется перерегистрация прав собственности.

К имуществу, которое имеет право передать владелец, относится:

• недвижимость;
• автомобили;
• финансы;
• различные ценности;
• акции;
• ценные бумаги;
• право на что-либо.

Передать можно не только имущество целиком, но и его часть, если у владельца имеется документально оформленное право, например, на выделенную долю квартиры или дома. Форма договора дарения недвижимости является стандартной, она может быть применена к любой сделке, но оформление предмета дарственной будет отличаться в зависимости от того, что является даром.

Если речь идет о недвижимости целиком или отдельной части, то обязательно описывается при передаче:

Одаряемым может выступать только гражданин, являющийся резидентом или нерезидентом РФ, но дарителями могут быть физ. лица и коммерческие предприятия.

Законодатель предусматривает также некоторые ограничения при передаче дара, например:

• дарителями не могут быть несовершеннолетние граждане, а если имущество планируется передать им, то от их лица должны выступать законные представители;
• даритель должен быть дееспособным и понимать, что он делает;
• передать дар нельзя от подопечного или подчиненного – медработнику, сотруднику органа соцзащиты, госслужащему;
• воспитали и сотрудники детских государственных учреждений не могут выступать дарителями для несовершеннолетних детей, которые находятся на попечении государства;
• другие.

Положения по закону

Содержание гражданской сделки более важно, чем ее форма. Так, в Гражданском кодексе, ст. 158 предусмотрено, что договор дарения может быть устным или письменным. Если стороны выбирают устную форму дарения, то при возникновении спора они лишаются защиты со стороны государства, но в добровольном порядке все равно должны выполнить свои обязательства.

Обычно устная форма договора выбирается близкими людьми, которые желают преподнести недорогой подарок. В случае с письменной формой договора стороны могут оформить его без нотариального удостоверения или с ним. Но, в тоже время в ГК РФ, в ст. 159 установлены требования, когда дарственную следует обязательно облекать в письменную форму.

Статья 159. Мошенничество

Когда:

• заключается договор обещания дарения, в котором дар может перейти к одаряемому после выполнения определенных условий;
• предприятие передает имущество на сумму более 3 тыс. руб.;
• объект дарения считается сложным, потому что проистекает из другой сделки, одаряемый становится на место должника-дарителя.

В любом случае результатом сделки согласно ст. 164 должен быть переход прав собственности от дарителя к одаряемому. Договор будет считаться выполнившимся, когда на недвижимость одаряемый оформит права собственности, что указано в Федеральном законе № 122.

Порядок проведения сделки, права и обязанности сторон регулируются не только Гражданским кодексом, но Семейным, Земельным, Конституцией РФ, различными законодательными актами. Суть договора – это передача имущества на безвозмездной основе.

Содержание Федерального Закона №122

Но есть и некоторые оговорки:

• перевести долг с дарителя на одаряемого можно, только имея разрешение кредитора;
• даритель должен быть собственником или правообладателем, исключение составляют лица, имеющие право распоряжаться имуществом с разрешения владельца;
• иногда недееспособность определяется не только возрастом, но и уровнем интеллекта, психическим здоровьем дарителя, что указано в ст. 29–30 ГК;
• выгодоприобретателем может выступать ребенок с 6-летнего возраста, но в том случае, когда дарственная не требует госрегистрации (ст. 28).

Образец заполнения

Участники сделки, вступающие в правовые отношения, изъявляют свою волю на добровольной основе. Составляя проект договора, они обязаны придерживаться определенной формы, установленной для подобных документов, образец 2023 года можно найти в интернете. В ст. 160 говорится, что стороны составляют и подписывают документ, выражая в нем суть соглашения, к которому они пришли.

Правовым последствием соглашения становится передача имущества и прав на него. Аннулировать действие документа стороны могут по обоюдному согласию до момента, как права на недвижимость будут перерегистрированы, в другом случае это необходимо будет сделать в судебном порядке.

Еще одним вариантом является отказ одаряемого принять имущество, в этом случае он письменно оформляет его и заверяет у нотариуса. Специальный образец для написания отказа также не требуется, документ оформляется в свободной форме.

