Сумма ипотечного кредита вычисляется путём определения доли от стоимости жилья, приобретаемого или закладываемого. Обычно максимальный размер ипотечного кредита не выходит за рамки 100% цены на приобретаемую недвижимость. В мире практикуются ипотечные кредиты и превышающие стопроцентный барьер, но в России эта практика не получила достаточного распространения. Минимальный размер ипотечного кредита тоже имеет ограничение – нижняя планка не должна опускаться ниже 10% - 30% от стоимости приобретаемого жилья. Средний максимальный уровень составляет обычно 80-90% .

При этом стоимость жилья вычисляется тоже разными способами. Она может быть приравнена к сумме, которую определили сами стороны сделки. В другом случае стоимость определяет независимый оценщик и определяется меньшая из двух этих цифр. В любом из вариантов для того чтобы стало возможным осуществлять последующие шаги ипотечной сделки нужно определить размер ипотечного кредита.

Сумма ипотечного кредита в большинстве существующих сегодня ипотечных программ, зависит от суммы первоначального взноса, рыночной и оценочной стоимости жилья, возраста заёмщика и его доходов.
Доходы заёмщика и сумма ипотечного кредита

Выплата ипотечного кредита заметно упрощается для заёмщика, если доля дохода, пускаемая на погашение, составляет небольшую часть его доходов. В большинстве случаев, заёмщик может выделить для выплаты максимум 50%, или половину своего дохода. Чаще всего при расчёте ипотечного кредита учитываются регулярные доходы от трудовой деятельности заёмщика, которые подтверждены документально. Другие виды доходов тоже могут быть учтены, но, возможно, что не все.

Для того чтобы рассчитать сумму кредита на приобретение недвижимости для конкретного заёмщика, используют довольно несложную формулу, где платёж делят на доход, вычисляя, так называемый, «коэффициент П/Д». Допустим, ежемесячно заёмщик получает 100 рублей. Выплаты заёмщика по кредиту, вносимые каждый месяц, должны составить 35 рублей. 35 (платёж) нужно разделить на 100 (доход). Получается 0.35, то есть ежемесячный платёж или финансовая нагрузка, равняется 35% от, учитываемого, дохода заёмщика и он вполне сможет осуществлять платежи.

Величина расходов заёмщика тоже является немаловажным фактором для определения размеров кредита. Необходимо учитывать, что расходы на содержание семьи, питание, оплату коммунальных услуг и т.п., не должны превышать ? часть его, учитываемого дохода. В противном случае это обстоятельство может повлиять на величину ипотечного кредита в сторону уменьшения. На содержание каждого несовершеннолетнего ребёнка в семье, программа ипотечного кредитования определяет по одному прожиточному минимуму. Таким образом, расходы на каждого, находящегося на содержании, или иждивенца, вычитаются из учитываемого дохода. Общая сумма среднемесячных расходов заёмщика и размер ежемесячных платежей в сумме должны составлять 100%, учитываемого при расчёте, дохода. Превышение доли расходов повлечёт за собой уменьшение доли платежей. В этом случае величина ипотечного кредита тоже будет уменьшаться.

Не следует забывать, что ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту – это лишь часть выплат. Кроме этого, заёмщик должен каждый год оплачивать страхование ипотечных рисков. То есть, добавляются расходы на страхование жизни, здоровья, объекта недвижимости и т.п. Чтобы точным образом рассчитать величину ипотечного кредита, нужно разделить сумму ежегодных выплат на 12 (месяцев в году) и прибавить этот результат к сумме ежемесячного платежа.

Однако сумму кредита можно и увеличить. Ипотечные программы позволяют привлекать созаёмщиков,то есть лиц, которые получают кредит вместе с заемщиком. Чаще всего, для этого привлекают супругов, близких родственников, а в некоторых случаях могут быть привлечены даже третьи лица. Однако, требования к этим лицам такие же, как и к заёмщикам. Доходы заёмщика и созаёмщика учитываются совокупно и, благодаря этому, сумма кредита увеличивается.
Оценочная стоимость жилья и величина ипотечного кредита

Одной из важнейших составляющих для определения суммы ипотечного кредита является оценочная стоимость жилья. Величина кредита высчитывается как процент от той суммы, которую указывает в отчёте профессиональный независимый оценщик. Случаются ситуации, когда цена жилья, определённая продавцом, гораздо выше оценочной стоимости. В этом случае заемщику придётся или отменить сделку, или доплачивать из собственных средств.

К примеру: оценщик заявил в документах оценочную стоимость в размере 100 тысяч рублей, а продавец оценил жильё в 150 тысяч рублей. Согласно правилам ипотечного кредитования, сумма ипотечного кредита не должна превышать 90% от оценочной стоимости жилья. Следовательно, заёмщику полагается лишь 90 тысяч рублей, а, оставшиеся, 60 тысяч, он вынужден будет выплачивать из собственных средств. Такие выплаты заёмщикам, в большинстве случаев, не под силу, а значит - заключать такую сделку не имеет смысла.