Особенности дарения недвижимости между близкими родственниками

Многие люди обеспечивают своих детей или других близких родственников какой-либо недвижимостью для создания своеобразного «старта в жизнь».

По мнению большинства, процедура дарения в данном случае является максимально простой, так как представляет собой безвозмездную сделку, в которой вообще не фигурируют какие-либо деньги, но на практике же приходится преодолевать массу юридических тонкостей и преград, которые, хоть и являются местами достаточно сложными, служат для защиты интересов каждой из сторон при составлении подобных соглашений.

В связи с этим перед тем, как проводить дарение недвижимости между близкими родственниками, нужно понять, в чем заключаются основные особенности этой процедуры.

Понятие близости в родстве

В соответствии с действующим законодательством в качестве близких родственников воспринимаются супруги, а также их дети и родители. При этом стоит отметить, что близкие родственные связи по закону устанавливаются между всеми перечисленными членами семьи, то есть в данном случае под эту категорию подпадают также отец и сын, внучка и бабушка и т.д.

Родство не перестает восприниматься в качестве близкого даже в том случае, если дети имеют только одного кровного родителя. Брат по отношению к своей сестре также будет считаться близким родственником даже в том случае, если общий у них только один отец, но разные матери.

Естественно, что действующие правила, по которым определяется степень родства, затрагивают не только родных детей, но еще и усыновленных, причем лишение родительских прав в данном случае прекращает юридически близкие родственные связи между указанными людьми. При этом стоит отметить, что с точки зрения принятия наследства на ту или иную недвижимость для ребенка это не создает никаких изменений, но вот в случае с дарением какого-либо имущества ситуация уже будет обстоять несколько иначе.

Плюсы

На сегодняшний день оформление договора дарения является наиболее распространенным вариантом передачи недвижимости, если данная процедура проводится в рамках одной семьи. Причина этого заключается в том, что дарение представляет собой наиболее простой способ с точки зрения оформления, при помощи которого в любой момент можно передать права собственности на то или иное имущество другим лицам. Другими словами, в данном случае придется собирать минимум всевозможных справок и других документов, а написать заявление можно просто в рукописной форме.

Также стоит отметить, что проведение процедуры дарения между двумя близкими родственниками полностью лишает обе стороны необходимости уплачивать какие-либо налоги. Это особенно актуальное условие для тех семей, которые имеют недвижимость в каких-либо крупных городах и собираются предоставить ее близким людям.

Еще одной немаловажной причиной, по которой сделки дарения стали настолько популярными, является то, что их практически невозможно оспорить в судебном порядке. К примеру, если бабушка оформила дарственную на свою внучку, то в таком случае уже будет невозможно признать данный договор недействительным и отменить подобную передачу.

Помимо всего прочего, никто не имеет права претендовать на подаренную квартиру, то есть она не будет рассматриваться даже в качестве совместно нажитого имущества, если одаряемый состоит в браке.

Оформление дарения недвижимости между близкими родственниками

Для начала нужно составить сам договор дарения, что можно сделать полностью самостоятельно или заручиться предварительно поддержкой квалифицированных юристов. Конечно, более оптимальным вариантом в данном случае будет профессиональное составление договора, так как в некоторых ситуациях приходится учитывать массу тонкостей и нюансов, которые позволят в дальнейшем избежать различных неприятных ситуаций.

Перед тем, как передавать полный пакет документов сотрудникам Росреестра, нужно будет также оплатить государственную пошлину за услугу регистрации. На сегодняшний день такая операция проводится в любых платежных терминалах, через сервисы онлайн-банкинга или прямо в отделении какой-нибудь финансовой организации, то есть сделать это можно любым удобным способом.

Необходимые документы

В качестве основного документа при проведении данной процедуры выступает, соответственно, сама дарственная.

При этом стоит отметить, что вне зависимости от того, будет ее даритель составлять самостоятельно или пользоваться услугами юристов, в ней нужно указывать следующую информацию:

• нужные сведения о каждой стороне договора, включая адрес проживания, паспортные данные и другую информацию;
• адрес той недвижимости, который выступает в качестве основного объекта договора;
• подробное описание дара в соответствии с информацией, указанной в его техническом паспорте;
• перечень документов, на основании которых подтверждаются права собственности дарителя.

Для проведения регистрации нужно предоставить три экземпляра договора, то есть по одному документу предоставляется каждой стороне соглашения, в то время как последний отдается сотрудникам регистрирующего органа. Помимо этого, в пакет обязательных документов также входит согласие на дарение со стороны органов опеки, если подарок предоставляется несовершеннолетнему лицу.

Нотариальное заверение

В связи с тем, что оформление дарственной представляет собой максимально простую процедуру передачи различного имущества, многие люди задаются различными вопросами, большинство из которых относится к нотариальному заверению составленного соглашения.

