Основные условия ипотеки под материнский капитал

Одним из наиболее распространенных способов получения недвижимости в собственность является использование целевых заемных средств. Ипотечные предложения у каждой кредитной организации разные, однако существуют общие характерные черты, заставляющие серьезно отнестись к процессу заимствования у банка.

Ипотека выдается семьям на длительный период, а сумма заимствования, как правило, значительная. Это накладывает большую ответственность на заемщиков, ведь в случае ухудшения финансового состояния своевременно вносить платежи становится сложно.

Семьям, в которых родился второй и последующий ребенок, помочь в оплате ипотечного долга может использование материнского капитала. Данный вид государственной помощи предусматривает использование в строго определенных целях, одной из которых является улучшение жилищных условий, покупка или строительство квартиры и дома.

Сумма, перечисляемая в рамках госпрограммы, как правило, недостаточна для полного финансирования покупки. Однако данная помощь существенно облегчает кредитное бремя заемщиков, купивших недвижимость на условиях ипотеки под материнский капитал.

Использовать свое право реализации семейного сертификата можно в качестве первоначального взноса по кредиту или в счет погашения основной суммы долга. В первом случае распорядиться средствами можно будет только по достижении ребенком 3-летнего возраста, а при частичном или полном погашении существующей ипотеки перечисление происходит сразу.

Насколько реально получить средства

Вопрос использования материнского капитала предполагает тесное взаимодействие родителей с двумя сторонами – Пенсионным фондом и банком-кредитором. Собираясь направить средства на ипотеку, следует узнать все особенности процесса и требования, предъявляемые к такой сделке со стороны данных организаций, так как любое отклонение от строго регламентированной по закону процедуре может помешать реализации планов.

Кредитные предложения многих банков имеют широкий портфель ипотечных услуг, включая варианты оформления займа с учетом маткапитала. Особенностью процедуры является факт невозможности его обналичивания, т.е. федеральная помощь может быть направлена исключительно на кредитный счет заемщика, а, следовательно, требует предварительного одобрения сотрудниками ПФР не только самого объекта недвижимости, но и условий договора с банком.

Несмотря на существующие сложности, процедура использования маткапитала успешно реализуется многими семьями по определенной схеме действий.

Наиболее простым вариантом станет ситуация погашения семейным сертификатом на условиях ипотеки под материнский капитал, в соответствии с требованиями целевого направления по госпрограмме.  Семьи, уже получившие сертификат, обращаются в Пенсионный фонд с соответствующими документами и сообщают в банк о предстоящем досрочном погашении. Перечисление происходит после получения одобрения в ПФР в течение короткого промежутка времени, избавляя от сложностей предварительного согласования.

Сложнее обстоят дела с использованием средств по сертификаты в качестве первоначального взноса. Банк, оказывающий такую услугу, открывает кредитную линию, равную сумме сертификата на условиях льготного кредитования, основанной на ставке рефинансирования ЦБ. Погашение данной кредитной линии происходит после того, как ПФР производит перечисление банку.

Для использования средств в качестве первоначального взноса потребуется оформить сразу два кредита в банке. По второму кредиту, выданному под первоначальный взнос, за период, как ПФР будет рассматривать обращение и производить перечисление, будут начисляться проценты, что приведет к дополнительным тратам средств заемщика.

Первоначальный взнос

Возможность использования государственных средств в качестве первого взноса до 2023 года предоставлялась только семье, в которой ребенку уже исполнилось 3 года. Это заставляло ожидать решения жилищных вопросов, откладывая его на длительный период времени.

В силу ФЗ-131, а также Постановления Правительства №950, принятых в 2023 году, произошли изменения в процессе предоставления материнского капитала, наделив родителей правом использовать сертификат, не дожидаясь 3-летия ребенка.

В случае, если банк предоставляет услугу использования маткапитала в виде первоначального взноса, родители избавляются от необходимости поиска средств для внесения первого взноса.

Для выполнения процедуры направления маткапитала на первоначальный взнос, должны быть соблюдены определенные требования:

• родители должны уже являться держателями сертификата, т.е. иметь право на получение государственной помощи;
• приобретаемая недвижимость должна быть равной по стоимости размеру займа и материнскому капиталу в совокупности;
• сумма первоначального взноса ограничена размером материнского капитала.

