Горячая линия юридической помощи
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 110-56-12 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-50-97 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 222-69-48 (бесплатно)

помощь в подборе ипотеки
бесплатно!

  • В любом городе России
Перейти к услуге

Нюансы перепланировки в хрущевке

Большую часть жилого фонда России на сегодня составляют постройки 50–80 годов, которые были выполнены по типовым проектам. Инициатором типовой застройки на территории Советского Союза был Хрущев, глава многонационального государства в 50–60 годы ХХ века. Страна нуждалась в срочном решении жилищного вопроса, типовые проекты стали ответом для большинства семей, когда каждая имела возможность получить отдельное жилье. Квартиры в многоэтажках стали именоваться «хрущевками».

Дома поначалу строились из кирпича, затем жилые постройки стали панельными и блочными. Особенностью квартир была и остается малогабаритность. Со временем «хрущевки» стали возводить с улучшенной планировкой.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Заменить устаревшие постройки новыми в России удастся еще нескоро. Поэтому владельцы «хрущевок», не имеющие возможности приобрести квартиры в домах, построенных по современным стандартам, стараются реконструировать жилые помещения. Перепланировка хрущевки довольно трудоемкий процесс, который вместе с подготовкой документов, получением разрешения на проведение ремонтных работ и реализацией проекта может затянуться на 1–2 года.

Причем свое желание хозяева не всегда могут реализовать полностью, существует определенный перечень запрещенных действий, которые нельзя совершать в кирпичных, панельных и блочных домах, построенных по типовому проекту.

Самая распространенная реконструкция в хрущевках – это снос ненесущих перегородок с целью увеличения жилого пространства. По современным требованиям помещения внутри квартиры должны быть просторными, поэтому собственникам приходится объединять 1–3 комнаты, отказываться от коридора и присоединять его к кухне, санузлу или гостиной.

Лоджии и кладовки также переоборудуют под жилое пространство, а ванную соединяют с туалетом. Перепланировка является полной реконструкцией жилого помещения, что в корне отличается от капитального ремонта или косметического.

Подготовка бумаг для проекта

Для того чтобы перепланировка имела законное основание, собственнику необходимо получить разрешение в Жилинспекции, т. е. согласовать проект реконструкции.

Изменения, которые решил провести собственник могут быть простыми или сложными:

Простая реконструкция Перенос сантехники в пределах кухни и санузла, замена инженерного оборудования, демонтаж кладовки и прочие изменения, когда в принципе квартира не сильно будет отличаться от первоначального плана.

В Жилинспекцию понадобится представить:

  • эскиз, он может быть выполнен на копии поэтажного плана;
  • заявление;
  • копию правоустанавливающих документов;
  • технический паспорт;
  • другие по запросу.

Эскиз должен оформить специалист, его можно заказать в проектной организации, отделе архитектуры или БТИ.

Сложная
  • При сложной перепланировке, когда предполагается сносить ненесущие стены, объединять комнаты, затрагивать расположение санузла, присоединять лоджию к гостиной и других необходимо представить проект вместо эскиза и другие документы.
  • Проект должна разработать проектная организация, у которой есть допуск СРО или автор дома, т. е. у собственника есть выбор – обратиться к частной организации или государственной. Проект изготавливается на основании технического паспорта, который владелец заказывает в БТИ.

В некоторых случаях может быть разрешена сложная перепланировка, затрагивающая несущие стены. Чаще всего это возможно на верхних этажах хрущевки, когда нагрузка на стены минимальна.

Владельцу может быть разрешено обустроить нишу в несущей стене, снести ее частично, перенести или оборудовать оконный/дверной проем. Но в таком случае потребуется дополнительно к проекту оформить техническое заключение. Его также выдает городская архитектура или проектная организация.

Если владельцу нужен проект, то ему необходимо знать, что это объемный документ, а не просто новый план-чертеж помещения.

Он включает:

  • пояснительную записку;
  • общую часть, где описываются конструктивные особенности дома и квартиры, в которой планируются ремонтные работы;
  • выводы и рекомендации, которые должен сделать специалист в отношении реконструкции;
  • план помещения до, после перепланировки и монтажно-демонтажный;
  • аксонометрические схемы для подключения сантехники;
  • план полов;
  • другие приложения, в каждом индивидуальном случае они могут быть разными.

