Этапы продажи квартиры после дарения

После того как дарственная прошла регистрацию в соответствующем государственном органе, одариваемому на руки выдается собственническое свидетельство, и он становится полноправным владельцем недвижимости.

Наличие свидетельства про право собственности является основанием для того, чтобы новый хозяин мог совершать с квартирой любые действия по собственному усмотрению, например, передарить ее, завещать на правах наследования, передать для временного пользования другому лицу, продать и т.д.

Таким образом, становится понятно, что тот факт, что гражданин получил недвижимость по договору дарения, не накладывает никаких ограничений на ее порядок использования. Закон не устанавливает каких-то временных рамок на совершение подобных действий. Поэтому человек имеет право продать имущество буквально на следующий день, после получения правоустанавливающего документа.

Условия по договору

В статье 572 Гражданского кодекса России дается разъяснение того, что следует понимать под дарением: это передача на безвозмездной основе любого имущества другой особе. Когда человек, в пользу которого даритель хочет передать недвижимость, соглашается ее принять, оговаривается и подписывается соответствующий договор, в результате получателю предоставляются все права и накладываются обязанности по распоряжению жильем.

Свидетельство про право собственности можно получить после подачи пакета документов в регистрирующую структуру. Продать квартиру можно сразу после получения свидетельства на руки.

Статья 572. Договор дарения

Для того чтобы избежать проблем в ходе сделки, нужно придерживаться таких правил:

• оформить заявку в БТИ на получение кадастровых выписок;
• в ЖЭКе запросить справку про количество прописанных на жилплощади лиц;
• когда будет заключена сделка про продажу, нужно подписать акт приемки жилого помещения;
• следующим шагом должно стать обращение нового хозяина в федеральную регистрационную службу.

Законные основания

Важно понимать, что устное обещание человека передать в дар недвижимость не имеет юридической силы.

Существует всего несколько исключений из правил, когда сделка дарения, которая заключена в устной форме, может быть признана законной:

• Если безвозмездная передача имущества планируется в будущем. Однако сделка все равно требует оформления документа в письменном виде. Таким образом сторона, которая принимает дар, может защитить себя в случае необходимости и предоставить в суде доказательства того, что владелец имел намерение осуществить сделку.
• Если стоимость передаваемого в дар объекта не превышает 3-х тысяч рублей, в вопросах, которые касаются недвижимого имущества, этот вариант не актуален.

Несколько лет назад положения Гражданского кодекса требовали проведения государственной регистрации договора дарения в обязательном порядке, и осуществлялось это в письменной форме. С конца 2012 года данное положение не является обязательным, однако, чтобы избежать недоразумений выполнение данной процедуры может проводиться для защиты прав и интересов сторон.

Нюансы продажи полученной квартиры после дарения

До 3 лет

После того как получатель оформил собственнические права на недвижимость, он имеет право заключить договор продажи квартиры после дарения. Для этого нужно собрать документы и заключить контракт с покупателем. Будет ли наложено на продавца обязательство по уплате налога, зависит от того менее или более 3 лет квартира находится в его собственности, а также от стоимости имущества.

Ставка налога при продаже такой квартиры совпадает со ставкой налога на недвижимость, которая приобретена другим способом в случае, если хозяин владеет квартирой менее 3-х лет. В этом случае согласно положениям Налогового кодекса человек должен оплатить 13% от размера полученной прибыли, то есть стоимости квартиры, которая была продана.

В каких случаях владелец не должен платить налог:

• если владеет жилищем больше 3-х лет;
• когда стоимость жилья не превышает 1 млн. рублей;
• если вместо проданной квартиры человек покупает другую, которая стоит дешевле, налог рассчитывается исходя из оставшейся разницы.