Если даже проект дарственной будет заполнен по типовому образцу, с ним следует обратиться сначала к юристу, а затем к нотариусу. Специалисты помогут выявить нюансы, которые нередко служат поводом для признания документа недействительным или сделки ничтожной. Каждая деталь в договоре дарения на недвижимость имеет большое значение.

Содержание формы договора дарения недвижимости

Дарственная должна обязательно содержать:

1. Сведения о сторонах, которые приходят к согласию. К ним относятся:
   • даритель;
   • одаряемый;
   • законные представители;
   • доверенные лица.
2. Указание на безвозмездность сделки.
3. Описание предмета договора. В данном случае требуется описать объект недвижимости подробно:
   • правоустанавливающие бумаги на собственность;
   • местонахождение;
   • количество этажей в многоквартирном доме или частной постройки;
   • площадь;
   • количество комнат жилых и нежилых;
   • параметры каждой комнаты;
   • номер техпаспорта или кадастровый, когда дар – земельный участок;
   • границы земли;
   • другое.
4. Права и обязанности сторон.
5. Условия передачи дара и порядок.
6. Разрешение спорных вопросов.
7. Реквизиты участников.

Форма договора дарения недвижимости должна содержать указание на место:

• проведения сделки;
• для подписей сторон;
• для нотариального заверения.

Также в конце документа необходимо оформить список прилагающихся бумаг, с которыми участники обязаны прийти к нотариусу. Если среди участников сделки есть несовершеннолетние, то договор дарения подписывается дополнительно его законными представителями, данные о них вносятся в документ.

Важные моменты соглашения

В зависимости от того, кто является дарителем и одаряемым, к проведению сделки могут применяться дополнительные требования.

Между родственниками

Семейный кодекс относит одних родственников к близким, а других — к дальним. Сделки между близкими родственниками не облагаются налогом на доход. Дальние родственники и посторонние дарителю граждане обязаны оплатить государству 13% (резиденты) и 30% (нерезиденты) от стоимости объекта дарения.

Вторым важным аспектом дарения недвижимости между родственниками является затрагивание интересов других граждан, поэтому для оформления дарственной чаще всего требуется предоставить согласие:

• совладельцев помещения;
• второго супруга, если имущество было нажито в совместном браке;
• совершеннолетних, прописанных в квартире или доме, когда даритель передает только свою часть.

Дарственная, заключенная между родственниками, нередко является объектом спора после смерти дарителя, когда иск подают другие заинтересованные лица, они могут претендовать на недвижимость в качестве наследства.

Если выяснится, что на дарителя было оказано давление для подписания документа, он был неадекватен или найдутся в документе грубые ошибки, нарушающие закон, то договор будет легко признан недействительным.

Когда суд признает сделку ничтожной, потому что, например, за ней скрывалось завещание, или договор недействительным, недвижимость приходится возвращать в том виде, в котором она была получена. Этот момент нередко становится дополнительным «камнем преткновения» между сторонами, потому что за время пользования, к примеру, одаряемый мог построить на земле дом, продать квартиру или сделать в ней ремонт.

С супругом

Когда даритель желает передать имущество, которое он нажил в законном браке, то для оформления договора нотариус потребует согласие супруга, когда:

• имущество целиком принадлежит собственнику;
• он владеет только долей;
• у него есть документы только на часть дома или квартиры.

Когда один супруг желает переписать имущество на другого, порядок сделки не будет ничем отличаться от стандартного, если только не выяснится, что у дарителя есть несовершеннолетние дети, права которых он может нарушить.

Лучше всего супругам заранее заключить брачный контракт, на основании которого каждому будет выделена определенная часть имущества. В случае с передачей своей части друг другу они могут избежать типичных проблем, которые встречаются при оформлении дарственной, когда собственность считается совместно нажитой.

При наличии брачного контракта супруги также не будут оформлять согласие, когда один из них желает передать свое имущество другому лицу.

На оформление дарственной большое влияние оказывает режим собственности, которая может быть передана:

• при совместной собственности, когда один супруг передает свое имущество в пользу любого лица или второго супруга, требуется разрешение последнего;
• когда супруги владеют имуществом совместно, это обозначает, что один передает другому имущество фактически то, которым другой уже владеет;
• лучше всего сначала выделить доли каждого супруга в совместно нажитом имуществе, а потом передавать его друг другу.