Во всех трех случаях, когда предполагается простая или сложная перепланировка хрущевки дополнительно от владельца может потребоваться:

  • разрешение архитектуры, если проект предполагает затронуть фасад дома;
  • договор соцнайма, когда документы подает основной наниматель муниципального жилья;
  • протокол собрания жильцов, когда предполагается перемещать общедомовое имущество;
  • другие.

Бумаги подаются в МФЦ или Жилинспекцию, где проект рассматривается и утверждается.

Порядок оформления перепланировки в хрущевке

По истечении 45 дней владелец получит разрешение и журнал, где будет отображен список ремонтных работ, которые должны быть проведены в строгом порядке

Чем особенна перепланировка хрущевки

Реконструкция квартиры, расположенной в панельном, кирпичном или блочном доме имеет свои особенности. Например, не все стены внутри помещения могут оказаться ненесущими, это особенно касается панельных домов. Это не позволит сделать перепланировку так, как хочется.

Но существуют также жилищные нормы, которые нельзя нарушать, поэтому любой проект должен быть разработан в соответствии с ними. Так:

  • разрушать несущие перестенки, балки и опоры категорически запрещено;
  • нельзя трогать вентиляционные каналы;
  • газовые трубы запрещено замуровывать, потому что коммунальная служба должна получить к ним доступ в любой момент;
  • нельзя перемещать газовую плиту и устанавливать к ней гибкий газовый шланг самостоятельно;
  • при обустройстве еще одной ванной комнаты или туалета следует учитывать, что «мокрые» помещения нельзя располагать над жилыми комнатами и кухней соседей снизу;
  • совмещение кухни, где находится газовая плита и жилой комнаты имеет свои ограничения;
  • каждая жилая комната должна иметь хотя бы одно окно и отапливаться;
  • другие.

После перепланировки в жилом помещении в любом случае должно остаться 3 функциональных зоны для:

  • приготовления и приема пищи;
  • совместного отдыха семьи;
  • сна.

Для 2 комнат

Двухкомнатная квартира может быть легко переоборудована в студию, что чаще всего и выбирают собственники. Стандартно с соблюдением жилищных норм объединяется коридор, кухня и смежная комната, другая остается спальней. Ванная и санузел объединяются. При этом комнаты могут располагаться «вагончиком», параллельно или перпендикулярно друг к другу.

Но существуют и более интересные варианты, например:

  • Переносится входная дверь в квартиру, за счет чего коридор превращается в объемную гардеробную. Все лишние перегородки сносятся, образуется 3 отдельных помещения: санузел, гостиная-столовая, спальня. Зона для приготовления пищи может быть отделена от гостиной барной стойкой, раздвижной или фальш-перегородкой.
  • Кухня и ванная комната сдвигаются на часть коридора, за счет чего они получают больше кв. м. Отделять туалет от ванной необязательно. В ванной можно поставить дополнительную сантехнику. Кухню можно соединить с большой комнатой. Коридорчик при этом остается очень маленьким.
  • Предварительно утепленную лоджию объединяют с гостиной. За счет появившегося пространства организовывается зона для отдыха или рабочий уголок.
  • Существует расположение двух комнат, когда их можно сделать непроходными за счет нового коридорчика. Для этого одна из стен гостиной вместе с дверным проемом сдвигается. В конце узенького коридора обустраивается кладовка или гардеробная. Большая комната, как и в предыдущих вариантах, может быть объединена с кухней.
  • Если вход в спальню в «двушке» лежит через гостиную по диагонали, то ремонт в жилом помещении можно сделать таким образом:
    • стена ванной переносится вплотную к большой комнате;
    • прихожая объединяется с гостиной, но старый вход в комнату закладывается и оборудуется новый;
    • в получившейся комнате оборудуется новый вход в кухню;
    • дальняя комната, именуемая спальней, разбивается на две.

При ремонте

Обустроить малогабаритную хрущевку можно и без перепланировки. Обычно семья приходит к такому решению, когда затевает капитальный ремонт. В любом случае необходимо совместить ванную и туалет, что даст больше комфорта.

