Главные условия приватизации

Приватизация муниципального или государственного жилья доступна для всех граждан России, и каждый имеет право воспользоваться ей один раз в своей жизни.

Но при этом для того, чтобы перевести какую-либо недвижимость в частную собственность, для начала нужно обеспечить соблюдение некоторых условий, без которых государство в принципе не имеет права проводить подобные процедуры оформления.

Именно поэтому всем желающим оформить на себя государственные жилые помещения для начала нужно узнать, какие в законодательстве обозначаются условия приватизации квартиры и как их достичь.

Распоряжение

Государственные органы имеют право самостоятельно распоряжаться муниципальным имуществом на правах, предоставленных им Конституцией, а также федеральными законами и всеми нормативными актами, принятыми на их основе. В связи с этим они могут передавать как физическим, так и юридическим лицам различную недвижимость на постоянной или временной основе, а также проводить различные сделки, связанные с этим имуществом и соответствующие действующему федеральному законодательству.

Муниципальные образования имеют право на создание муниципальных предприятий и различных учреждений, а также принимать участие в создании хозяйственных обществ, включая межмуниципальные, которые требуются для реализации полномочий, связанных с вопросами местного значения.

Установленный порядок

Предоставить гражданину любую недвижимость в частную собственность имеет право только уполномоченный собственник указанного жилья через органы государственной власти или местного самоуправления. Также таким правом обладают различные государственные предприятия, имеющие в своем распоряжении жилищный фонд.

В соответствии с действующим законодательством, приватизация жилых помещений должна осуществляться путем составления договора передачи, который заключается между органами государственной власти или местного самоуправления различных городов, вместе с предприятием или гражданином, которому жилое помещение предоставляется в частную собственность. При этом стоит отметить, что при проведении такой процедуры не требуется выплаты каких-либо государственных пошлин, а также нет необходимости в нотариальном удостоверении составленного договора.

В договоре передачи жилья в собственность должны присутствовать данные обо всех несовершеннолетних лицах, у которых есть право на использование этого жилья, если они живут совместно с теми лицами, которые получают данное имущество в свою собственность, или живут отдельно, но при этом все равно имеют право на пользование этим помещением.

Право собственности на оформленное имущество появляется у физического лица с того момента, как заканчивается процедура государственной регистрации данного права в ЕГРПН.

В данном случае те граждане, которые собираются переписать недвижимость в свою частную собственность, должны подать в соответствующий государственный орган заявление, причем его должен лично подписать не только наниматель, но и все его члены семьи в возрасте более 14 лет. Если же у нанимателя есть дети, не достигшие четырнадцатилетнего возраста, то в таком случае документ должен подписываться их законными представителями.

Для того, чтобы приобрести жилье в собственность, граждане при приватизации должны подать следующий пакет документов:

• документ, подтверждающий наличие у гражданина права на оформление этого жилья в частную собственность;
• бланк, подтверждающий отсутствие ранее приватизированного жилья у заявителя;
• документ, полученный от органов опеки и попечительства, если в процедуре приватизации участвуют дети младше 14 лет.

Отличия в условиях приватизации

В зависимости от того, какое именно имущество будет оформляться в частную собственность, а также от выбранной схемы приватизации меняются и условия, в соответствии с которыми должна осуществляться данная процедура.

Квартира по договору социального найма

В соответствии с действующим законодательством государственное жилье, оформленное на граждан по договору социального найма, может быть передано им в частную собственность. При этом уполномоченные органы в процессе проведения данной процедуры должны руководствоваться теми же правилами, которые используются по отношению к любым другим государственным помещениям.

В первую очередь, для приватизации такого имущества нужно обеспечить соответствие нескольких основных условий:

• подать соответствующее заявление в компетентный орган, уполномоченный на рассмотрение подобных прошений;
• собрать полный пакет документов, который предусмотрен действующим законодательством;
• зарегистрировать свое право собственности на указанное жилье.

