Как правильно составить договор дарения недвижимости

Дарственная – это договор, в котором стороны, даритель и одариваемые, заключают соглашение по поводу передачи и получения недвижимости или иного имущества на безоплатной основе. Для того чтобы он имел юридическую силу, крайне важно правильно оформить сделку, в соответствии со всеми правилами и нормами, прописанными в Гражданском Кодексе.

Чаще всего договор дарения оформляется между близкими родственниками, например, бабушка или дедушка решает подарить квартиру внукам. Хотя бывают случаи, когда передача имущества по дарственной осуществляется посторонним лицам. Таким образом, в законодательстве не предусмотрены ограничения по оформлению дарственной только людям, имеющим родственные связи.

Оформить сделку по дарению недвижимости можно как самостоятельно, в письменной форме, так и при помощи юриста и заверения у нотариуса. В последнем случае обе стороны соглашения смогут обезопасить себя от вероятных споров в дальнейшем, исключить сомнения по поводу незаконности договора.

Главным фактором является тот факт, что передача собственности осуществляется безвозмездно, то есть одариваемый не должен отдавать что-либо взамен или платить за дар.

Основные положения ГК РФ

Существуют определенные нормы и правила для оформления такого рода соглашения, которые прописаны в Гражданском Кодексе РФ, а именно:

• Если у объекта дарения несколько владельцев, необходимо получить письменное разрешение каждого из них. То же самое требуется и от второго супруга, если недвижимость была приобретена уже в период супружества. В противном случае признается недействительным даже в случае регистрации в Росреестре.
• Договор между родственниками оформляется на общих основаниях.
• Лица, не достигшие совершеннолетия, могут быть самостоятельной стороной соглашения лишь в том случае, если выступают в роли одариваемого.
• Дети до 18 лет могут быть дарителем только при официальном согласии органов опеки и попечительства.
• Если один из участников сделки признан недееспособным, его интересы должен представлять законный опекун.
• Лица с ограниченной дееспособностью оформляют сделку по дарственной через попечителя, если выступают в роли дарителя. В качестве получателя дара попечитель не требуется.
• В соответствии с положением Гражданского Кодекса, даритель может отменить договор или же отказаться от его выполнения в случае значительного ухудшения здоровья, финансового, имущественного положения после оформления сделки, смерти одаряемого, угрозе жизни дарителя или приведение в плачевное состояние дара.
• Договор дарения может быть расторгнут при наличии фактов, подтверждающих отсутствие безвозмездности совершаемой сделки.
• После оформления договора дарения он должен в обязательном порядке быть зарегистрирован в Росреестре для признания действительным.

Передавать в дар можно недвижимое имущество, причем переход прав собственности на него от дарителя одариваемому может быть как в момент регистрации документа, так и через определенный срок или при соблюдении ряда условий, которые при необходимости прописываются в дарственной.

Как оформить

Для составления договора дарения необходимо участие обеих сторон: дарителя и одариваемого. Причем как с одной, так и с другой стороны это может быть несколько человек: дар может передаваться в совместную собственность на правах долевого владения недвижимостью. А дарителем могут быть также несколько лиц, если они являются совладельцами предмета дарения.

Без присутствия всех участников сделки, их официального соглашения на ее совершения договор, даже будучи подписанным, не будет иметь силы.

Однако, если предметом договора дарения является лишь доля об общего имущества, то дарителем выступает лишь ее владелец, присутствие остальных не требуется. Оформление договора может быть осуществлено как в присутствии непосредственно дарителя и одариваемого, так и без них. В этом случае от их имени выступают нотариально заверенные представители, опекуны или попечители.

При составлении текста и оформлении учитывайте следующие обязательные моменты:

• максимально подробно нужно указать все подробности как о дарителе, так и одариваемом: полные ФИО, паспортные данные и так далее, все в соответствии с информацией, представленной в официальных документах;
• прописать пункт от безоплатной передаче имущества;
• описать предмет дара, все, что указано в документах на недвижимость: расположение, кадастровый номер, площадь и прочие;
• обосновать право собственности дарителя на подарок, а именно приложить соответствующий документ и указать дату его заключения, регистрации и так далее;
• обязательно присутствие личных подписей сторон сделки.