Когда имущество находится в разделенной собственности, при оформлении дарственной разрешение второго супруга не требуется независимо от того, кому предназначается дар. Дарственная, заключенная между супругами не подлежит налогообложению.

Для несовершеннолетнего ребёнка

Несовершеннолетние дети делятся на две категории:

По закону несовершеннолетний ребёнок считается недееспособным, законные представители обязаны действовать не только от его имени, но и в его интересах. Так фактически они принимают дар за несовершеннолетнего ребенка, могут им пользоваться (проживать в жилом помещении, строить на земле дом и возделывать ее), но распоряжаться имуществом у них нет права.

После того как права собственности на недвижимость будут перерегистрированы на ребенка, он является его полноправным владельцем, но только достигнув 18 лет, гражданин сможет совершать с недвижимостью различные сделки.

Дополнительно законные представители дают письменное согласие на принятие дара для ребенка в возрасте 0–14 лет, а также:

• готовят необходимые документы для посещения нотариуса и подписания договора дарения;
• вместе с дарителем подают бумаги на перерегистрацию прав собственности в территориальное отделение Росреестра;
• оплачивают налог на доход на тот случай, когда ребенок является посторонним для дарителя.

Обязательные документы

Для оформления свидетельства новому владельцу на объект недвижимости законодатель требует, чтобы стороны обратились в Федеральную регистрационную службу и зарегистрировали сделку.

Подать документы можно также в МФЦ, оттуда после проверки они будут направлены в орган госрегистрации. Прийти на прием необходимо дарителю и одаряемому, если это несовершеннолетний, то вместо него приходят его законные представители.

Заявление о государственной регистрации договора дарения

Совместно они подают:

• заявление от имени дарителя о том, что он желает передать права собственности на недвижимость;
• согласие законных представителей на принятие дара (для несовершеннолетних одаряемых);
• согласие принять дар от несовершеннолетнего, возрастом 14–18 лет;
• документы, удостоверяющие личность участников сделки – паспорта, свидетельство о рождении;
• дарственную (необязательно заверенную нотариально);
• правоустанавливающие документы на имущество;
• согласие совладельцев, если передается выделенная доля (например, на часть дома или дачи с отдельным входом не требуется);
• согласие прописанных в помещении и владеющих другими частями, когда даритель передает только свою (например, это может быть часть квартиры без выделения доли);
• согласие органа опеки или второго родителя, когда в этом есть необходимость;
• выписку из домовой книги о наличии прописанных в помещении;
• выписки из техпаспорта на жилое помещение или кадастрового на землю;
• выписку из ЕГРП об отсутствии обременений на недвижимость;
• квитанцию об уплате пошлины за госрегистрацию.

Образец доверенности на дарение квартиры (доверителем и поверенным являются физические лица)

Права и обязанности сторон

Этот пункт является одним из основных в дарственной.

На его основании:

Также стороны соглашаются, что расходы по регистрации прав собственности на нового владельца они берут на себя поровну.

Нотариальная доверенность

Засвидетельствование нотариусом подписей сторон и удостоверение им договора дарения недвижимости или другого имущества не является обязательной процедурой. Но нотариус, заверяя сделку, подтверждает ее законное проведение. Также, если для проведения сделки привлекаются третьи лица, им требуется нотариальная доверенность.

Рассматривая проект договора и прилагающиеся документы, нотариус проверяет:

• соответствие описанного дарителем имущества с правоустанавливающими документами;
• наличие согласия совладельцев;
• возможность для сторон принимать участие в сделке;
• отсутствие обременений, из-за которых сделка не может быть оформлена;
• другие правовые аспекты.

Также он обязан оформить дарственную на специальном бланке, конкретизировать место проведения сделки и дату, указать на дееспособность сторон, собственноручно заверить документ и поставить на нем печать. Если сделка будет проведена с нарушениями закона или впоследствии договор признают недействительным, нотариуса привлекут к имущественной ответственности.