Основные нюансы дарения недвижимости

Процедуру дарения осуществляют, если возникает необходимость передать имущество на бесплатной основе. Часто ее применяют для перехода права собственности родственникам, близким людям или когда нет необходимости в платной передаче вещи по договору купли-продажи.

Законодательством предусмотрено, что дарение может осуществляться устно, в свободной простой письменной форме или письменно с нотариальным оформлением.

Дарение недвижимости (жилья, земли, объектов, не предназначенных для проживания) имущества дороже 3 тыс. руб. обязательно оформляется хотя бы в простой письменной форме, но, как правило, все сделки с указанными объектами регистрируются еще и нотариально. Оформление у нотариуса могут потребовать регистрационные органы при дальнейших действиях с переходом права собственности, хотя это и не совсем законно – достаточно простой письменной формы.

Юридическое обозначение договора дарения (дарственной) такое: безвозмездная передача (реальный договор) одаряемому какого-либо блага, включая имущественные права или освобождение от них, права требования, а также обязательство (консенсуальный договор) сделать это в будущем.

Сторонами по дарственной является даритель и одаряемый. Это сделка на безвозмездной основе, у дарителя не должно быть корыстных мотивов. Также не должно быть принуждения – дар должен передаваться добровольно.

Особенность дарственной – двусторонность. Вторая сторона должна принять дар и подтвердить это (акт приема-передачи, фактические действия по вступлению во владение). Волеизъявление сторон должно быть согласованным.

Существуют также особенности дарения между родственниками, а именно по вопросу налогообложения. Даритель никогда не платит налогов при дарении, а одаряемый платит 13% НДФЛ от суммы подарка, но это не касается близких родственников.

Основные понятия и принципы, касающиеся дарения, урегулированные ст. 574 ГК РФ. Кроме нотариальной формы законодательство предусматривает, что договор дарения недвижимости должен пройти государственную регистрацию. Это значит, что регистрируется не сам материальный носитель, а переход права собственности. На самом договоре ставится регистрационная отметка.

Статья 574. Форма договора дарения

Дарителем может быть только собственник имущества или обладатель прав, за исключением, когда сделка касается прав, возникающих у дарителя в будущем, или когда госучреждение дарит имущество, принадлежащее ему на основе вещного права.

Дарение недвижимости невозможно оформить, когда две стороны являются коммерческими организациями – это не предусмотрено законом, но дарственная допускается, если с одной стороны выступает юридическое лицо, а с другой – физическое. Юр. лицо может выступать дарителем только по отношению к физическим лицам, и если это предусмотрено в его учредительных документах.

Особенности оформления

Договор можно составить самостоятельно, но это, как правило, редко когда делается. Желательно заверить его нотариально. Такое оформление поможет в будущем избежать множества проблем при возникновении споров по сделке или при утрате экземпляра документа (нотариус всегда подтвердит, что он выдавался).

Этапы процесса дарения:

• составление договора;
• подписание сторонами;
• нотариальное заверение;
• регистрация факта перехода собственности на недвижимость в госорганах.

Первые три пункта делаются на месте в нотариальной конторе: нотариус готовит и печатает договор на специальном защищенном номерном бланке, стороны там же подписывают его.

При самостоятельном оформлении договор составляется в трех экземплярах; при нотариальном – в четырех. Нотариус никогда не удостоверит дарственную, в которой содержатся встречные корыстные предложения, требования компенсации, ответной передачи каких-либо благ.

Дарится только имущество, не ограниченное в оборотоспособности.

Между близкими родственниками

Особенности в процессе дарения есть, когда оно осуществляется между родственниками. Но это касается только тех, между которыми есть близкие родственные связи: между супругами, родителями (включая приемных и опекунов) и детьми (в том числе и усыновленными), родными братьями и сестрами (единокрвоными или неполнородными), бабушками, дедушками, внуками.

Особенность состоит в том, что близкие родственники, к которым переходит право собственности освобождаются от стандартного налога НДФЛ размером в 13% от стоимости передаваемого имущества. Они не платят никаких налогов вообще.

В остальном требования к дарению те же, что и обычно для всех остальных граждан: такое же оформление, содержание. В законе также предусматривается, что даже в случае освобождения от налога гражданин должен подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ, поскольку к нему переходит доход в натуральной форме.

Скачать форму бланка НДФЛ

Сделка, как уже указано нами выше, может и не оформляться нотариально – для дарения обязательной есть только свободная простая письменная форма в предусмотренных случаях. Но желательно оформить нотариально, поскольку нотариус укажет на возможные полезные нюансы и досконально проверит содержание документа.

Договор должен содержать указание на то, что одаряемый является близким родственником дарителя.

Между супругами

Если проанализировать глубже законодательство, то супруги не являются близкими родственниками, поскольку между ним нет кровного родства. Правильнее их назвать членами семьи. Но это ни в коем случае не влияет на то, что они, как и близкие родственники, освобождены от налога при дарении, поэтому некоторые нормативные акты причисляют их к лицам, между которыми существует близкая родственная связь.