Больше 3 лет

Если человек владеет квартирой более 3-х лет, от него не требуется выплаты налога на прибыль. В случае если у квартиры есть другие собственники, кроме него, при продаже своей доли гражданин должен для начала уведомить о намерении других владельцев. Они обладают преимущественным правом на приобретение части имущества. Сроки, в течение которых они могут размышлять и принимать решение, составляют 1 месяц.

Таким образом, участники долевой собственности должны быть поставлены в известность  о планирующейся продаже. Если они на протяжении месяца не выкупят долю в имуществе, продавец имеет право продать ее другому покупателю.

В случае нарушения данного права других владельцев и продажи подаренного имущества третьей стороне, собственники на протяжении трех месяцев имеют право оспорить совершенную сделку и требовать, чтобы права на квартиру перешли к ним. Эти положения изложены в статье 250 Гражданского кодекса России.

Продажа полученной квартиры после дарения при владении ней в течение срока, который превышает 3 года, предполагает необходимость сбора такого пакета документов:

• кадастровый паспорт;
• акт купли-продажи, который оформляется с использованием дарственной и собственнического свидетельства особы;
• паспорта сторон сделки;
• квитанция про уплату госпошлины.

Это лишь основной перечень документов и в зависимости от каждой конкретной ситуации он может дополняться прочими бумагами.

Налоги

Когда продается недвижимость, которая была получена в дар, она облагается налогами по стандартной схеме. Владелец, который права собственности получил меньше трех лет назад, должен самостоятельно рассчитать свои налоговые обязательства.

У человека есть возможность существенно снизить свой налоговый груз, если он воспользуется правом на налоговый вычет. Его величина – 1 млн. рублей. Эту сумму нужно отнять от стоимости квартиры, которая указана в кадастровых бумагах.

Кроме налога владелец подаренного жилья должен заплатить госпошлину. Ее размер является фиксированным, определяется он нормативными документами и не зависит от стоимости квартиры.

От оплаты подоходного налога освобождаются люди, владеющие жилищем более трех лет. Имеет ли человек налоговые обязательства перед бюджетом или нет, он должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ в соответствующий контролирующий орган.

Скачать форму бланка НДФЛ

На 2023 год Налоговым кодексом определена ставка налога в размере 13% от стоимости недвижимости.

Как это оформить

Сделка дарения должна пройти регистрацию в Росреестре. Результатом данного акта является выдача документа про право собственности. Также документы для прохождения регистрации возможно подать через Многофункциональный Центр по месту расположения имущества.

Дарственная может быть составлена в простой письменной форме, которая не требует обязательного привлечения нотариуса. Это дает возможность сэкономить на проведении сделки, поскольку нотариальные услуги стоят приличную сумму денег.

Однако если финансовое положение сторон позволяет, при подготовке договора дарения лучше не пренебрегать услугами нотариуса. Это вызвано тем, что данный специалист подключен к единой информсистеме, что дает возможность получать самую новую информацию из различных инстанций, в том числе Росреестра, а это позволяет определить, насколько чисто проходит сделка и не пытается ли одна из сторон обмануть другую.

Судебная практика знает огромное количество случаев, когда мошенники использовали неосведомленность граждан в вопросах, касающихся наследственного права, в собственных целях. Не всегда порядочно ведут себя и близкие родственники по отношению к престарелым людям.

Пожилые люди надеются, что их родные поступят порядочно, и соглашаются на оформление сделки дарения без нотариального сопровождения. Как результат – они остаются без крыши над головой.

Когда в сделке участвует нотариус, он не только проверит достоверность всех документов и сведений, но и объяснит сторонам их права и обязанности, а также возможные риски, если они есть.

Нужно учитывать, что квартира, которая подарена одному из супругов, не является совместно нажитым имуществом, поэтому при продаже не потребуется согласие второй стороны брачного союза на осуществление подобной сделки. Если же в квартире при продаже прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, продавец должен обратиться в опекунский орган за разрешением.

