Главные особенности обращения по поводу взыскания на недвижимое имущество

При появлении задолженности у лица перед другим гражданином или организацией требуется ее погашение. Однако не все готовы идти на мирное урегулирование, выплачивая денежный долг полностью. Поэтому нередко приходится прибегать к помощи судебных приставов.

Если у должника нет денег на погашение задолженности, то взыскивать могут его имущество. Предусмотрен специальный порядок такой процедуры. Отдельное внимание уделяется решению вопросов с жильем, которое единственное имеется в пользовании, а также земельных участков.

Законодательная база не достаточно прочна для проведения такой процедуры. Поэтому выделяют особенности обращения взыскания на недвижимое имущество в соответствии с нормами права.

Правовое регулирование

Процедура отчуждения жилого помещения проводится в соответствии с правилами исполнительного производства. Выделяют некоторые особенности обращения взыскания на недвижимое имущество.

Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 130) рассматривает под недвижимым имуществом владение:

• земельными участками;
• другими объектами (недрами, прудами, озерами, лесными массивами);
• помещениями (зданиями, сооружениями).

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

Все права на эти объекты должны быть законодательно закреплены в едином госреестре учреждения юстиции (статья 131 Гражданского кодекса РФ).

Недвижимость является важной составляющей жизни каждого гражданина. Поэтому ее взыскание должно проводиться в третью очередь. Об этом сказано в ФЗ «Об исполнительном производстве» (п.3 ст.59). При нарушении закона торги и арест будут признаны недействительными.

Взыскание производится на основании Временного положения о порядке обращения взыскания на имущество организаций. Процедура проводится с соблюдением гражданских и процессуальных норм.

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

Недвижимое имущество может быть выставлено на торги в момент проведения взыскания. Правила их проведения прописаны в ФЗ «Об исполнительном производстве» (ст. 62). Процедура совершается специализированными структурами, которые имеют законные основания на проведение операций с недвижимостью.

Реализация имущества должна быть проведена в течение двух месяцев. Об этом говорится в ФЗ «Об исполнительном производстве» (п.4 ст.54). При отсутствии результатов взыскатель оставляет его себе. Если он отказывается от этого права, то имущество возвращается должнику.

Если имущество заложено, то оно может быть взыскано при отсутствии возможности выполнения обязательств перед организацией. Это пункт прописывается в ФЗ «Об исполнительном производстве» (п.1 ст. 49). Также в законе (п.6 ст. 46) рассматриваются ситуации взыскания имущества, права на которое находятся в долях. Одна из частей помещения может подлежать отчуждению.

Важные уточнения условий

При взыскании имущества важно знать основные условия и порядок проведения процедуры. Также стоит помнить, что внесудебный порядок может быть заменен на рассмотрение дела в суде. Обязательно при отчуждении жилого помещения требуется установление права на владение частями недвижимости.

Основные моменты

Понятие недвижимости закреплено законодательно в Гражданском кодексе РФ (п.1 ст.130):

• недвижимость считается объект материального мира для удовлетворения потребностей собственника;
• в понятие недвижимости включатся и земельные участки;
• объект не может безущербно перемещаться.

Обращение взыскания проводится в несколько этапов:

• арест или опись;
• изъятие;
• принудительная реализация.

В случае ареста должна быть направлена в учреждение по регистрации прав копия акта, если процедура не была ранее проведена судом. Это необходимо для остановки всех сделок с недвижимостью. Судебному приставу-исполнителю требуется собрать все документы на имущество.

После ареста проводится оценка недвижимости. Она делается в соответствии с рыночными ценами в день исполнения постановления. Может быть приглашен независимый оценщик. Помощь эксперта требуется, если владелец не согласен с результатами оценки или пристав не может правильно оценить имущество. Расходы в этом случае должен нести должник.

Оценка проводится для последующего выставления имущества на торги в течение двух месяцев. Денежные средства после продажи должны быть возвращены взыскателю.

Торги имеют публичный характер. Их проведение регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 448). Форма проведения – аукцион или конкурс. При проведении торгов учитывается наиболее высокая цена, а конкурса – лучшие условия.

Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

Роль суда и закона

В нормативно-правовом акте, регламентирующем порядок оформления прав на недвижимое имущество (п.2 ст. 25 и п. 1 ст. 12), предусматривается обязательное оформление права собственности в ЕГРП. Только после этого могут совершаться сделки с помещением.

Проведение операций с имуществом, согласно пункту 2 статьи 25, возможно при наличии:

• свидетельства о регистрации;
• разрешения на строительство;
• проектно-сметной документации;
• описания объекта незавершенного строительства.

Но некоторые должники не хотят оформлять право на объекты, которые являются не достроенными до конца. Поэтому закон предусмотрел принудительную регистрацию прав на основании «Закона об исполнительном производстве» (ст. 66). Пристав может подать документы в орган для регистрации, чтобы впоследствии взыскать имущество.

Для проведения процедуры требуется обращение исполнителя в регистрирующие органы.

Это возможно:

• при наличии требования регистрации в судебном акте;
• при отметке в акте о праве взыскателя на имущество;
• когда нереализованное имущество осталось во владении взыскателя.

Чтобы провести регистрацию, приставу-исполнителю требуется иметь при себе определенный пакет документов.

В него входит:

• постановление о проведении госрегистрации;
• свидетельство о праве собственности должника на недвижимость;
• план объекта;
• кадастровый план (при оформлении земельного участка).

После регистрации свидетельство может быть передано правообладателю или приставу. В первом случае новый собственник должен направить копию документа в службу судебных приставов.

Взыскание начинается с ареста имущества. Он проводится на общих основаниях. После наложения ареста пристав-исполнитель должен направить копию акта в государственный орган, чтобы приостановить сделки с недвижимостью.

«Закон об исполнительном производстве« (ст. 86) предусматривает передачу имущества под охрану. При этом в акте должны поставить подпись сам должник или члены его семьи.

Реализация имущества может быть проведена в виде аукциона или конкурса. При этом предусматривается только открытая форма торгов.

Перед проведением процедуры приставу-исполнителю вменяется необходимость передачи в организацию, проводящую торги:

• судебного постановления;
• акта приема-передачи;
• акта, подтверждающего наложение ареста;
• документов, дающих право на владение имуществом;
• бумаг по объекту недвижимости;
• копии документов, подтверждающих право на владение земельным участком.

Границы собственности

В пункте 1 статьи 79 Закона об исполнительном производстве указывается перечень объектов недвижимости, к которым не может быть применено взыскание.

Он основывается на данных Гражданско-правового кодекса РФ (ч. 1 ст. 446), в котором указывается, что имущество, принадлежащее должнику по праву собственности, не может подлежать взысканию в некоторых случаях:

• Не может быть взыскано имущество, если у должника и членов его семьи данное помещение является единственно пригодным для проживания. Эта норма не распространяется на ипотечное жилье, находящееся в залоге.
• Не подлежат взысканию земельные участки, на которых располагается единственно пригодное для проживания должника имущество. Но земля с построенным на нем объектом ипотечного кредитования может быть изъята в качестве залога.
• Запрещается взыскивать предметы постоянного пользования, одежду, вещи. Данное правило не распространяется на предметы роскоши, дорогие украшения.
• Имущество, которое является необходимым для ведения профессиональной деятельности должника, не может быть изъято. Под исключение попадают предметы, которые стоят более, чем 100 МРОТ.
• Не подвергаются изъятию объекты сельскохозяйственной деятельности (скот, птица, пчелы) и корма для их содержания, если деятельность не является индивидуальным предпринимательством. Также строения, в которых содержатся животные, не могут быть взысканы.
• Не изымаются посевные семена.
• Не могут быть взысканы денежные средств и предметы продовольствия, если общая сумма не превышает прожиточного минимума для должника и членов его семьи, считающиеся иждивенцами.
• Запрещено изымать топливо, которое необходимо для приготовления пищи и отопления помещения.
• Под особую категорию попадают должники-инвалиды. У них не может быть изъят транспорт или имущество, необходимое для поддержания дееспособности.
• Под запретом находится изъятие призов, государственных наград, почетных и памятных знаков должника.

Статья 446. Преддоговорные споры

Центральные особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 130) относит к объектам недвижимости участки земли, недра, озера, пруды и другие объекты, имеющие границы. Также можно отнести к недвижимому имуществу лесные массивы и насаждения. Всем известно, что здания и сооружения являются главными объектами имущественных отношений у всех граждан России.