Чтобы получить федеральную финансовую помощь в счет выплаты первого взноса, родители обращаются в ПФР с собранным пакетом документов:

• заявление о распоряжении маткапиталом на улучшение условий проживания;
• гражданский паспорт;
• ипотечный договор, или договор целевого займа с банком/кредитным потребкооперативом;
• кредитный договор;
• если заемщиком выступает супруг держателя сертификата, потребуется его гражданский паспорт и свидетельство, устанавливающее семейный статус;
• обязательство о наделении всех членов семьи долей в общей собственности после вступления в право собственности со снятием обременения или ввода в эксплуатацию.

Если кредитование связано со строительством жилья, к данному пакету прикладывают дополнительные документы:

• правоустанавливающие документы на недвижимость (при условии отсутствия обременения);
• договора о долевом строительстве с внесенными данными о госрегистрации;
• справка о сумме кредитного долга и уже внесенных средствах;
• разрешительные документы на строительство дома на участке под ИЖС;
• договор с подрядчиками (при выполнении строительства дома).

Какие существуют условия ипотеки под материнский капитал

Сбербанк

Одним из лидеров в области ипотечных предложений с использованием семейного сертификата является Сбербанк.

Предложения банка предполагают два варианта распоряжения государственными средствами:

• погашение имеющегося целевого кредита;
• оплата первоначального взноса по ипотеке/целевому кредиту на покупку жилья.

Кредитный портфель банка представлен следующими программами:

Пошаговая инструкция поможет быстро оформить займ с привлечением государственной финансовой помощи:

1. Выбор программы и подготовка документов согласно требованиям программы.
2. Заявка на кредит подается сотруднику банка с приложением необходимой документации.
3. После получения одобрения собираются документы на приобретаемый объект недвижимости.
4. Подписание договора займа, оформляется залог и страховка на объект.
5. Подача заявления на использование маткапитала в Пенсионный фонд.
6. После получения одобрения ПФР в течение двух месяцев федеральные средства перечисляются по реквизитам банка-кредитора.

В 2023 году в Сбербанке действуют две программы, позволяющие использовать материнский капитал: покупка готовой недвижимости с единой ставкой и покупка строящейся недвижимости.

К достоинствам сотрудничества с банком относят следующие характеристики:

• низкие процентные ставки с возможностью льготного кредитования;
• отсутствие дополнительных сборов и комиссий;
• учет индивидуальных особенностей ситуации;
• специальные условия по зарплатному проекту;
• использование созаемщиков, если дохода заемщика недостаточно для получения нужной суммы.

ВТБ 24

Банк ВТБ24 также участвует в программе реализации материнского капитала для улучшения жилья, предлагая своим заемщикам программу «Ипотека+материнский капитал».

В рамках данного предложения заемщики могут:

• произвести полное или частичное погашение уже взятой ипотеки;
• использовать в качестве авансового платежа;
• повысить кредитный лимит путем учета суммы маткапитала.

Заемщикам предлагается получить средства, необходимые на покупку жилья на следующих условиях:

• выдача кредитных средств в отечественной валюте;
• минимальный первый взнос — 20,0% от стоимости недвижимости;
• кредитная линия – 900 тысяч – 30 миллионов рублей;
• максимальный период кредитования – 30 лет.

Процедура получения займа выглядит следующим образом:

1. Подготовив документы, удостоверяющие личность, справки о доходах и составе семьи, держатель сертификата подает заявку на рассмотрение в ВТБ24.
2. После получения одобрения оформляется кредитный договор, и заемщик начинает производить выплаты.
3. Одновременно с этим с Пенсионным фонд подаются документы для направления средств в счет уплаты ипотечного долга.

Особенностью кредитования в этом банке является возможность выбора недвижимости из широкого списка предлагаемого жилья, прошедшего всестороннюю юридическую проверку и соответствующую требованиям, предъявляемым к жилью в рамках реализации госпрограммы. Выбор жилья из предложения ВТБ24 позволит получить кредит на более выгодных для заемщика условиях.

Россельхозбанк

Особенностью ипотеки в Россельхозбанке является предусмотренная возможность привлечения средств маткапитала по любому из предложений:

• покупка квартиры, дома с участком земли;
• оформление недвижимости в строящемся доме;
• приобретение участка под ИЖС;
• получение в собственность недостроенного жилого объекта с участком земли;
• инвестирование в строительство дома.

