Как быстро продать квартиру, купленную на материнский капитал

Каждая молодая семья после рождения второго ребёнка вправе рассчитывать на государственную поддержку в виде материнского капитала. Такую же помощь получают женщины, усыновившие дитя, ведь в обоих случаях появляется необходимость в расширении жилищных условий, на что чаще всего и тратятся полученные средства.

Материнский капитал можно также вложить в будущее образование ребёнка либо перечислить деньги на пенсионный счёт матери. Но на практике оба этих варианта являются менее популярными, так как люди понимают, что из-за постоянной инфляции по прошествии нескольких лет отложенная сумма будет совсем незначительной.

Сертификат на выдачу материнского капитала — отличный шанс для семьи решить проблему с отсутствием собственного жилья. Покупка недвижимости с участием такого рода господдержкой имеет свои нюансы и правила. Поэтому когда появляется необходимость в продаже данной жилплощади, возникает естественный вопрос: можно ли это сделать и будет ли такая сделка законной?

Получится ли

Выдавая материнский капитал, государство диктует свои условия касательно того, на что можно потратить полученные средства.

Так, если деньги берутся с целью улучшения условий проживания, то вложить их можно:

• в покупку своей квартиры или дома (как первоначальный взнос по ипотеке);
• погашение части долга по уже имеющемуся жилищному кредиту;
• ремонт дома с целью увеличения жилплощади;
• строительство дома;
• участие в строении жилищного кооператива;
• долевое строительство.

При этом в выдаче средств могут отказать, если родители планирует их потратить на обычный ремонт, после которого размер жилого помещения не изменится, либо покупку автомобиля. Касательно последнего могут сделать исключение, но лишь в случае, если семья многодетная либо в ней имеются дети с инвалидностью, которая лишает их возможности самостоятельно передвигаться.

Также свои правила государство устанавливает в случае продажи квартиры, купленной за средства программы помощи молодой семье. Так, основным условием при покупке жилого помещения является совместное владение. То есть, если семья состоит, к примеру, из супругов и троих детей, то недвижимость оформляется на всех в равных долях.

Таким образом, в квартирах, приобретённых в счёт материнского капитала, имеются несовершеннолетние собственники. Любые сделки с такого рода недвижимостями будут являться незаконными, так как дети, не достигшие 18 лет, не могут заверять документы купли-продажи либо дарения самостоятельно.

Так можно ли и как продать квартиру с материнским капиталом? Ведь всегда может появиться необходимость в расширении жилищных условий, смене района или города проживания.

Продажа такой квартиры вполне реальна. Но для этого нужно посетить ряд инстанций для получения соответствующего разрешения. Принятие решения остаётся за органами опеки, ведь именно они тщательно следят за законными правами несовершеннолетних граждан.

Чтобы добиться положительного ответа и получить разрешение на продажу, необходимо предоставить в органы опеки документы и справки, доказывающие следующее:

• за детьми сохранится их право на собственность (получение доли в новом приобретённом жилье);
• условия проживания после переезда будут соответствовать санитарным нормам и не ухудшатся в сравнении с предыдущей жилплощадью.

Сделка купли-продажи, совершённая без разрешения органов опеки, будет считаться недействительной и в дальнейшем аннулированной. То же самое относится к сделкам по обмену жилья.

Главные условия использования

Использование жилья, купленного по ипотечному кредиту и материнскому капиталу, имеет свои особенности и нюансы. Так как совладельцами такой недвижимости являются несовершеннолетние граждане, то любые операции проводятся строго законными представителями этих детей: родители, опекуны и усыновители.

Кроме того, продажа либо обмен жилья с материнским капиталом, имеет ряд условий:

• сделки происходят только после получения разрешения отдела опеки;
• дети после продажи либо обмена должны быть обеспечены лучшим или равноценным имуществом;
• решение отделом опеки принимается в течение 15 дней;
• целесообразность местоположения нового приобретаемого жилья.

К примеру, если родители решили продать квартиру в городе и купить дом в селе, то у органов опеки может возникнуть вопрос: чем мотивировано такое решение? Ведь ребёнок нуждается в нормальном образовании, которого нет в селе, и прочих городских привилегиях.

Отдел опеки может дать добро на изменение жилья в худшую сторону лишь в некоторых случаях:

• ребёнку необходимо дорогостоящее лечение;
• медицинские показания (к примеру, смена экологии по причине аллергии);
• платное обучение в другом городе.

Также органы опеки могут дать разрешение на продажу жилья без обязательного приобретения новой квартиры, но подобное возможно лишь в случаях, если:

• семья переезжает в другой регион страны;
• переселение в другую страну на ПМЖ (постоянное место жительства);
• покупка квартиры в новом строящемся доме.

Что касательно последнего, то разрешение на продажу выдаётся только тогда, когда строительство находится на стадии завершения. Кроме того, все несовершеннолетние дети до переезда должны получить регистрацию в другой квартире, к примеру, у бабушки с дедушкой.

Каким образом продать квартиру с материнским капиталом

Купленная квартира за средства государственной помощи, которая выдаётся молодым родителям после рождения второго или последующего ребёнка, всегда оформляется в собственность на всех членов семьи. Поэтому такая недвижимость всегда имеет хотя бы одного несовершеннолетнего собственника.