Для этого необязательно получать разрешение, особенно когда не планируется переносить сантехнику, а бывшую перегородку можно снести не до конца, обустроив дополнительную полочку. В остальном в квартире следует оставить как можно меньше мебели, заменив ее встроенными и навесными шкафчиками, стеллажами, этажерками, сундучками.

За счет современных отделочных материалов и освещения интерьер помещения не только оживляется, но и становится визуально просторней.

Каталог перепланировок МНИИТЭПКаталог перепланировок МНИИТЭП имеет нужный проект.

Как можно узаконить перепланировку квартиры через суд — читайте вот здесь.

Можно с легкостью заменить:

  • массивные оконные шторы на жалюзи;
  • обычные двери на раздвижные;
  • обеденный стол на барную стойку.
Примеры перепланировки хрущевки

Сегодня для спальных комнат или детской, если их 2–3, кроме гостиной, можно приобрести спальные места, которые с легкостью трансформируются в кресло или рабочую поверхность, поднимаются под потолок, компактно собираются, а все это позволяет экономить жилое пространство и не затевать дорогостоящую реконструкцию

Смежное расположение

Наиболее распространенными являются проекты перепланировок, по которым предполагается объединять смежные помещения внутри хрущевки.

Чаще всего к ним относятся:

  • ванная и туалет;
  • коридор, ванная/туалет, гостиная, кухня;
  • гостиная и 1–2 спальни;
  • гостиная и кухня;
  • спальни.

Но не всегда хозяева желают объединять жилое пространство, в некоторых случаях они хотят его разбить. Например, когда комнаты являются проходными, что очень неудобно для семьи со взрослыми детьми, в них следует обустроить отдельные входы.

За счет площади большой комнаты оборудуется дополнительный коридорчик, из него обустраивается вход в спальню. Но при этом большую комнату можно расширить за счет прихожей или кладовки. Независимо от того, сколько комнат в хрущевке, 2 или 3 из них обязательно будут смежными. Отдельные входы для каждой спальни наилучший вариант, когда в помещении проживает больше 3 человек.

Например, в некоторых 4-комнатных хрущевках достаточно длинный коридор, но единственным вариантом для отделения дальней комнаты от гостиной является еще большее его продление. Зато в конце коридора может быть обустроена кладовка.

Кирпичный дом

Панельные хрущевки поддаются перепланировке хуже всего, перестенки в них достаточно прочные, на снос и вывоз строительного мусора уходит много времени. Кирпичный дом наилучший вариант для реконструкции в нем квартиры, потому что все стены в ней являются ненесущими. Типовые серии кирпичных домов строились на рубеже 50–60 годов, позже стали возводиться панельные и блочные.

Такие хрущевки имеют 4–5 этажей, отличаются:

  • высотой потолков;
  • типом кровли;
  • качеством кирпича.

Наружные стены домов, как правило, имеют толщину до полуметра, а вот внутренние представляют собой перестенки в пределах 14 см. Внутренние ненесущие стены в таких квартирах можно сносить все, это никак не отобразится на прочности здания. Это даст возможность собственнику реализовать наиболее смелые дизайнерские решения на небольшом пространстве.

Чаще всего комнат в квартирах, расположенных в кирпичных домах – 1–3, обязательно наличие кладовки и довольно просторного коридора.

После перепланировки такое помещение может быть легко переведено в:

  • нежилое для размещения фирмы;
  • квартиру-студию;
  • квартиру, где можно сделать больше спальных комнат.

Присоединить балкон к гостиной получится не во всех случаях. Чаще всего на сегодняшний день такие балконы нуждаются в капитальном ремонте. Максимально, что можно сделать – это застеклить его. Утеплять его, размещать на нем мебель и тяжелые предметы не рекомендуется, во избежание обрушения конструкции.

В студию

Студийная реконструкция считается наиболее популярной.

Но студия может получиться в хрущевке не во всех случаях, например:

  • стена между кухней и гостиной несущая, хотя это случается редко;
  • квартира однокомнатная, в этом случае объединение комнаты, кухни и прихожей приведет к образованию единого пространства, а такое помещение по жилищным нормам теряет статус жилого;
  • на кухне находится газовая плита, помещение для приготовления пищи нельзя присоединять к жилой комнате.

