Главные этапы взыскания неустойки по ДДУ

Под долей закон и право подразумевает финансовую и/или материальную часть, выраженную в денежном эквиваленте, которую двое и больше людей вкладывают при создании предприятия, покупке недвижимости или строительстве объекта. Дольщиком может быть не только физическое лицо, но предприниматель и предприятие, каждый из них преследует цель получить в дальнейшем прибыль или использовать помещение в личных и/или коммерческих целях.

Сегодня долевое строительство распространено во всем мире, в России многоэтажки с успехом возводятся в Москве и других регионах страны. Фактически потенциальные собственники квартир строят дома за свои деньги. Привлекают средства для возведения новых объектов застройщики, иногда компании-инвесторы.

Дольщики и застройщик вступают в процесс долевого участия на основании договорных отношений. На основании соглашения каждый дольщик обязуется передать определенную сумму средств для возведения объекта, а застройщик произвести строительство в сроки, оговоренные документом. Причем под строительством объекта понимается не только возведение, но ввод в эксплуатацию, передача участникам.

Поэтому для начала и полного завершения строительства застройщик должен найти участников и заключить с каждым договор долевого участия (ДДУ), но также:

• получить землю под застройку;
• произвести строительство по всем нормам и правилам;
• подключить коммуникации;
• ввести объект в эксплуатацию на основании акта приемки, который оформляет специальная комиссия.

Весь процесс для застройщика по оформлению документов и получению различных разрешений занимает немало времени, не говоря уже о самом процессе строительства. Практика показывает, что большая часть компаний-застройщиков не исполняет условия ДДУ, главным из которых для участников является передача квартиры во владение.

Стройка может по разным причинам затягиваться непросто на месяцы, а годы, вложенные средства при этом обесцениваются. Проблема возведения строительных объектов не в сроки, оговоренные договором, освещается в ФЗ № 214. Там говорится, что если компания не выполнила свои обязательства, она обязана оплатить каждому участнику неустойку.

№214-ФЗ

Если просрочка по договору составит больше года, то каждому участнику застройщик должен примерно 30% от внесенной для строительства суммы. Взыскание неустойки по ДДУ участникам чаще всего приходится производить в судебном порядке, потому что большинство строительных компаний не спешат выполнять свои обязательства даже после получения законного требования о выплате.

Центральные нюансы

Для того чтобы дольщику утверждать, что сроки сдачи объекта просрочены, необходимо внимательно изучить договор ДУ. Обычно сроки сдачи объекта отображаются в отдельном разделе, где указывается не только срок, но и порядок, по которому будет производиться передача помещений.

Нередко в договорах застройщики указывают несколько сроков, они относятся к:

• возведению объекта;
• вводу в эксплуатацию;
• передаче участникам.

Обратить взыскание на неустойку в досудебном или судебном порядке дольщик может, только если будет просрочена дата передачи жилого помещения в собственность.

На этот срок застройщик указывает в документе такими фразами:

• Точной датой, например, 15.03.2016 г., не позднее которой ключи от квартиры будут переданы. Просрочка наступает с 16.03.2016.
• Определенным временным промежутком, месяцем (июнь 2023 г.) или кварталом (3 квартал 2023 г.), тогда просрочка наступит с началом нового периода.
• Срок сдачи жилья зависит от срока ввода объекта в эксплуатацию. Тогда следующей фразой будет указание на период, в течение которого после разрешения приемной комиссии должна произойти передача квартиры, но не позднее, например, 30 ноября 2023 г. Просрочка начинается с 01.12.2016 г.

Большинство СК целенаправленно указывают неоднозначные сроки, чтобы ввести участника в заблуждение по поводу даты передачи ключей от помещения. Если участник не может самостоятельно разобраться с формулировками в долевом соглашении, ему лучше сразу обратиться к специалисту, квалифицированный юрист подскажет, как определить срок получения квартиры или иного помещения в собственность.

