Условия покупки квартиры по договору дарения

Передать права собственности на то или иное имущество сегодня можно не только путем оформления договора купли-продажи, но и путем составления дарственной.

После того, как сделка дарения будет окончательно зарегистрирована, одаряемый точно так же получит возможность распоряжаться предоставленным ему имуществом, включая также возможность продажи собственного имущества стандартным путем.

Но для начала нужно разобраться в том, как проводится покупка квартиры по договору дарения и какие ключевые особенности включает в себя данная процедура.

Общая суть в бумагах

Покупка подаренного имущества всегда должна начинаться с крайне подробной проверки всех документов. В частности, покупатель должен провести тщательную проверку паспортов каждого лица, которое принимает участие в процессе составления договора. В документе не должно быть никаких зачисток или исправлений, а сам он должен иметь еще действующий срок. Дарственная же должна быть заверена у нотариуса, что подтверждает полностью законное проведение всех процедур.

Отдельно стоит провести анализ технического паспорта квартиры, в котором можно будет узнать, проводилась ли процедура капитальной перепланировки и оформлялось ли разрешение на такую работу у соответствующих органов. Если план имущества по паспорту будет иметь существенные отличия от фактического состояния помещения, то в таком случае новому владельцу придется выплачивать немалые штрафы.

Бывают и такие ситуации, когда вместе с собственником помещения на территории дома живут различные несовершеннолетние дети, и в такой ситуации ему придется заранее оформить разрешение от органов опеки на реализацию этого имущества. Если касательно подлинности этого документа возникают какие-либо сомнения, всегда можно обратиться непосредственно в Росреестр и оформить там выписку с указанием конкретного количества зарегистрированных жильцов.

Помимо этого, в данной выписке будет содержаться информация о том, есть ли за этой квартирой какая-либо задолженность по коммунальным услугам. В основном оформить такой документ может даже без непосредственного участия продавца, поэтому можно быть полностью уверенным в отсутствии какого-либо обмана.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Когда это возможно

Для того, чтобы можно было продать квартиру после ее дарения, для начала нужно правильно оформить процедуру безвозмездной передачи прав собственности на это имущество. В преимущественном большинстве случаев подобные операции осуществляются между близкими родственниками, но даже в таком случае должен быть составленный письменный договор, заверенный у нотариуса.

С момента подписания договора одариваемое лицо получает право собственности, и вместе с этим документом ему нужно будет пойти в Регистрационную палату для того, чтобы сотрудники этого органа внесли в базу данные составленного договора. В частности, сотрудникам этого органа нужно будет предоставить договор дарения, квитанцию об оплате государственной пошлины, кадастровый паспорт на указанное жилье и ряд дополнительных бумаг.

В качестве документа, подтверждающего права собственности, предоставляется соответствующее свидетельство, и только после окончания регистрационных процедур одариваемого можно назвать полноправным собственником данного имущества, который может самостоятельно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, то есть дарить ее, обменивать или продавать.

Многие считают, что с момента дарения должно пройти более 3 лет для того, чтобы у одаряемого появилась возможность продать собственное имущество, но на практике это далеко не так, так как в законодательстве какие-либо подобные требования отсутствуют. Вовсе не обязательно для продажи новоприобретенного имущества выжидать какой-то определенный промежуток времени, поэтому оформить его продажу можно уже сразу после того, как было оформлено свидетельство о праве собственности.

Единственный нюанс, в связи с которым рекомендуется не продавать указанное имущество в первые три года, заключается в том, что в данном случае придется выплачивать дополнительные налоги, которые будут зависеть от стоимости продаваемого имущества. В связи с этим, если продавец собирается продать свое имущество на максимально выгодных условиях, лучше всего ему подождать.

Как происходит покупка квартиры по договору дарения

Для того, чтобы купить или продать подаренную квартиру, нужно соблюсти определенный ряд юридических тонкостей, каждая из которых имеет свое значение.

Образец оформления

В процессе оформления дарственного договора обязательно должны присутствовать как даритель, так и одариваемый. После подписания договора обеими сторонами достаточно будет собрать нужный пакет документов для того, чтобы предоставить их сотрудникам Росреестра для регистрации прав собственности нового владельца.

При этом стоит отметить, что в соответствии с действующим законодательством предусматриваются разные аспекты того, как может переходить право собственности на разную недвижимость в зависимости от того, кому именно оно предоставляется, и в частности, это касается выплачиваемых налогов.

Если одаряемый не является близким родственником дарителя, то в таком случае ему придется заплатить 13% от рыночной или кадастровой стоимости полученного имущества, но если же обе стороны находятся в близкой родственной связи, то в таком случае им достаточно будет выплатить небольшую государственную пошлину.

При оформлении договора купли-продажи квартиры продавцу придется выплачивать подоходный налог в соответствии с утвержденной формой НДФЛ, так как передача права собственности на те или иные объекты недвижимости предусматривает получение определенной прибыли.

Денежные расходы

В процессе оформления договора дарения между близкими родственниками стороны могут не беспокоиться по поводу вопроса налогообложения, так как такие сделки не облагаются налогом в соответствии с действующим законодательством. При этом стоит отметить, что данное правило распространяется не только на недвижимость или денежные средства, но и на преимущественное большинство других видов имущества, включая разнообразную технику, драгоценные украшения и другие подобные подарки.