Если стена несущая, то сделать в ней дверной проем будет невозможно. Согласовать проект может быть удастся, только если квартира находится на верхнем этаже. При наличии газового прибора Жилинспекция потребует его замены на электрический. Только после этого можно проводить реконструкцию хрущевки в квартиру-студию.

В других случаях возможно снести ненесущую стену между кухней и комнатой не до конца, оборудовав фальш-перегородку или сделать проем и обустроить в нем раздвижную дверь. Но для проведения таких изменений понадобится разрешение в любом случае. Потому что именно кухня, является проблемной зоной. Есть хрущевки, планировка которых не позволяет создавать студию вообще.

Еще одним помещением для образования студии является коридор, он может быть присоединен к комнате, кухне, санузлу без проблем. Причем его можно не только уменьшать, но и увеличивать. Именно за счет трех этих помещений в хрущевке 2–4-комнатной создается студия.

Современный дизайн позволяет визуально отделить одну функциональную зону в образовавшемся большом помещении от другой. Например, в кухонной зоне используется линолеум, а в гостиной и бывшем коридоре – ламинат.

Дополнительным визуальным отделением кухни от гостиной может стать:

  • барная стойка;
  • мягкая занавеска;
  • перегородки из гипсокартона;
  • колонны;
  • широкая арка;
  • и другое.

Большую роль играет оформление потолка, за счет дизайна и подсветки можно по-разному обыграть зону для отдыха и приема пищи.

Доступные варианты

Многоэтажные дома, построенные 40–50 лет назад все же нельзя назвать достаточно прочными конструкциями на сегодняшний день. Хрущевки в 9–14 этажей очень отличаются от современных монолитных строений, поэтому реконструировать их внутри необходимо с осторожностью.

Жилинспекция, БТИ и другие контролирующие органы следят за тем, чтобы реконструкции:

  • проводились на законных основаниях;
  • узаконивались даже «задним» числом.

Если будет выявлено, что собственник провел реконструкцию по проекту, который невозможно согласовать из-за нарушения жилищных и строительных норм, его обяжут оплатить штраф и вернуть помещению первоначальный вид. Поэтому прежде чем начинать ремонтные работы собственнику желательно рассмотреть различные варианты.

Можно воспользоваться типовыми проектами, которые предложат в Жилинспекции, они специально разработаны проектировщиками для перепланировки хрущевок.

Но, даже создавая индивидуальный проект собственник не всегда сможет реализовать все свои планы из-за ограничений, наложенных Жилищным кодексом. Для реализации своего видения лучше приглашать профессионалов, – проектировщика и дизайнера. На общий вид квартиры после проведенных изменений будет влиять ее только реализованный проект, но ее площадь и финансовые вложения в ремонт.

Чем больших размеров будут эти два фактора, тем шикарнее будет выглядеть обычная малогабаритная квартира. К основным вариантам перепланировки относится:

  • снос ненесущих стен;
  • оборудование новых перегородок;
  • создание или перемещение дверных проемов.

Нюансы оформления до и после

После перепланировки меняется план помещения, он будет соответствовать тому, который указан в проекте. Но для окончательного оформления или узаконивания процедуры следует все изменения внести в техническую документацию на квартиру. С этой целью после завершения работ приглашается приемная комиссия из Жилинспекции.

Задача специалистов сравнить план помещения до и после перепланировки. Для этого они должны сверить первоначальный план, отображенный в техпаспорте с фактическим, реализованным согласно проекту. Также проверяется перечень проведенных ремонтных работ по журналу, каждая из них должна быть подписана членами комиссии.

Если подрядчику пришлось провести скрытые работы, на каждую он должен был оформить специальный акт.

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Вопрос, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире, лучше задавать перед началом работ, поскольку узаконить уже имеющиеся изменения может быть намного дороже.

Возможна ли продажа квартиры с перепланировкой без согласования — мы расскажем далее.

Какие сложности могут возникнуть при узаконивании перепланировки квартиры через суд — юристы рассказали в этой публикации.

По результатам проверки приемная комиссия выдаст собственнику акт сдачи-приемки завершенной перепланировки. После этого собственник может писать в БТИ заявление с просьбой оформить новый техпаспорт, в который будут внесены все проведенные изменения.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Выскажите свое мнение

Имя
E-mail