На практике же ситуация обстоит здесь по-разному, и в соответствии с требованиями законодательства нотариальное заверение подобных документов не является обязательным, то есть по закону никто не должен проходить данную процедуру, но если есть такое желание, всегда можно оформить все официально через уполномоченного юриста. При этом сразу стоит отметить, что никакой дополнительной «силы» документ с таким заверением не получает.

В обязательном порядке нужно регистрировать оформленный договор дарения в соответствующих органах Росреестра, но даже в таком случае не потребуется предварительно заверять документ у нотариуса, и никто не вправе выдвигать подобное требование от какой-либо из сторон.

Единственным вариантом, при котором могут пригодиться услуги квалифицированного нотариуса при оформлении договора дарения, является проведение данной процедуры при передаче общей долевой собственности, когда нужно получать согласие на нее со стороны других владельцев. К примеру, родители собираются предоставить сыну подарок в качестве новой квартиры или части от своего собственного имущества.

Оформлением всей процедуры дарения занимается исключительно отец на правах главного собственника, но при этом одним из документов, которые ему нужно будет обязательно предоставить уполномоченным органам, является письменно подтвержденное согласие матери. Именно этот документ и нужно будет заверить у нотариуса перед регистрацией самого договора.

Налог

При передаче недвижимости оформление договора дарения является одним из наиболее распространенных видов юридической сделки, так как позволяет действительно безвозмездно провести все процедуры, исключая любые финансовые затраты как со стороны дарителя, так и одаряемого.

При этом стоит отметить тот факт, что в соответствии с действующим законодательством даже получение жилого или какого-либо другого недвижимого имущества в качестве дара также предусматривается в качестве дохода или экономической выгоды одаряемого вне зависимости от того, получил он его в натуральной или денежной форме. Таким образом, закон предусматривает в данном случае в качестве дохода ту выгоду, которое одаряемое лицо получает за счет существенной экономии денежных средств, которые ему пришлось бы тратить самостоятельно на покупку аналогичной недвижимости.

После прохождения процедуры регистрации в ЕГРН на нового владельца в соответствии с нормами, прописанными в статье 217 Налогового кодекса, одаряемый должен будет заплатить определенный налог. Данное правило не распространяется на обе стороны только в том случае, если обе они являются друг другу близкими родственниками или если оформляется дарственная в пользу консульским работникам или же членам их семей. Последнее правило определяется в соответствии с правилами Венской конвенции о дипломатических и консульских отношениях.

Все остальные лица, которые получают в свою собственность в качестве дара частный дом, квартиру или какую-либо другую недвижимость, должны будут в обязательном порядке выплатить налог, сумма которого непосредственно будет зависеть от стоимости самого жилья.

Стоит отметить, что в соответствии с нормами, прописанными в главе 23 Налогового кодекса, нет непосредственного указания того, на основании каких документов должна проводиться процедура расчета налогов, если физическое лицо получает недвижимость в качестве подарка. При этом пункт 3 статьи 54 Налогового кодекса указывает на то, что физические лица должны отчислять налог, основанный на сведениях об объекте обложения, полученный от других граждан или компаний. В частности, это касается не только отчета об оценке недвижимости, но еще и данных инвентаризационной стоимости, которые можно получить в любом ближайшем отделении БТИ.

Статья 54. Общие вопросы исчисления налоговой базы

Возможность возврата

Действующее гражданское законодательство устанавливает определенный перечень ситуаций, при которых предусматривается возможность отмены договора дарения недвижимости близкому родственнику:

• Если есть официально составленное согласие обеих сторон о возврате недвижимости. Для составления такого документа обе стороны должны будут обратиться к нотариусу, который занимался регистрацией договора, вследствие чего одариваемый должен будет написать заявление о том, чтобы отказаться от подарка в пользу бывшего владельца. После этого они должны будут обратиться в регистрационную палату, в которой снова будут проходить процедуру повторной регистрации прав собственности на дарителя.
• Отменить договор дарственной можно в том случае, если одаряемый умирает прежде дарителя. В данном случае отмена составленного соглашения предусматривается только в том случае, если в процессе составления договора изначально предусматривалось такое условие.
• Сложнее проводить отмену договора в том случае, если одариваемый отказывается от возвращения указанного имущества, так как в данном случае вопрос решается исключительно в судебном порядке. При этом существует всего несколько ситуаций, при которых суд может вынести положительное решение – это наличие доказательств совершения серьезных преступления со стороны одаряемого по отношению к дарителю, а также небрежное отношение к подаренному имуществу, что привело к риску ее окончательной утраты.

Отдельное внимание стоит уделить тому, что можно в судебном порядке доказать недействительность договора, если даритель не руководствовал своими действиями в процессе подписания, даже если был полностью дееспособным. Помимо этого, можно добиться признания недействительности составленного соглашения, если оно было оформлено с противоречиями тем или иным нормам действующего законодательства.