Основные претензии

Столкнувшись с просрочкой по ДДУ, дольщиков интересует вопрос взыскания штрафных санкций согласно закону РФ о долевом участии в строительстве. Обращение может быть направлено сразу после обнаружения просрочки, но сумма неустойки всегда больше, чем длиннее ее период.

Претензионное письмо может быть направлено в адрес застройщика до сдачи объекта участнику, пока дом еще не введен в эксплуатацию, так и после получения жилья в собственность. Участнику необходимо выяснить адрес нахождения компании и направить претензию прямо в офис, т. е. для начала вопрос по взысканию неустойки следует решать мирным путем.

В претензионном письме необходимо указать:

• наименование строительной организации, ее местонахождение, эти сведения легко получить из ДДУ;
• расчет размера штрафных санкций, на которые претендует участник;
• сроки выплаты неустойки;
• другие требования, касающиеся выплаты пени и расходов, связанных, например, со съемом дольщиком другого жилья в просроченное по договору время;
• реквизиты для перечисления средств.

Документ оформляется на имя руководителя СК подобно всем официальным бумагам. Заявителем является лицо, которое заключало с застройщиком ДДУ, поэтому обязательно следует указать его данные и сослаться на номер договора и дату, когда он был заключен.

Претензия может быть доставлена лично или заказным письмом с уведомлением. К письму прилагаются копии договора ДУ и квитанция об уплате дольщиком его части, которая указана в качестве предоплаты для начала строительства. На руках у дольщика должен быть оригинал договора и квитанции, копия претензии и уведомление о получении пакета документов с описью вложенных бумаг.

Если застройщик не удовлетворит первичные требования участника, тогда последний может обращаться в суд. К сожалению, в судебные издержки не входят расходы, которые были затрачены на досудебное разбирательство, поэтому возместить, например, стоимость почтовой пересылки претензии с другими документами, дольщику не удастся.

Важный момент – это оплата по ДДУ, если окажется, что договор оформлен без предоплаты, он будет недействительным, отсылать претензию застройщику не имеет смысла.

Расторжение договора

Участник имеет право на основании закона № 214 и статьи 9 расторгнуть с необязательной компанией договор ДУ.

Это можно сделать, если:

• застройщик просрочит обязательства по передаче жилого объекта на 2 мес.;
• компания не выполнит свои обязанности, согласно ст. 7 ч. 2 и ст. 15 ч. 3 закона о долевой строительстве;
• объект долевого строительства не будет соответствовать по качеству установленным нормам.

Документ расторгается в судебном порядке при условии, что:

• застройщик приостановил строительство по различным обстоятельствам и, очевидно, что передача объекта не произойдет в срок, указанный в соглашении;
• существенно изменилась проектная документация строящегося здания, что повлекло за собой изменение размеров долевого объекта;
• изменилось назначение различных помещений, которые входят в состав строящегося здания, независимо от того, многоквартирный это дом или иной объект недвижимости;
• произошли другие события, предусмотренные ДДУ или законом.

Чаще всего дольщики обращаются для расторжения договора по причине сдачи объекта не в срок, потому что именно этот факт легче всего доказать. Порядок расторжения договора такой же, как и взыскание неустойки по ДДУ.

Сначала направляется письмо в компанию с требованием расторгнуть соглашение, в нем указываются причины и просьба вернуть уплаченный аванс. Если застройщик не реагирует на просьбу участника, тогда необходимо обращаться в суд. В этом случае компания также должна участнику неустойку, но она будет насчитана с момента, когда он внес предоплату до дня возврата ее застройщиком.

Признание права собственности

Из практики долевого строительства видно, что зачастую застройщики не спешат передавать готовые объекты участникам, а нередко объявляют себя банкротами. Дольщикам приходится ждать добросовестного исполнения обязанностей компанией или начинать процедуру признания своих прав собственности на объект недвижимости, который фактически еще не завершен. Подсудность этого вопроса попадает под суды общей юрисдикции для физ. лиц и арбитражные для юридических. На основании статьи ГК 128 и 130, дольщик может защищать собственные интересы.

