Ситуации с приватизацией аварийного жилья

Особы, которые хотят разобраться в вопросе, что такое аварийное жилье, сталкиваются с проблемой, что на законодательном уровне нет на данный счет конкретного определения. Однако на практике сложилась традиция относить к аварийному жилье, в котором 50% жилых помещений и составляющих каркаса настолько деформированы, что проживать в нем дальше просто опасно для жизни.

Кроме понятия «аварийное жилье» используется понятие «ветхое жилье». Эти понятия не являются равнозначными. Их основным отличием является тот факт, что законодательно закреплена невозможность приватизации аварийной недвижимости. Что касается ветхого жилья, то нет прямого запрета на его приватизацию.

В тот период, когда приватизация только началась, многие люди допустили ошибку, когда начали подавать документы для приватизации аварийных и ветхих жилищ, поскольку боялись вообще остаться без крыши над головой. Нужно ли приватизировать такое жилье и как выглядит процедура приватизации? В каком случае можно обращаться в судебную инстанцию для защиты своих прав и какие документы при этом следует подавать?

Основные положения

Присвоение статуса

Мероприятия, направленные на признание жилья непригодным для жизни, проводятся по инициативе жилищной инспекции. В случае же отсутствия внимания уполномоченного органа к данному вопросу, ходатайствовать про возможность присвоения строению статуса «аварийный» должны сами жильцы.

С этой целью в местную администрацию нужно собрать и подать такие документы:

• правоустанавливающая документация;
• техпаспорт;
• заключение, которое выдано специализированным юрлицом по результатам проведенного обследования строения;
• другие документы, которые свидетельствуют о том, что ходатайство является мотивированным.

Администрация после получения заявления с сопутствующей документацией должна оформить и выдать на руки жильцу регистрационный талон. Основываясь на полученных документах, уполномоченные лица формируют специальную комиссию, в которую должны входить сотрудники компетентных органов, среди них СЭС, пожарная и экологическая служба, архитектура и т.д.

Члены созданной комиссии должны выехать по адресу, где находится спорный дом, и проверить его текущее состояние. Если есть такая необходимость, привлекаются дополнительные эксперты, организовываются испытания и т.д.

В результате составляют акт исследования, который ложится в основу комиссионного заключения про:

• отказ в удовлетворении выдвинутого ходатайства;
• признание дома непригодным для проживания и таким, который подлежит реконструкции;
• признание дома непригодным для жизни и таким, который подлежит сносу.

Такое комиссионное заключение становится документом, на основании которого выносится постановление местной администрацией. Копия такого документа выдается заявителю.

Уточнения в законе

Статья 4 Закона про приватизацию жилья определяет, что жилое помещение, которое находится в аварийном состоянии, не может быть приватизировано.

При рассмотрении вопроса про правомерность отказа в проведении приватизации такого жилья Конституционный Суд России при подготовке определения от 5 ноября 2003 года №350-О указал, что вышеназванный закон устанавливает, что в качестве объекта приватизации выступает помещение, которое отвечает установленным требованиям, как санитарным, так и техническим, предназначается для проживания на постоянной основе и для этого пригодно.

Исходя из этого, приватизация аварийного жилья в 2023 году невозможна после того, как акт госоргана или структуры местного самоуправления про признание дома аварийным вступил в силу.

Порядок приватизации аварийного жилья

Аварийное жилье запрещено приватизировать, о чем сказано в статье 4 закона про приватизацию. То есть при наличии всех документов, которые подтверждают аварийность, приватизация невозможна. С другой стороны, приватизация аварийного жилья и не нужна, поскольку человеку должно быть предоставлено другое жилье для проживания.

Однако возможно приватизировать ветхое жилье, поскольку нет прямого законодательного запрета на подобные действия. Ветхий и аварийный жилищный фонд путать нельзя, это два разных понятия. К ветхому относится жилье, износ которого более 70%. Отличием же от аварийного является то, что оно не угрожает здоровью и жизни людей.

