Суть приватизации жилищного фонда

В качестве лиц, которые имеют законные основания для приватизации недвижимости, действующее законодательство о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации устанавливает граждан, проживающих в помещении на основании соглашения о социальном найме. Другими словами, такими гражданами могут являться непосредственные наниматели или представители их семей.

Каждый гражданин РФ может участвовать в процессе получения государственного жилья на бесплатной основе только один раз. Стоит отметить, что граждане младше 18 лиц, которые имеют постоянную регистрацию в приватизируемом помещении, должны участвовать в процедуре в обязательном порядке.

Несовершеннолетние лица старше 14 лет имею приоритетное право на приобретение имущества в рамках приватизации два раза. Сама процедура осуществляется исключительно на добровольных основаниях. Важно помнить о том, что действующие нормативные акты регламентируют наличие некоторых категорий лиц, которые не смогут приватизировать недвижимое имущество ни при каких обстоятельствах.

Договор

В качестве участников соглашения о приватизации недвижимости могут выступать граждане РФ с одной стороны и органы территориального самоуправления или муниципальные предприятия с другой. Данные субъекты, имеющие определенный жилищный фонд, должны, в обязательном порядке, проводить определенные организационные мероприятия, которые могут позволить без особых препятствий передать в собственность граждан жилые помещения.

Также данные субъекты могут принять решение о приватизации служебной недвижимости и коммунальных квартир или заключать с заинтересованными гражданами соответствующие договоры.

В соответствии с действующим федеральным законодательством, регулирующим процесс приватизации, передача недвижимости в собственность заинтересованных лиц осуществляется на основе оформления специального договора, который заключается представителями органа местного самоуправления или предприятия с гражданином в том порядке, который устанавливается местным муниципалитетом.

Cкачать образец договора приватизации

Право собственности у гражданина может возникнуть только с момента непосредственной государственной регистрации данного права в территориальных отделениях регистрирующих служб.

Закон о приватизации регламентирует порядок и условия заключения данного договора о передаче помещения в частную собственность граждан в соответствии с положениями Гражданского Кодекса.

Стоит отметить, что любой орган местного самоуправления может сформировать индивидуальный порядок заключения соглашений о передаче недвижимости.  Если порядок не будет соответствовать нормам законодательства, то положения договора будут автоматически признаны недействительными и будут подлежать отмене в порядке, предусмотренном высшими судебными инстанциями.

Соответствующий договор может быть заключен в классическом письменном виде. Процедура регистрации имеет так называемое правообразующее значение.

Понятие и принципы

Приватизационная программа для государственного и муниципального имущества действует на территории России уже в течение 20 лет. Изначально планировалось, что программа будет реализована в полном объеме в течение 7 лет. В данных рамках вся недвижимость, принадлежащая государству, должна быть передана в руки граждан. Однако до сих пор около третей части всего жилого фонда находится у государства.

Заинтересованные граждане могут оформить в личную собственность только определенную недвижимость. При этом пользование жилплощадью возможно только на основании ордера на вселение или соглашения о социальном найме. Стоит отметить, что заключение соответствующего договора с государством является не самой легкой процедурой.

Для осуществления данной операции заинтересованное лицо не должно иметь собственного жилого помещения. Также гражданин должен нуждаться в улучшении существующих жилищных условий. В любом случае, жилье по соглашению о социальном найме предоставляется довольно редко.

В таких помещениях, в большинстве своем, проживают непосредственные наследники тех лиц, которые получили данную недвижимость много лет назад. Теперь гражданам предлагаются служебные квартиры для проживания, которые приватизировать достаточно трудно.

Кто может рассчитывать на оформление

Приватизировать имущество, находящееся в жилом фонде, могут только те лица, которые проживают в нем на основании соглашения о социальном найме. Данный договор заключается с теми лицами, которые были поставлены на специализированный учет об улучшении условий проживания.

Соглашение социального найма может заключаться только с одним лицом, который и будет являться в дальнейшем фактическим нанимателем. До заключения соответствующего соглашения данный гражданин должен уведомить контролирующие органы обо всех близких родственниках, которые далее будут проживать в рамках данной жилплощади.

Все родственники будут вписаны в соглашение социального найма и получать равные с непосредственным нанимателем права. После фактического заключения договора такие лица смогут оформить сделку по передаче недвижимости в собственность. Стоит отметить, что это может быть осуществлено сразу после подписания соответствующего соглашения.

Те лица, которые проживают в помещении на основании ордера имеют такие же права, как и у проживающих по соглашению о социальном найме. В качестве нанимателей в рамках подобного соглашения выступают управления местного самоуправления, которые, в свою очередь, представляют интересы государства.

Виды

В соответствии с действующими жилищными нормативно-правовыми актами выделяются несколько видов жилых помещений. От особенностей данных категорий непосредственно зависит возможность передачи жилья гражданам в личную собственность.

В данных рамках стоит выделить следующую недвижимость:

• жилье, находящееся в аварийном состоянии – данные помещения не пригодны для постоянного проживания (это признается представителями специальной жилищной комиссии);
• ветхое помещение – в подобной квартире проживание возможно;
• служебные помещения – жилплощадь предоставляется заинтересованным лицам на основании положений статьи 93 Жилищного Кодекса РФ;
• жилье, предоставляемое по соглашению о социальном найме;
• помещения социального характера – предоставляются на основе статьи 91.1 Жилищного Кодекса РФ.

Муниципальное жилье

Передача недвижимого имущества муниципального жилищного фонда в пользу заинтересованных лиц осуществляется на основании законодательства о приватизации жилищного фонда в РФ. Граждане могут занимать квартиры муниципального фонда на основании соглашения о социальном найме или специального ордера на вселение.