При этом стоит отметить, что если квартира уже находится в частной собственности определенного лица, приватизировать ее другим людям будет невозможно, и единственным исключением из этого правила является проведение процедур реприватизации или деприватизации, то есть когда составленный ранее договор социального найма признается недействительным или те лица, которые оформили недвижимость в частную собственность, полностью отказываются от своих прав.

Также стоит сказать, что бесплатное жилье в некоторых ситуациях положено и для детей-сирот, но касается это только тех ситуаций, когда ребенок на момент его отправки в детский дом уже имел прописку по какому-то адресу.

Государственное имущество

В соответствии с действующим законодательством, государственное имущество должно приватизироваться в несколько шагов, первым из которых является планировка, которая предусматривает соблюдение определенных условий. Стоит отметить, что в данном процессе прогнозный план становится одним из наиболее важных документов, так как сама по себе процедура оформления будет осуществляться на высшем правительственном уровне или в масштабе муниципалитета.

После получения этого плана в государственных учреждениях нужно составить соответствующий акт, в соответствии с которым гражданин подтверждает уведомление его о том, какие условия и принципы характерны для процедуры приватизации. Помимо этого, в данном документе также обязательно прописываются те критерии и принципы, которыми руководствуются уполномоченные лица в процессе проведения данной процедуры.

В конечном итоге производится присвоение государственной собственности в личное пользование указанного лица в соответствии с теми правилами, которые определены действующим законодательством.

Земельный участок

Земельный участок можно оформить безвозмездно в частную собственность только в том случае, если он соответствует следующим условиям:

• на участке находится какая-то недвижимость, которая была куплена еще до внедрения Земельного кодекса (до 2001 года);
• участок был предоставлен в аренду под проведение индивидуальной застройки или обустройство хозяйства для ведения подсобной деятельности;
• собственник получил данный земельный участок на правах бессрочной эксплуатации или пожизненного наследуемого владения;
• участок относится к категории садовых, дачных или огородных участков, а также тех территорий, которые находятся под гаражами.

При этом стоит отметить, что некоторые земельные участки в соответствии с законодательством, наоборот, приватизировать запрещается, и в частности, это касается земель, которые были изъяны из оборота, а также тех участков, которые ранее резервировались для удовлетворения нужд государственных или муниципальных органов.

Прочие детали

Помимо соблюдения всех условий, которые требуются для оформления участка в частную собственность, нужно запомнить также несколько важных деталей, касающихся самой процедуры приватизации.

Доступные способы

На сегодняшний день законодательством предусмотрено три способа, которыми можно приватизировать какие-либо государственные предприятия:

• оформление договора купли-продажи после проведения аукциона или конкурса;
• выкуп предприятия, которое сдавалось в аренду;
• продажа доли, имеющейся в капитале предприятия.

Выбирая наиболее оптимальный способ приватизации, специальная комиссия по приватизации должна руководствоваться следующими факторами:

• мнение трудового коллектива указанной компании;
• предложения, выдвинутые покупателями;
• отраслевые особенности, характерные для указанного объекта приватизации;
• результаты проведенной оценки капитала;
• социально-экономическая роль предприятия в конкретной территории;
• личное мнение человека, представляющего интересы фонда имущества.

Приватизация по конкурсу используется для оформления в частную собственность государственных предприятий или активов, принадлежащих ликвидируемым компаниям. Данная процедура осуществляется в том случае, если покупатель выполняет определенные условия, связанные с объектом приватизации.

Выкупается имущество, сданное в аренду, в том случае, если договор аренды этого имущества заключался до того момента, как был издан Закон о приватизации. В любом случае выбор того или иного способа приватизации должен осуществляться по результатам проведения комиссии, связанной с управлением имуществом в соответствии с действующими требованиями Государственной программы.

С аукциона осуществляется реализация любых государственных предприятий или активов, которые принадлежат ликвидируемым предприятиям. Проведение аукциона осуществляется в том случае, если от покупателя не нужно выполнять те или иные условия.