Порядок проведения приватизации ветхого жилья ничем не отличается от обычной приватизации. Ответ на вопрос, можно ли приватизировать ветхое жилье однозначный – да, но нужно ли это делать? Если приватизировать подобный объект, он становится собственностью человека, после чего он обязан поддерживать его надлежащее состояние.

В случае, если такое жилье является муниципальным, остается возможность стать обладателем нормального жилища, которое в дальнейшем и можно будет приватизировать.

Порядок проведения приватизации жилья имеет несколько этапов. В ходе первого происходит оформление договора про приватизацию. В ходе второго – нужно оформить свидетельство про право собственности. Каждый этап предполагает сбор определенного пакета документов, оплату госпошлины и обращение в определенный орган.

Так, для заключения контракта на приватизацию, кроме паспорта, следует предоставить техплан, квитанцию про оплату, контракт социального найма и прочие документы. Отдельного внимания заслуживает техплан, при его отсутствии следует обратиться в БТИ, подписать соответствующий договор, который станет основанием для составления такого плана.

Когда же получен контракт приватизации, с ним и иными документами нужно обратиться в отдел Росреестра для получения собственнического свидетельства.

Другой приватизационный порядок возможен, если в населенном пункте создана служба «одного окна»/многофункциональный центр по предоставлению государственных услуг. В таком случае нужен единственный документ – паспорт.

В некоторых случаях могут понадобится вспомогательные документы, к примеру, справка, которая подтверждает, что человек еще не реализовал право на приватизацию. Следует учитывать, что несовершеннолетние имеют право дважды принимать участие в приватизации.

Cкачать образец заявления на получение справки о неучастии в приватизации

Прочие оговорки

Нюансы сноса

Процесс сноса аварийного или ветхого жилья на практике довольно сложен, что связано с множеством пробелов в законодательстве. Людям, которые проживают в таких жилищах, следует помнить, что расселение в этом случае не призвано улучшить жилищные условия, то есть площадь новой квартиры будет такой же. Кроме этого, новая квартира чаще всего размещена не в новостройке, а во вторичном жилом фонде.

Еще один законодательный минус – отсутствие конкретных сроков, в течении которых снесут ветхое жилье и предоставят новую квартиру. Никакие льготы при расселении не действуют, новые квартиры выдают в порядке живой очереди.

Человеку нужно подумать о защите своих прав, если новая квартира не соответствует жилищным нормам или ее метраж меньше предыдущей, а также в том случае, если выкупная стоимость за жилье ниже ожидаемой.

Жилье может идти под снос, если это происходит в рамках государственной программы или после индивидуального обращения особы и принятия соответствующей комиссией решения про снос постройки. На основании этого решения издается соответствующее решение органа исполнительной власти. Как же получить решение комиссии?

Нужно написать заявление, вместе с которым подаются такие документы:

• техпаспорт на жилище;
• правоустанавливающий документ;
• планы помещений, выданные органами технической инвентаризации;
• акты осмотров помещения его владельцем за последние 36 месяцев;
• заключение про санитарно-эпидемиологическое состояние;
• заключение противопожарной структуры;
• справка про техническое состояние дома, выданное лицензированной структурой;
• акт, выданный жилищной инспекцией города про проведенные контрольные проверки дома;
• жалобы проживающих на плохие условия жизни;
• прочие документы.

Проверка документов продолжается 30 дней. Если есть такая потребность, нужно провести повторную проверку состояния недвижимости. Когда все формальности соблюдены, комиссия выдает свое решение.

Жители заранее уведомляются про снос дома, при этом они могут выбрать один из следующих вариантов:

• получить за квартиру выкупную стоимость;
• получить новую квартиру в собственность;
• получить жилье по контракту соцнайма.

Создается иллюзия добровольности выбора. Если особа согласилась на один из предложенных вариантов, но в последствии поняла, что предложенные условия не выгодны, в результате чего передумала выселяться, структура госвласти имеет права через судебную практику обязать лицо выполнить взятые ранее на себя обязательства.