Отдельное предложение разработано для категории заемщиков, соответствующих критериям «молодой семьи», т.е. для семей, в которых одному из супругов еще не исполнилось 35 лет.

Программа «молодая семья» позволяет:

• снизить первоначальный взнос по вторичному жилому фонду или строительстве дома до 10,0%;
• получить отсрочку выплаты процентов на 3 года, если в семье произошло пополнение или строится жилой дом.

Общие условия ипотеки от Россельхозбанка с участием маткапитала выглядят следующим образом:

• выдача займа в отечественной валюте;
• максимальный размер займа – 20 миллионов рублей;
• процентная ставка – от 17,0% в зависимости от условий договора;
• максимальный срок – 25 лет;
• отсутствие требования первоначального взноса при условии достаточности средств маткапитала в качестве первого взноса;
• обязательство страхования объекта недвижимости, исключая недострой и земельные наделы.

Последовательность оформления

Общая схема оформления ипотеки включает три основных этапа и ряд мероприятий по подготовке:

1. Недвижимость оформляется в частную собственность.
2. Кредитная организация перечисляет средства продавцу.
3. Заемщик погашает кредит при условии залогового обеспечения по недвижимости, пока полностью не рассчитается с банком.

Процессу оформления ипотечной сделки предшествуют мероприятия по согласованию действий с Пенсионным фондом. На получение одобрения и перечисление средств в счет уплаты долга может уйти до 3 месяцев.

Чтобы снизить срок получения маткапитала, родители могут выполнить следующие действия:

1. Получить семейный сертификат в ПФР заранее.
2. Выбрать в качестве кредитора банк, имеющий большой опыт работы с маткапиталом.
3. Подобрать жилье, соответствующее требования, предъявляемым законодательством в рамках направления средств семейного сертификата на улучшение жилищных условий.

Детали расчёта

Предваряя действия по направлению сертификата на ипотеку, следует ознакомиться с примерным расчетом всей сделки:

1. Имея намерение купить жилье в Москве стоимостью 10 млн рублей, и обладая сертификатом на 400 тыс рублей, заемщик обращается в банк за оформлением займа на 9 млн рублей сроком на 10 лет, с условием первого взноса в размере 10% от общей стоимости.
2. Одновременно в банке оформляется кредит на сумму сертификата по ставке рефинансирования ЦБ.
3. Внеся первоначальный взнос в 600 тыс рублей, заключается ипотечная сделка с последующей регистрацией прав с обременением.
4. Готовятся документы для подачи в ПФР с просьбой распорядиться маткапиталом в счет погашения кредитного долга.
5. По истечении 2-3 месяцев Пенсионный фонд производит перечисление в размере средств маткапитала на кредитный счет по займу, взятому по ставке рефинансирования.
6. Заемщик-родитель продолжает выплачивать ипотечные ежемесячные взносы, исходя из кредитной линии в 9 млн рублей.

Несмотря на запутанность процесса, выполнить его может каждый из держателей материнского сертификата, соответствующий критериям заемщика и требованиям к жилью, предъявляемым ПФР.

В настоящее время в Сбербанке действуют следующие программы ипотеки с материнским капиталом:

Порядок погашения долгов

После того, как процедура покупки жилья за счет кредитных средств завершена, заемщик начинает исполнять взятые на себя обязательства с одновременным выполнением следующих действий:

1. Пакет документов на недвижимость, кредитные договора, справки с расчетами по остатку долга, правоустанавливающие документы, гражданский паспорт, иные документы по требованию сотрудников, предоставляются в ПФР вместе с заполненным заявлением.
2. После получения одобрения ПФР производит перечисление по указанным в заявке реквизитам кредитного счета.
3. Получив сумму материнского капитала в счет уплаты основного долга по кредиту, банк производит новый перерасчет и, в случае частичного погашения займа, выдает новый график ежемесячных взносов.
4. В течение остального периода заемщик продолжает исполнять кредитные обязательства вплоть до полной выплаты.
5. После снятия обременения недвижимость переоформляется на всех членов семьи в общую собственность.

Несмотря на трудоемкость процесса, использование материнского капитала в ипотеке позволит существенно снизить расходы семьи на оплату кредита и повысить уровень комфорта всех проживающих благодаря приобретению нового жилья.