Главная сложность в составлении подобного договора самостоятельно – это вероятность допущения ошибки, по причине которой он будет возвращен, так и не получив регистрации в Росреестре. Потому целесообразнее обратиться за консультацией нотариуса.

К тому же, в законодательстве постоянно происходят всяческие изменения, порой мелкие, но они могут повлиять на правила составления договора. Рядовой гражданин о них знать не будет, а вот специалист сообщит и подскажет, как исправить, что внести в качестве дополнительной информации и предоставит образец договора дарения недвижимости.

Скачать актуальный на 2023 год типовой образец договора дарения квартиры

В случае, если договор оформляется в сопровождении юриста ли нотариуса, потребуется предоставить:

• паспорта, ИНН, свидетельство о рождении (если сторона сделки – несовершеннолетний) всех участников соглашения и их представителей;
• справка, полученная по месту жительства сторон;
• документы, подтверждающие право собственности дарителя на предмет договора;
• выписка из БТИ или реестра собственников недвижимости;
• документ с подтвержденной стоимостью имущества, передаваемого в дар;
• от супругов нужно свидетельство о браке для подтверждения родства, а также заверенное согласие мужа или жены по факту совершаемой сделки;
• бумаги, подтверждающие отсутствие долгов, имущественных споров, неуплаченных налогах;
• согласие опекунов на сделку при необходимости.

Перечень необходимых документов может изменяться в зависимости от каждого конкретного случая и количества участников договора, а также их возраста, родственных связей или их отсутствия и так далее. Все данные из предоставленных бумаг тщательно прописываются в самом договоре. При желании вносятся дополнительные пункты, например, о некоторых условиях или временных рамках, после которых одариваемый может вступить в право собственности даром.

Объекты

Гражданский Кодекс РФ предусматривает возможность передачи в дар недвижимого имущества, среди которого входят, согласно определению, все земельные участки и недра, а также все, как-либо связанное с землей.

То есть, оформить дарственную можно на:

• квартиру;
• дом;
• дачу (дачный участок);
• гараж;
• офисное помещение;
• любое нежилое помещение;
• комната в квартире;
• любое строение;
• земельный участок.

Но любой из вышеперечисленных объектов может быть подарен лишь в том случае, если находится в собственности дарителя и этот факт подтвержден документально.

Если единиц имущества несколько

Передавать в качестве дара можно как один, так и несколько объектов. В данной ситуации возникает вопрос о том, оформлять ли их все в одном договоре или составлять отдельный на каждый.

Все недвижимое имущество, передаваемое одаряемому, нужно регистрировать, а потому лучше всего оформить несколько документов. Каждый из них должен быть представлен в количестве экземпляров, равном участникам сделки.

Конечно, законодательством не запрещено прописывать в одном договоре сразу несколько объектов дарения. Но в Росреестр все равно придется подавать отдельный по каждому или повторяющийся пакет документов столько раз, сколько пунктов недвижимости в нем прописано, с оплаченными по каждому из пунктов пошлинами и отдельными заявлениями.

Это затрудняет работу, а также может привести к множеству ошибок. Потому лучше оформлять отдельный договор дарения недвижимого имущества на каждый из нескольких даров.

Субъекты договора дарения недвижимости

Оформить дарственную можно как между близкими родственниками, так и между посторонними лицами.

Между близкими родственниками

Наиболее часто договор дарения оформляется между родственниками, которые в соответствии с Налоговым Кодексом в таком случае освобождаются от уплаты налогов.

В соответствии с данными, указанными в Семейном Кодексе РФ, в близком родстве состоят:

• муж и жена;
• кровные или усыновленные дети;
• кровные или приемные родители;
• сестры, братья, в независимости от того единокровные они или нет;
• дедушки, бабушка;
• внуки.

Для близких родственников достаточно даже письменного соглашения, не заверенного нотариусом, хотя в этом случае при возникновении спорных ситуациях будет довольно сложно доказать свои права. Помимо отсутствия налога, госпошлина при заверении документа нотариусом также взимается по пониженной процентной ставке.