Итак, человек, чье жилье идет под снос, может прибегнуть к таким вариантам:

Право на замену и переселение

Владельцы приватизированного жилья могут рассчитывать на получение равноценного благоустроенного жилья или денежной компенсации. Что такое равноценность жилья? Это определенный размер жилой площади, поселение в том же районе и прежнее количество комнат. Кроме этого, владелец имеет право требовать возмещения расходов, связанных с переездом, съемом временной квартиры и т.д.

Когда подбирается равнозначное жилье, человек не получает право выбора его расположения. Этот фактор может стать определяющим и предпочтение будет отдано получению денежной компенсации. Этот вариант предлагается, если все предложенные варианты не удовлетворяют особу, которая переселяется.

Такая компенсация имеет целевой характер, выплачивается она по безналу. Это означает, что потрачены деньги могут быть только на покупку жилья. В случае, если человек уже имеет другое жилье, он может потратить средства на что-то другое, если на это получено разрешение местных властей.

Владельцы квартир в доме, который подлежит сносу, имеют право получить информацию про грядущее выселение за 12 месяцев до этого. Незаконным является переселение раньше истечения данного термина. Исключение может быть сделано, если есть риск обрушения дома в кратчайшие сроки. В этом случае жильцам предоставляются временные квартиры из маневренного фонда.

Срок в одни год позволяет властям отобрать и предложить проживающим в аварийном доме варианты новых жилищ. Жильцы имеют право покинуть аварийное жилье и раньше, если для них будет подобран подходящий вариант. Взамен приватизированного жилья не может быть предоставлена квартира по контракту социального найма.

Решение через суд

Добиться решения вопроса про признание дома аварийным в случае затягивания со стороны ответственных за это лиц можно через суд. Иск нужно подавать в районный орган, который находится по месту расположения недвижимости. Таким же образом можно добиться и приватизации квартиры в доме, который признан ветхим.

В судебном порядке не получится приватизироваться аварийное жилище. Но таким образом можно добиться отмены уже проведенной приватизации, если жильцы докажут, что они не были уведомлены местными властями про аварийность здания.

Для этого нужно подать:

• копию собственнического свидетельства;
• копию контракта приватизации;
• материалы, которые подтверждают, что факт аварийного состояния дома был скрыт властями;
• квитанцию про оплату пошлины.

Не существует унифицированной формы искового заявления, однако ст. 130 и 131 Гражданского процессуального кодекса дает разъяснения относительно того, каким требованиям должен отвечать документ.

Иск должен содержать:

• наименование судебного органа;
• данные ответчика и истца (название или ФИО, место нахождения/проживания, контактная информация);
• в основной части заявления нужно изложить суть вопроса, избегая эмоций и излишней детализации. Текст должен содержать ссылки на нормативные документы;
• истец должен изложить требования про отмену приватизации;
• далее нужно перечислить приложения к заявлению;
• поставить дату и подпись.

Запреты и признание недействительности

Иск, который касается признания приватизации аварийной недвижимости недействительной, составляется по всем правилам и подается в суд по адресу нахождения спорного жилья. Такие требования зафиксированы в Гражданско-процессуальном кодексе Российской Федерации.

Иск следует составлять, включая в него такую информацию:

• полное название судебного органа;
• инфо про истца, включая контактные данные;
• наименование властной структуры, решение которой заявитель будет оспаривать;
• доказательства, которые подтверждают нарушение прав и интересов жильцов;
• суть требований истца;
• перечень приложенных документов.

В ходе судебного рассмотрения дела, касающегося приватизации аварийного жилья, судьей может быть вынесено негативное решение, но для этого должны быть веские основания:

• будет выявлен факт подделки документации заявителем;
• в спорной недвижимости производилась перепланировка, которая не была узаконена;
• документы, предоставленные суду, утратили свою силу;
• заявитель имеет задолженность по выплате коммунальных платежей;
• заявитель использовал помещение не по назначению или содержал в ненадлежащем состоянии.