Право собственности переходит к одному из супругов по стандартному правилу: с момента, когда он (она) фактически получил (а) подарок (при осуществлении действий по его владению), после подписания акта приема. С недвижимостью есть одна особенность: право собственности считается таковым, что перешло к одаряемому, но он сможет полностью реализовать его только после регистрации этого факта и перерегистрации недвижимости на себя.

Если между супругами заключен брачный контракт, в котором урегулирован вопрос владения имуществом, то это обстоятельство позволит решить некоторые возможные проблемы, касающиеся общей совместной собственности. Но по общему правилу подарок не является имуществом, нажитым совместно.

Несовершеннолетнему ребенку

Зачастую несовершеннолетние выступают по договору дарения недвижимости одаряемой стороной.

Процедура дарения, но с некоторыми особенностями:

• если стороны являются близкими родственниками, то несовершеннолетнему не нужно платить налог;
• если между сторонами нет близкой родственной связи, то принимающий подарок платит 13% от стоимости имущества;
• все действия совершаются с согласия опекуна или родителя;
• регистрация недвижимости совершается с участием опекунов или родителей (процедуры в госорганах совершаются в их присутствии);
• несовершеннолетний не имеет права подписи (в его интересах это делает опекун);
• до 18 лет ребенок может распоряжаться имуществом только с разрешения опекунов;
• разрешение на участие несовершеннолетнего в юридических действиях, даже если у него есть представитель (родители), дает опекунский совет;
• подписи на документах ставят попечители (опекуны, родители, представители опекунского совета).

Для оформления договора в нотариальную контору несовершеннолетний должен прийти с опекунами или родителями. Там нужно предоставить документы, подтверждающие родственную связь (свидетельство о рождении) и полномочия опекунов (паспорта родителей или документы на опекунство). Если даритель является близким родственником, то требуются также подтверждающие это документы.

С обременением

Не может применяться дарение недвижимости, находящейся в ипотеке, до того момента, когда кредит будет полностью погашен. Есть выход из этой ситуации – заключение договора дарения в будущем, то есть, так называемая консенсуальная сделка. Так же решается вопрос, если на квартиру наложен арест или она выступает в качестве залога – она не может быть отчуждена, пока не сняты указанные ограничения.

Если есть аренда квартиры, выступающей как дар, то ее можно подарить, но арендатору следует учесть, что новый владелец не обязан соблюдать договор аренды. За общим правилом он считается разорванным автоматически.

До сих пор в юридической практике спорным моментом является оформление дарственной с правом пожизненного проживания. С одной стороны это не должно предусматривать каких-либо условий и быть возмездным в денежном или каком-либо другим виде. С другой стороны, проживание гражданина, совершающего дар, не является признаком возмездности, поскольку не изменяет юридического статуса имущества на момент передачи – лицо как было, так и остается прописанным и проживает в жилье.

Скачать образец договора о дарении квартиры (без обременений)

Юристы склонны рассматривать пожизненное проживание в дарственной, скорее, как метод защиты своих прав, а не условие. Некоторые суды признают такое дарение недвижимого имущества недействительным.

При наличии указанного обстоятельства важно правильно прописать все нюансы и акцентировать в договоре на праве владения жильем, а особо выделить тот факт, что даритель (бывший владелец) не может отстаивать свои имущественные интересы вещно-правовыми методами (ему запрещено продавать, отчуждать, распоряжаться подарком), он может только пользоваться недвижимостью.

Не должно быть условий оплаты за проживание в квартире, поскольку это рассматривается как возмездная сделка, что недопустимо при дарении.

Пример условий дарственной с пожизненным проживанием:

• после перехода собственности, даритель оставляет за собой право пожизненно пользоваться и владеть одной комнатой, кухней, ванной, туалетом;
• указанные выше права переходят дарителю бесплатно;
• даритель также сохраняет право быть постоянно зарегистрированным пожизненно и это право не может быть аннулированным даже при переходе права собственности третьим лицам;
• одаряемый не имеет права препятствовать дарителю (бывшему владельцу) в реализации его прав, и обязан уведомлять новых собственников о существующих обстоятельствах.

Не родственникам

Для формы и правил оформления сделки не имеет значения родственная связь между сторонами, за исключением того, что при ее наличии, этот факт может указываться в документе. Главная особенность состоит в другом: дарение недвижимого имущества между близкими родственниками не облагается налогом. Во всех других случаях он должен заплатить 13% НДФЛ.

Стоимость можно определить самостоятельно согласно рыночным ценам. Но следует учесть, что налоговый орган может проверить этот факт и если цена больше, чем рыночная на 20%, то одаряемому придется доплатить.

Налогом облагаются также и дальние (не близкие) родственники. Даритель во всех случаях не платит никаких налогов.