Стоит отметить, что если в собственность лица, не являющегося близким родственником, владелец передает какие-либо транспортные средства, недвижимость, паи, акции или собственную долю уставного капитала, получатель должен будет пополнить государственный бюджет на сумму, равную 13% от общей стоимости предоставленного ему имущества. Если же одаряемый является гражданином другой страны, то в таком случае за приобретение права собственности на территории России ему придется заплатить уже 30% от его себестоимости.

Самое главное – наличие дееспособности у обоих участников составляемого договора, так как в противном случае они не смогут нести ответственность за принятые решения. Также лучше заранее определиться с тем, будет ли сделка оформляться в присутствии нотариуса, так как в данном случае при составлении договора придется дополнительно оплачивать услуги юриста.

Обложение налогом

В соответствии с правилами, прописанными в действующем Налоговом кодексе, действует общая ставка налога, которая распространяется на любые сделки купли-продажи различной недвижимости. В случае продажи квартиры ее владельцу придется перечислить налоговые обязательства, сумма которых составляет 13% от общей кадастровой стоимости данного жилья.

При этом стоит отметить, что в процессе вычисления налога всегда есть право использования налогового вычета, сумма которого на сегодняшний день составляет 1 миллион рублей.

В определенных ситуациях предусматривается возможность вернуть себе 13%, выплаченные в процессе продажи недвижимости, но для этого нужно будет официально оформить именно сделку купли-продажи. После этого главным условием для возвращения выплаченного налога является своевременная подача нужного пакета документов, а также открытие отдельного счета.

Чтобы вернуть эту сумму, нужно будет предоставить сотрудникам налогового органа следующий пакет документов:

• заявление, оформленное в установленной форме;
• документ, подтверждающий наличие права собственности на указанную недвижимость;
• справка 2-НДФЛ;
• нотариально заверенный договор купли-продажи.

Скачать форму бланка НДФЛ

Договор купли-продажи транспортного средства

Предоставленные документы могут рассматриваться контролирующими органами в течение трех месяцев.

При разводе

В соответствии с действующим законодательством, даренная недвижимость не может делиться, так как законом предусмотрено безраздельное владение данным имуществом. Именно по этой причине большинство родителей оформляет дарственную на своих детей, так как это позволяет им не беспокоиться по поводу того, что в дальнейшем кто-либо сможет посягнуть на принадлежащее их детям имущество.

Дети же в данном случае будут наследовать квартиру, подаренную одному из родителей. Таким образом, дети все равно получают определенные права на имущество своих родителей, но распоряжаться им смогут только в том случае, если будут вступать в наследство.

В данном случае нет никакой разницы в том, в течение какого промежутка времени супруги проживали вместе в этой квартире, и кто из них был там прописан.

Риски

В процессе составления договора дарения даритель имеет два наиболее важных риска, причем именно они являются главным отличием такого договора от стандартного завещания.

Если завещатель имеет право на то, чтобы внести корректировки или полностью отменить составленный им документ, то даритель имеет право отказаться от реализации своих обязанностей только в редких случаях, которые соответствуют статье 578 Гражданского кодекса.

При этом в договоре заранее может указываться, что условия этого договора будут отменены в случае, если одаряемый умрет раньше дарителя. Также у него есть право в судебном порядке вернуть себе указанное имущество, если договор дарения отрицательно повлиял на его состояние здоровья, а также семейное или имущественное положение.

Помимо этого, риск дарителя заключается в том, что он теряет права собственности на указанный объект недвижимости. Если завещатель теряет свое право собственности на указанную недвижимость после смерти, то даритель теряет их сразу после подписания договора и прохождения процедуры регистрации.

После этого одаряемый становится полноправным хозяином объекта недвижимости и может проводить с ним любые операции, включая продажу. При этом стоит учитывать, что даритель не имеет права выдвигать какие-либо встречные требования к одаряемому, в связи с чем его положение в указанном имуществе становится абсолютно беззащитным и уязвимым.

Еще один немаловажный риск заключается в прикрытии дарственной сделки купли-продажи, а в соответствии с положениями статьи 170 Гражданского кодекса подобная сделка будет считаться притворной и ничтожной, в связи с чем каждая из сторон должна будет вернуть все полученные средства по этой операции.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

Подводные камни процедуры

Для того, чтобы впоследствии оформленная сделка не была признана недействительной, большинство специалистов рекомендует проводить любые такие операции исключительно через нотариуса. К примеру, престарелая женщина оформляет дарственную на свою племянницу, так как она в течение длительного времени ухаживала за ней и всячески поддерживала.

После регистрации договора даритель умирает, в то время как ее сын, проживающий на территории другого региона, подает иск, в котором требует признать этот договор недействительным. При наличии нотариального заверения этого документа оспорить его будет практически невозможно, так как это является главным подтверждением того, что все бумаги подписывались по личному волеизъявлению обеих сторон.

Если же даритель сам посчитает, что в процессе составления договора его ввели в заблуждение, признать сделку недействительной можно будет уже исключительно в судебном порядке, но на самом деле подобные дела выигрываются не так часто. В данном случае дарители оказываются не в самом благоприятном положении, так как в процессе составления договора в простой письменной форме они могут не в полной мере осознавать, какие последствия несут совершаемые ими действия.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора дарения

Вследствие этого, как многим кажется, обманутые друзьями или родственниками дарители пытаются оспорить сделку в суде, но на практике подтвердить свою правоту крайне тяжело, потому что основываются такие люди в основном на своих словах и эмоциях.