Кому запрещено

Согласно Гражданскому Кодексу, недвижимость не разрешается передавать через договор дарения в следующих ситуациях:

• запрещается дарить подобные подарки лицам, работающим в муниципальных учреждениях: школах, больницах и других лицами, которые на момент совершения сделки находится в них на лечении или содержании, а также их родственникам и членам семьи;
• если даритель не достиг возраста 14 лет и признан недееспособным, законному представителю запрещено оформлять дар от имени опекаемого;
• не разрешены акты дарения между сотрудниками коммерческих компаний;
• по причине служебного положения не разрешено передавать в дар недвижимость между сотрудниками муниципальных учреждений и госструктур;
• нельзя оформлять договор, в котором предусмотрен пункт перехода имущества к одаряемому после смерти дарителя.

Не родственникам

Договор дарения заключается между лицами, не имеющими родственных связей, заключается в аналогичном порядке, что и между родственниками. Содержание и форма документа в обоих случаях аналогичны. Единственное отличие – это необходимость уплаты налога, сделать это должен одариваемый. Сам даритель платить ничего не обязан.

В нотариально заверенном договоре необходимо указать стоимость недвижимого имущества, которую определяют в зависимости от кадастровой цены. Нельзя дарить недвижимость посторонним лицам, перечисленным в списке выше.

Государственная регистрация

После того, как договор оформлен, его необходимо зарегистрировать в Регистрационной палате по месту жительства. Только в этом случае он получает юридическую силу, а одариваемый переходит в право собственности недвижимостью. Для этого необходимо в Росреестр, предварительно составив заявление и передав всю необходимую документацию.

От сотрудника получают расписку, а также дату выдачи свидетельства о регистрации, как правило, это происходит через 10 дней. Если документы предоставлены не в полном составе или в них есть ошибки, сотрудники Регистрационной палаты имею право вернуть их без объяснения. В таком случае придется обращаться повторно.

Налогообложение

Если договор заключен между близкими родственниками, то они не подвержены налогообложению. Если же сделка осуществлена между посторонними лицами, то одариваемое лицо обязано уплатить подоходный налог в размере 13%.

Если тот, кому подарили имущество, является индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, то полученный дар становится источником дохода, например, сдавать недвижимость в аренду и получать прибыль, то есть нужно платить налог с нее.

Налоги и госпошлина

Налог с дара уплачивает одариваемый, который не имеет родственных связей с дарителем. Если он является гражданином РФ или проживает на территории не менее 183 дней, то сумма налога равняется 13% от оцененной стоимости подаренного имущества. Если же одаренный не гражданин РФ, он обязан уплатить 30%. Оценочная стоимость не должна быть превышать или быть меньше рыночной более, чем на 20%.

Каждая госпошлина оплачивается отдельно: на недвижимость без земельного участка(квартира), недвижимость с участком земли (дом, дача), регистрация дарственной – 1000 рублей. Госпошлина на переход в право собственности недвижимостью уплачивается отдельно и составляет 200 рублей.

Форма 2НДФЛ от 2023 года

Срок исковой давности

Желание оспорить заключенную сделку возникает, к сожалению, довольно часто. Причем как со стороны дарителя, так и со стороны имеющих претензии к дарственной и одаренному со стороны родственников, не согласных с условиями договора, кредиторов, держателей залога и у самого одариваемого.

Оспоримым сроком исковой давности считается 1 год, в течение которого законодательством гарантирована защита прав подавшего иск гражданина по защите собственных прав. Если же это время истекло, иск об оспаривании или требовании аннуляции договора все равно можно подать в судебный орган, который рассмотрит его в установленном порядке.

Так, если договор желают оспорить близкие родственники, исковой срок давности в данном случае составляет 3 года. Если же инициатором является сам даритель, то он может предъявить претензии к одаренному и потребовать расторгнуть договор в суде в течение 5 лет, доказав документально причины для подобного иска, а именно: плохое обращение с даром, угроза жизни дарителю со стороны одаренного и так далее.

Оспорить иск по аннуляции дарственной возможно не позднее, чем через год с момента его подачи. Максимальный срок, через который можно попытаться оспорить дарственную, составляет 10 лет.

Сроки исковой давности устанавливаются действующим законодательством РФ, а потому не могут быть оговорены и изменены в результате прописывания подобного пункта договора. Данное действие считается противозаконным и действительным признано не будет.