Важные особенности существуют, если недвижимость переходит к индивидуальному предпринимателю. Если последний будет использовать это имущество в своей предпринимательской деятельности, то он обязан включить это имущество в состав дохода и уплатить единый налог, независимо от того, является ли он лицом с близкими родственными связями или нет.

Если недвижимость не будет им использоваться в предпринимательской деятельности, то одаряемый ИП платит 13% НДФЛ только в случае отсутствия между ним и дарителем близкой родственной связи.

Список необходимых документов

При дарении недвижимости и регистрации нового владельца потребуется предоставление таких документов:

• паспортов, свидетельства о рождении, документов попечителей (опекунов, представителей попечительских органов) – для несовершеннолетних;
• документов, подтверждающих право собственности дарителя;
• если имущество дарится одним из супругов, необходимо нотариально заверенное согласие на сделку второго, чтобы исключить проблемы, если недвижимость является совместно нажитой;
• выписка из домовой книги о том, сколько граждан прописаны в жилье (это нужно для того, чтобы принимающий дар знал, что в квартире больше никто не прописан);
• доверенность, если в сделке участвует представитель (в документе должно указываться точное наименование сторон и объекта дарственной);
• разрешение попечителей, если одаряемый является несовершеннолетним или недееспособным.

Если одной из сторон является юрлицо, то потребуется следующая документация:

• регистрационные и учредительные документы;
• регистрационные данные из налоговых учреждений;
• доверенность или иной документ на право представления интересов стороны.

Порядок регистрации

После окончательного заключения дарственной, право перехода собственности к новому владельцу нужно зарегистрировать. В данном случае дарение не считается завершенным, если это не сделано, хотя формально право уже перешло одаряемому. В этой ситуации регистрация выступает как согласие второй стороны по принятию дара.

Для процедуры необходимо обратиться в Росреест или в  многофункциональный центр и подать туда выше перечисленные документы. Кроме этого каждая сторона пишет заявление с просьбой осуществить процедуру регистрации. При процедуре взимается госпошлина – квитанцию об оплате также надо предъявить.

На договоре дарения после регистрации нового собственника ставится штамп и подпись регистратора, что является подтверждением завершения процедуры. Регистратор обязан осуществить ее в 10-дневной срок, после чего новому владельцу выдается договор с отметкой и свидетельство.

Если соглашение оформляется не нотариально, а самостоятельно сторонами, то регистрация проходит путем подписания его в присутствии регистратора. При этом необходимо иметь те же документы, что и при нотариальном оформлении.

При нотариальном оформлении есть один недостаток: такое оформление платное. Позитивный момент в том, что нотариус проверит договор, исправит недостатки, кроме того, он сам подаст все документа в регистрационный орган, заберет их оттуда с отметками и выдаст одаряемому экземпляр договора с отметкой и новое свидетельство о праве собственности. Подача документов также допускается в электронной форме, но для этого нужно иметь электронную подпись.

Нюансы ГК РФ

Существует ряд запретов и ограничений касательно принятия подарков (ст. 575 ГК):

• запрещен прием дорогостоящих подарков госслужащими, если это действие можно связать с выполнением ими своих обязанностей;
• ограничены в праве приема дара работники лечебных, воспитательных, социальных учреждений от зависимых от них или их членов семьи подопечных;
• оформление дарственных между коммерческими организациями запрещено;
• не могут дарить малолетние и недееспособные и также даже их представители.

Статья 575. Запрещение дарения

Первые 3 пункта касаются подарков от 3 тыс. руб., до этой суммы – можно.

Налоговый инспектор имеет право проверить стоимость подарка, и если его цена будет больше рыночной, чем на 20%, одариваемой стороне придется доплатить. Распоряжаться подаренной недвижимостью одаряемый сможет, лишь зарегистрировав переход права собственности ему. Подарок не переходит в общую собственность супругов, и не будет подлежать разделению между ними в случае развода.

Дарение недвижимого имущества недействительное, если в договоре обнаружены такие обстоятельства:

• сделка не безвозмездная, со встречной передачей дарителю каких-либо прав или имущества;
• дарение в будущем не закреплено письменно;
• не указано конкретное имущество или указано, так, что его невозможно идентифицировать (недействительным считается и договора с такими фразами, как, например, «все имущество, находящееся по такому-то адресу» – необходимо указать конкретно из каких вещей оно состоит);
• сделка не может предусматривать переход собственности после того как даритель умрет, поскольку это имеет признаки завещания и иную правовую природу.

Передача подарка после окончательного оформления сделки может выражаться в передаче правоустанавливающих документов на него, символических вещей (ключи от машины или квартиры).

Дарственную можно оспорить в суде, если одаряемый покушался на дарителя или его родственников, причинил ущерб их здоровью, создал угрозу уничтожения или повреждения для имущества, которое составляет не имущественную ценность для дарителя (исторические ценности, память о дорогих событиях).

Консенсуальный договор (с обещанием дарения в будущем) можно разорвать, если у дарителя возникли обстоятельства, значительно ухудшающие его семейное, материальное состояние и здоровье.