Также под недвижимостью понимаются суда воздушных и морских путей, внутреннего плавания, космические объекты.

Арест и реализация недвижимого имущества проводится в третью очередь.

После ареста документы должны быть направлены в регистрирующие органы. Это требуется для приостановления сделок с объектом недвижимости.

Если судебный исполнитель не сделает этого, то должник может обратиться:

• в органы местного самоуправления;
• к нотариусу;
• в иные инстанции.

Обращение будет совершаться с целью получения дубликата свидетельства о государственной регистрации прав.

Также пристав-исполнитель должен оповестить инспекторов Федеральной налоговой службы о наложенном аресте. Для этого отводится срок в три дня. Оповещение необходимо для обеспечения сохранности организации-должника как единого комплекса производства.

Статьи 62 и 63 закона «Об исполнительном производстве» прописывают порядок реализации имущества. Она проводится на торгах. Изначально выставляется минимальная цена, определяемая судом (если имущество является залоговым). При взыскании имущества, которое прописывается в соглашении, заверенном нотариусом, минимальная стоимость отмечается в данном документе.

Выделяют некоторые ограничения при реализации земельного участка:

• на изменение целевого назначения;
• на смену режима пользования;
• возможность купли-продажи в соответствии с нормами;
• возможность купли-продажи, если не отмечается споров по участку.

Очерёдность и торги

Взыскание имущества определяется третьей очередью. Оно не может быть совершено ранее другого изъятия по причине отнесения объектов имущественно характера к жизненно необходимым.

После ареста назначаются торги, которые необходимы для реализации имущества. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» (ст.62) предусматривает право на их проведение только для специализированных организаций, которые уполномочены распоряжаться недвижимыми объектами. При этом должен быть с ними заключенный договор.

Судебный пристав-исполнитель подает заявку в органы на проведение торгов. Учреждения устанавливают минимальную цену на имущество. Если взыскание проводится по решению суда, то согласно его постановлению и определяется начальная цена.

При проведении торгов требуется иметь в наличии:

• заявку;
• копию исполнительного листа;
• копию акта, подтверждающего арест имущественного объекта;
• документы, характеризующие недвижимость;
• копии бумаг, подтверждающих право собственности на земельный участок и пользования им.

Важным моментом является сбор и комплектование пакета документов на недвижимость. К ним относят не только правоустанавливающие, но и технические бумаги.

Среди документов, подтверждающих владение недвижимостью (согласно ст. 17 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), выделяют:

• акты, выданные органами госвласти и местного самоуправления;
• договоры в отношении объектов недвижимости;
• свидетельства о приватизации;
• решения суда;
• свидетельства о праве собственности на имущество;
• другие бумаги о передачи прав на имущество и сделок с ним.

Если на торги выставляется земельный участок, то требуется предоставление его плана, заверенного органом по проведению кадастровых работ.

Торги имеют публичный характер. Они могут быть проведены в рамках конкурса или аукциона. Если лицо предлагает наиболее высокую цену на аукционе, оно считается выигравшим. При проведении конкурса учитывается предложение лучших условий.

Извещение о том, что будут проводиться торги, делается не позднее, чем за месяц до начала процедуры.

В нем прописывается:

• время;
• место;
• форма;
• предмет;
• порядок;
• оформление участников;
• выигрыш;
• начальная цена.

Все участники должны внести задаток на основании извещения. При несостоявшихся торгах он возвращается обладателю. Также вносимые денежные средства подлежат возврату проигравшим лицам.

После выигрыша лицо должно подписать протокол о результатах. Он является договором. Если победитель не подписывает документ, то задаток ему не возвращается.

Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 449) предусматривается порядок признания торгов недействительными. В этом случае выигравшее лицо не забирает имущество. Обратиться за признанием недействительности в компетентные органы могут заинтересованные лица. Спор будет рассмотрен в общем порядке рассмотрения особенностей сделок.

Статья 449. Основания и последствия признания торгов недействительными

Процесс взыскания недвижимого имущества достаточно сложный. Выделяют множество тонкостей и нюансов, в которых следует разобраться до начала процедуры. Иначе могут возникать различные спорные моменты, которые придется рассматривать в судебном порядке.