С начала 2023 года были приняты законодательные нововведения, которые обязуют заверять договор нотариально, если в качестве его предмета выступает доля квартиры, либо жилье, в котором в момент оформления дарения зарегистрированы дети.

Если на деньги, которые были выручены в результате продажи подаренного жилища, супруги покупают другую квартиру, то она будет относиться к имуществу, которое было совместно нажито, и в результате подлежит разделу, если супруги решатся на развод.

Чтобы избежать негативных последствий, рекомендуется:

• подготовить договор про раздел новой квартиры;
• в документе должно быть четко указано, чьей собственностью является имущество, и по какой причине это так;
• данную бумагу нужно заверить нотариально.

Для продажи квартиры, которая получена в результате акта дарения, требуются такие документы:

• паспорта участников сделки;
• кадастровый паспорт;
• собственническое свидетельство;
• выдержка из домовой книжки/справка, выданная в Паспортном столе, про особ, которые зарегистрированы в квартире;
• акт купли-продажи в 3-х экземплярах;
• квитанция про оплату государственной пошлины.

Родственники дарителя имеют право оспорить соглашение дарения, признав тот факт, что человек не отдавал себе отчет, что он делает, в ходе проведения сделки или признав его недееспособным. После оспаривания дарственной суд может признать все дальнейшие сделки, которые проводились с квартирой, недействительными и аннулировать их. В данном случае количество проведенных сделок не будет играть роли.

В случае признания правоты родственников дарителя суд обязует продавца вернуть в полном объеме деньги, продавец же должен получить от покупателя обратно объект спора.

Прочие нюансы сделки

После проведения процедуры дарения получатель должен получить в регистрирующем органе документ, который будет подтверждать его собственнические права на недвижимое имущество. Если в дар получена вся жилплощадь целиком, человек получает право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Если следка заключалась до 1996 года, контракт может содержать пункт, в котором указано, что даритель может проживать в жилище до конца своих дней, но в случае продажи подаренного имущества такое условие теряет свою юридическую силу. В договоре дарения не должно содержаться никаких условий, то есть недвижимость должна передаваться безвозмездно, а поэтому одаряемый ничего не должен дать взамен дарителю.

Продажа квартиры, полученной в качестве дара, не имеет никаких отличий от обычной сделки продажи. Нужно собрать документацию и подать ее в кадастровую палату. Если владелец один, и квартира не имеет обременений, в качестве которых могут выступать недееспособные особы или дети, понадобится минимальный пакет документов: паспорт, контракт купли-продажи, собственническое свидетельство.

Но случаются ситуации, когда полученную в дар квартиру супруг/супруга продают, чтобы приобрести другое жилье. В этом случае эта недвижимость будет считаться совместной собственностью, которая была приобретена в браке.

Возможно два варианта избежания спора в данном случае:

• прежде, чем покупать новый объект, можно подписать договор, заверенный нотариусом, в котором будет зафиксирован тот факт, что данное жилье не является имуществом, нажитым в браке;
• или же в контракте купли-продажи указать, что квартира приобретается на средства, которые принадлежат лишь одному из супругов.

В случае приобретения квартиры с доплатой, вопрос будет решаться в порядке судебного разбирательства. В такой ситуации совместно нажитым имуществом при наличии соответствующих бумаг будет считаться только та часть квартиры, которая куплена на общие средства.

В вопросах, которые касаются продажи жилья, подаренного несовершеннолетнему, совершать подобную сделку могут только его законные представили: родители, опекуны. Однако взамен ребенок должен получить жилплощадь такого же размера, как была в его собственности.

Если же ребенок старше 14 лет, он имеет полное право присутствовать во время сделки и вместе с родителями должен ставить свою подпись на документе.

Для того чтобы сделка прошла, нужно подать два документа:

• заявление от родителей, которым они дают разрешение на продажу квартиры ребенка;
• заявление от опекунской структуры, в котором фиксируется тот факт, что ребенок получит вместо проданного равноценное жилище.