В качестве основных сторон в рамках договора выступает наниматель (гражданин, нуждающийся в новом жилом помещении) и наймодатель (государство, в лице органов местного самоуправления).

Договор социального найма должен в полной мере соответствовать положениям, которые включены в статью 49 действующего Жилищного Кодекса. Данное соглашение имеет неограниченный срок действия.

Совместно с непосредственным нанимателем в подобном жилье могут проживать все члены его семейства, которые будут внесены в соответствующий договор. Все указанные лица, после завершения процесса, могут инициировать процесс о постановке на регистрационный учет по месту фактического проживания.

Для оформления такого помещения в собственность заинтересованное лицо должно собрать определенный пакет бумаг, в который входит личная документация всех заявителей или лиц, выразивших отказ, а также все свидетельства на квартиру. Стоит отметить, что в зависимости от определенной ситуации может последовать запрос о предоставлении дополнительного пакета документации. Некоторые бумаги имеют ограниченный период действия.

Служебные квартиры

В соответствии со статьей №4 Федерального Закона № 1541-1 о приватизации государственного жилищного фонда на территории России, осуществить процесс по передаче в собственность гражданин служебной недвижимости невозможно. Однако стоит помнить о том, что существуют некоторые нюансы, при обходе которых операция может состояться на вполне законных основаниях. Служебное жилье может быть предоставлено гражданам в соответствии с набором положений статьи 93 Жилищного Кодекса.

К ключевым основаниям стоит отнести следующие:

• должное исполнение лицом своих трудовых обязанностей – в данном случае жилое помещение предоставляется организацией, где осуществляет свою деятельность гражданин;
• прохождение службы в государственных или муниципальных органах;
• назначение на определенную должность в порядке выборов в государственном аппарате.

Служебное помещение может быть предоставлено заинтересованному лицу только в том случае, если в конкретном федеративном субъекте у него нет собственной недвижимости. Все служебные квартиры находятся в собственности предприятий на правах управления оперативного или хозяйственного характера. Собственником такого помещения остается государство.

Данный жилой фонд может быть приватизирован заинтересованным лицом только в случае получения согласия от непосредственного собственника. Данная норма никак не может противоречить действую действующему законодательству, что в свою очередь регламентируется специальными постановлениями Конституционного Суда РФ.

Государство имеет законные основания для издания нормативного акта, который напрямую касается процедурных моментов передачи такого имущества в пользу граждан. Обратиться в представительство муниципалитета по данному вопросу может само предприятие, которое предварительно должно получить соответствующее заявление от заинтересованного сотрудника.

Если служебная недвижимость полностью принадлежит государственным органам, то заявление должно быть оформлено на имя начальника главы местного муниципалитета.

По договору соц. найма

В рамках соглашения о социальном найме может быть использовано только недвижимое имущество, находящееся в жилищных фондах. Правила приватизации регламентируются Федеральным Законом №1541-1.

Согласно статье 4 того же Закона, заинтересованные лица не смогут ни при каких обстоятельствах получить в собственность жилье, находящееся в ненадлежащем для проживания состоянии. Жилье может быть признано непригодным для проживания только на основании постановления специальной комиссии. Вызвать ее могут лица, проживающие на постоянной основе в данном помещении.

После получения соответствующего заключения заинтересованные лица должны обратиться в территориальное отделение жилищной инспекции за предоставлением аналогичной, пригодной для комфортного проживания недвижимости. После получения нового помещения по отношению к нему может быть инициирована приватизационная процедура.

Что касается ветхого жилья, то оно фактически не угрожает здоровью проживающих лиц. Это говорит о том, что такие помещения могут быть приватизированы сразу на законных основаниях. Степень ветхости жилья также, как и в случае с аварийными помещениями, признается специальной комиссией.

Порядок передачи в личную собственность граждан ветхих помещений ничем не отличается от классической процедуры. Стоит помнить о том, что в соответствии со статьей 30 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений в самостоятельном порядке несут ответственность за их содержание. Это говорит о том, что капитальный ремонт ветхого жилья также ложится на плечи заинтересованных в приватизации граждан.

Если недвижимое жилое имущество остается в непосредственной собственности государства, то капитальный ремонт или полное восстановление также должно провести само государство из средств федерального бюджета. В любом случае, заинтересованные граждане могут воспользоваться государственной программой переселения из непригодного или ветхого жилья.

В данных рамках граждан должен получить соответствующее заключение от комиссии и предоставить документ органам местного самоуправления с заявлением о предоставлении нового жилого помещения. После получения нового жилья оно может быть приватизировано на общих основаниях.

Стоит отметить, что при решении органов территориального муниципалитета или государства о сносе аварийного или ветхого жилья собственники должны получить денежную компенсацию, которая равна рыночной стоимости.

Цена за такие помещения определяется независимыми экспертами, которые учитывают год строительства и уровень износа несущих конструкций. В любом случае такое жилье не получится продать дорого.

Сроки

Государственная приватизационная программа для имущества областных жилых фондов пролонгировалась уже не один раз. На государственном уровне обсуждается факт того, что программа изжила себе и ее нужно как можно быстрее свернуть. Это обуславливается тем, что с каждым годом все меньшее число граждан заинтересовано в оформлении государственной недвижимости в собственность.

Тем не менее, депутаты Государственной Думы РФ внесли поправки в действующее федеральное законодательство, согласно которым сроки приватизации были продлены до 1 марта 2023 года. Стоит отметить, что, если в конце февраля текущего года не будут приняты подобные поправки, то граждане смогут приватизировать помещение только с помощью его покупки у государства, а бесплатная программа будет свернута.

В данном случае стоимость помещений будет приравнена к кадастровой, что довольно мало отличается от существующей рыночной стоимости недвижимости в каждом конкретном регионе России.