Любые сделки с такими квартирами происходят под наблюдением органов опеки, так как именно они защищают права детей до достижения совершеннолетия. Поэтому для продажи жилья, приобретённого за счёт материнского капитала, необходимо получить разрешение от соответствующих инстанций.

Для получения разрешения на манипуляции с квартирой, необходимо предоставить в опеку следующие документы:

• справка о составе семьи;
• выписка из домовой книги (наличие зарегистрированных в квартире жителей);
• заявление от обоих родителей на получение разрешения продать недвижимость (дети старше 14 лет пишут заявление самостоятельно);
• письменное согласие на продажу всех совладельцев, достигших 10-летнего возраста;
• паспорта совершеннолетних собственников и свидетельства о рождении детей младше 16 лет.

Кроме того, необходимо предоставить к рассмотрению всю информацию как по продаваемой, так и покупаемой квартире.

Для этого понадобятся:

• документы на права собственности;
• поэтажный план недвижимостей;
• акты касательно жилых условий;
• финансовые выписки из лицевых счетов;
• оценочная стоимость из БТИ.

Сам процесс проведения сделки купли-продажи происходит под контролем органов опеки и попечительства.

Для этого они изучают следующие документы:

• договор купли-продажи;
• акт сдачи-приёма;
• расписку о передачи и получение денег;
• справки об отсутствии задолженностей по квартплате, а также относительно того, что квартиры не находятся в залоге либо аресте.

После проведения сделки в отдел опеки нужно будет принести оригинал и копию подписанного договора купли-продажи, а также справки о регистрации всех несовершеннолетних членов семьи на новом месте жительства.

При несоблюдении всех правил и предписаний касательно того, как продать квартиру с материнским капиталом, родители привлекаются к административной ответственности. Кроме того, после достижения совершеннолетия дети имеют законное право оспорить сделку купли-продажи в суде и вернуть себе свою долю. В таких разбирательствах суд обязует вернуть недвижимость первоначальным владельцам, а те, в свою очередь, должны отдать покупателю полученные когда-то от него деньги.

Что можно купить вместо этого

По законодательству РФ на средства от материнского капитала можно приобрести как готовую квартиру, так и вложится в строительство, где будет размещаться будущее жильё. Также они могут послужить первым взносом для ипотечного кредита либо быть частью его оплаты.

Также, на деньги, полученные в качестве помощи молодой семье, можно построить дом. К примеру, если родители не хотят ждать, пока малышу исполнится три года, то они могут сразу приступить к строительству, а государство за счёт материнского капитала возместит им потом часть расходов.

Но для такого строительства у семьи должен быть свой земельный участок, который, например, достался кому-то из родителей по наследству. Если такой площадки в собственности не имеется, то построить дом не выйдет, так как за материнский капитал земля не покупается.

Кроме того, на строительство дома в счёт материнского капитала нужно будет получить разрешение. Для этого земельный участок должен находиться недалеко от населённого пункта, а будущий дом иметь все блага и полностью соответствовать жилищным нормам. Если средства берутся для постройки нежилого дома (дача), то в выдаче материнского капитала откажут.

Что касательно средств от продажи квартиры с маткапиталом, то потратить их на что захочется родителям также не получится. Такая недвижимость находится под контролем органов опеки до тех пор, пока зарегистрированные в ней несовершеннолетние собственники не достигнут определённого возраста.

Сделка купли-продажи происходит под контролем и органов опеки и только с их разрешения. Данная инстанция следит, чтобы дети не остались без своей части жилья.

Поэтому потратить вырученные средства от продажи можно исключительно на:

• покупку новой квартиры;
• приобретение дома;
• вложение в строительство нового жилого комплекса, где будет находиться их новая квартира, но здесь имеется много нюансов.

При этом сразу после покупки нового жилья на несовершеннолетних детей оформляется долевая собственность.

Получится ли избежать ипотеки

Самого материнского капитала для покупки квартиры недостаточно. Поэтому семьям приходится оформлять специальную ипотечную программу с учётом государственной помощи молодым семьям. Полученные средства из материнского капитала служат первым взносом или частью оплаты уже имеющегося кредита на имущество.

Такая ипотека требует обременения, поэтому квартиры, купленные по данной программе, всегда находятся в залоге у кредиторов, а их продажа осуществляется исходя из определённых условий, одним из которых является получение разрешения от банка.

Так, к примеру, если семья решила продать заложенную квартиру, что часто бывает при обретении жилья в ипотеку с привлечением материнского капитала, то родители обязаны предоставить в отдел опеки нотариально заверенную справку о том, что дети получат свои доли в новой квартире сразу после снятия обременения банком. Поэтому для реализации данной жилплощади нужно не только разрешение на продажу от опекунского совета, но и самой кредитной организации.

Снять обременение можно следующими способами:

• оставшуюся задолженность перед банком оплачивает покупатель жилья, после чего отменяет обременение и продолжает процесс купли-продажи;
• переоформить ипотеку на покупателя квартиры, но такое возможно только с разрешения кредитора.

Для осуществления перечисленных выше методов обязательно необходима нотариальная помощь. В противном случае сделка купли-продажи для одного из участников может закончиться потерей не только жилья, но и денег.