Как продать квартиру в ипотеке?

Благодаря ипотечному кредитованию многие смогли реализовать свою мечту о покупке собственного жилья. Желание продать недвижимость, находящуюся в залоге у банка, может возникнуть по причине разных обстоятельств: развод с разделом имущества супругов, смена города или страны проживания, покупка другой квартиры большей площадью и др. Но, как показывает практика, необходимость в продаже такой квартиры чаще всего возникает по причине неплатежеспособности заемщика и невозможности выполнять обязательства перед банком.

Практически всегда можно продать ипотечную недвижимость, но нужно понимать, что это достаточно сложный и длительный процесс. Так как квартира находится в залоге у банка, то на её продажу нужно его разрешение. Кредитный эксперт банка предоставит вам полную информацию о том, как продать ипотечную квартиру, и при каких условиях банк не будет препятствовать совершению этой сделки. Очень важно выяснить предусмотрены ли штрафные санкции в кредитном договоре за досрочное погашение кредита.

Как продать квартиру в ипотеке?

Рассмотрим поэтапно основные способы решения этой задачи.

Способ №1

• Когда получено согласие банка на продажу заложенной недвижимости, определена точная сумма задолженности по кредиту на установленную дату, можно заключать с покупателем квартиры предварительное соглашение в нотариальном порядке;
• Покупатель погашает ваш кредит путем перечисления денежные средства на расчетный счет банка. После этого банком снимается обременение и можно регистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру в регистрационной службе;
• Остаток средств от продажи (разницу между ценой квартиры и задолженностью по кредиту) помещают в депозитарную ячейку банка. Эти средства станут доступными в случае наличия зарегистрированного договора купли-продажи этой квартиры.

Также покупатель может погасить задолженность по кредиту, поместив денежных средств в одну депозитарную ячейку банка, а остаток средств от продажи в другую. Когда банк уведомит регистрационную службу о погашении кредита и передаст закладную, тогда и произойдет регистрация сделки и переход прав собственности. Этот вариант наиболее безопасен для покупателя.

Способ №2

В этом случае на продажу выставляется не сама квартира, а кредит на нее. Это значит, что теперь покупатель обязан погашать кредитную задолженность перед банком, так как на него переоформляется ипотека, а квартира по-прежнему остается у банка в залоге. Но здесь очень много нюансов, так как хороший покупатель не всегда может стать платежеспособным и привлекательным для банка заемщиком. Очень редко банк соглашается переоформить кредит на покупателя.

Способ №3

Приблизительно также происходит перекредитование: чтобы погасить долг перед своим банком, продавец берет такую же сумму в кредит, но в другом банке, а квартира переходит в залог уже другому кредитору.

Способ №4

Имея положительную кредитную историю можно взять кредит в банке под залог другой имеющейся недвижимости или потребительский кредит.

Способ №5

Перед тем как продать ипотечную квартиру, продавец может предложить банку взять в залог другую недвижимость в качестве обеспечения кредита. Таким образом, регистрируется залог новой недвижимости, а с ранее заложенной снимается обременение и ее можно смело продавать.

Владельцы ипотечных квартир должны знать, что они всегда могут их продать, нужно лишь запастись терпение, временем и материальными средствами для достижения этой цели.