Нормами российского законодательства установлены два типа ипотеки – в силу закона или договора. Они имеют принципиальные отличия.

Ипотека в силу договора предусматривает залог недвижимости, который возникает в рамках соглашения, достигнутого сторонами. Ипотека в силу закона предполагает возникновение залога недвижимого имущества в рамках требований, определенных нормами федерального закона.

Ипотека в силу закона возможна, независимо от заключенного договора. Основанием для ее возникновения являются определенные факторы, оговоренные в законе. В частности, переход права собственности к другому лицу или вступление в право собственности при покупке нового недвижимого объекта.

К наиболее распространенным основаниям для возникновения ипотеки в силу закона относятся:

• отчуждение недвижимого имущества при его покупке в кредит или с рассрочкой погашения стоимости объекта;

• строительство или покупка жилья за средства кредитного учреждения или целевых займов, которые выделяются на эти цели юридическими лицами.

У ипотеки в силу закона есть свои особенности. Эта программа не распространяется на покупку домов или квартир, которые пребывают в государственной, муниципальной собственности. Действует ряд ограничений и на приобретение жилья в многоквартирных домах жилой застройки.

Ипотека в силу закона возможна при покупке недвижимых объектов, владельцами которых являются несовершеннолетние граждане, а также лица с ограниченной дееспособностью. В таких случаях закон предусматривает обязательное наличие письменного согласия органов опеки и попечительства.

Вторая особенность ипотеки в силу закона – передача недвижимого объекта в качестве залога банку или другой кредитной организации, выделяющей целевые средства на его приобретение. Квартира или частное домостроение считаются залоговым имуществом со днярегистрации прав собственности заемщика в государственных органах. Недвижимость находится в залоге до момента полного погашения заемщиком его стоимости банку.

Закон наделяет кредиторов и продавцов правом обеспечения своих требований по соглашению с заемщиком. Это значит, что при урегулировании спорных имущественных вопросов кредитующая организация может проявлять определенную гибкость.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Для прохождения процедуры необходимо предъявить пакет документов, подтверждающих тот факт, что недвижимое имущество является объектом договора ипотечного кредитования. Государственная регистрация проводится без уплаты пошлины.