Обязательные моменты

В соответствии со статьей 217 действующего Гражданского кодекса то имущество, которое находится во владении государства, может передаваться в частную собственность определенным гражданам. Также стоит отметить, что данная процедура должна проводиться в соответствии с условиями, прописанными в законе о приватизации государственного имущества, в котором подробно описывается, в каком порядке и в соответствии с какими правилами такие квартиры должны передаваться в частные руки.

При этом стоит отметить, что по закону отсутствует возможность приватизации квартир, расположенных в аварийных или служебных домах, а также общежитиях или военных городках.

Однако не стоит слишком буквально относиться к данному списку, так как, к примеру, жилье не может восприниматься аварийным, если в нем есть возможность проведения капитального ремонта, и все, что потребуется в данном случае – это проведение данной процедуры со стороны наймодателя.

Льготы

Акции, принадлежащие открытым акционерным обществам, которые были сформированы в процессе проведения приватизации, должны предоставляться всем сотрудникам данных компаний в соответствии с теми льготами, которые были им предоставлены. Также стоит отметить, что такие акции должны быть предоставлены всем лицам, права которых приравнены к таким работникам по закрытой подписке.

Если акции акционерного общества открытого типа передается в частную собственность, то в таком случае проводится собрание трудового коллектива данной компании, на котором принимается решение о том, какие именно льготы должны будут предоставляться всем членам трудового коллектива.

При этом стоит отметить, что данные льготы будут распространяться не только на действующих сотрудников, но и на всех лиц, которые были уволены, но при этом отработали на приватизированном предприятии более десяти лет (для женщин этот срок равен семи с половиной годам), а также пенсионерам, вышедших на пенсию с работы на этом предприятии.

В первую очередь, работники могут получить именные привилегированные акции, общее число которых может достигать 25% от всего уставного капитала предприятия, если этот объем не превышает 20-кратный размер минимальной зарплаты в расчете на одного сотрудника.

Предоставление акций осуществляется одномоментно и безвозмездно. Также им могут быть выданы стандартные акции, общая сумма которых может достигать 10% от всего уставного капитала, но не превышать шестикратный размер минимальной зарплаты. При этом стоит отметить, что в данном случае акции предоставляются путем продажи по закрытой подписке с предоставлением 30%-й скидки от их стоимости и возможностью оформления рассрочки на срок до трех месяцев.

Также стоит отметить тот факт, что все члены трудового коллектива предприятия, которое оформляется в частную собственность, могут получить право на покупку стандартных акций на общую сумму до 51% от всего уставного капитала, но при этом при таком варианте предоставления льгот исключается возможность безвозмездной передачи акций каким-либо лицам.

Помимо всего прочего, если определенная группа работников компании или какие-либо юридические и физические лица готовы взять на себя ответственность за то, что будет полностью выполнен план приватизации предприятия, а также будет исключена возможность его дальнейшего банкротства, общее собрание трудового коллектива может вынести решение о том, чтобы предоставить им согласие на заключение соответствующего договора оформления организации.

По этому решению указанным лицам предоставляется право на то, чтобы по истечению установленного срока в случае выполнения указанных условий приобрести до 30% от общего числа уставного капитала предприятия в виде стандартных акций.

При этом указанная группа лиц получает право голосовать всеми стандартными акциями на период действия составленного договора.

Правовые аспекты

Граждане, которые получают в частную собственность какие-либо жилые помещения или предприятия, имеют право владеть и распоряжаться ими на свое усмотрение. Таким образом, правовые последствия предусматривают возможность завещания, дарения, сдачи в аренду или проведения каких-либо других операций с этими помещениями. Помимо всего прочего, они имеют право совершать с указанной недвижимостью любые виды сделок, если они не противоречат действующему законодательству.

После проведения приватизации наниматель, а также все члены его семьи могут принять статус сособственников или же сохранить свой предыдущий статус членов семьи, но теперь они будут числиться не как семья нанимателя, а как родственники владельца указанного жилья.

При этом стоит отметить, что в такой ситуации в случае прекращения семейных отношений с владельцем жилья за его бывшим родственником не сохраняется право использования данного имущества, если другое не было прописано в составленном ранее договоре.