При оформлении иска в судебную инстанцию участнику необходимо учесть, что:

• Подобные дела могут быть рассмотрены только по месту, где находится строящийся объект.
• Признание возможно только фактически завершенного объекта, но не введенного в эксплуатацию. Обычная просрочка по ДДУ не является основанием для подачи иска с требованием признать право собственности. Суд может удовлетворить заявление дольщика, если объект будет готов примерно на 80-90%, но тогда от заявителя требуется самостоятельно представить доказательства по готовности здания к вводу в эксплуатацию.
• Участник имеет право претендовать только на часть, указанную в договоре ДУ, а она обозначается, как доля. Признать право собственности на жилое или нежилое помещение, находящееся в недостроенном объекте, суд не может, официальной сдачи объекта еще не было. Сооружение не может считаться полноценным объектом, а вот доля в нем соответствует условиям договора. Фактически право собственности признается на долю.
• Признание возможно только на долю, которая существует и она может быть идентифицирована по месту расположения строящегося здания. Для идентификации используется проектная документация, условия ДДУ и достоверные данные, свидетельствующие о размерах возводимого помещения (квартиры), они указываются в договоре.
• Исковое заявление участник может подать, если он исполнил свои обязанности перед застройщиком, т. е. сделал предоплату своей части.

Если застройщик готовится объявить себя банкротом, то дольщику рекомендуется поторопиться с подачей иска до того момента, как арбитражный суд назначит процедуру наблюдения в отношении компании. Тогда суд обязан рассмотреть гражданский спор и вынести решение.

Признать право участника на объект в том случае, когда уже будет подано заявление о банкротстве также возможно. Но это суд сделает, если застройщик предварительно получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию и подпишет с участником акт передачи помещения в собственность.

Обращение в суд

Для подачи заявления можно использовать образец из интернета или обратиться к юристу, чтобы он составил индивидуальный текст.

К иску дополнительно подаются:

• оригинал договора ДУ;
• копия квитанции об уплате дольщиком своей части;
• акт передачи помещения в собственность, если он есть;
• квитанция об уплате госпошлины;
• копия паспорта участника;
• претензионные документы, которые уже ранее направлялись застройщику.

Если дольщиком выступает физлицо, приобретающее помещение для личных нужд, то ему следует руководствоваться законом о защите прав потребителей (№ 2300-1), законодатель утверждает, что:

• физ. лицо не оплачивает госпошлину, если сумма взыскания меньше 1 млн руб.;
• иск должен быть подан по месту расположения строящегося объекта или СК, в другом случае его можно подать по месту временного или постоянного проживания участника;
• дополнительно с неустойкой по иску можно взыскать штраф в половину ее размера и компенсацию за моральный ущерб.

Взыскать штраф удастся, если суду будут представлены документы, которые дольщик уже отсылал застройщику для добровольного погашения неустойки – это претензионное письмо и прилагающиеся бумаги. Обязательно необходимо почтовое уведомление, свидетельствующее о получении претензии или оригинал письма с регистрационным номером.

Для возмещения расходов на аренду жилья, которое дольщику приходится снимать, потому что ему не передан объект долевого строительства, необходимо представить официальный договор аренды и квитанции об оплате за весь период.

Судебная практика свидетельствует, что застройщики нередко выигрывают процесс, им удается доказать, что дольщик уклонился от передачи квартиры или иного объекта, т. е. злоупотребил своими правами. Доказать обратное участник сможет, если у него на руках будет акт, свидетельствующий, что передаваемый объект не соответствовал стандартам качества.

Детали расчёта

На основании ФЗ № 214, ст. 6, п. 2 размер неустойки составляет 1/300 для юрлиц от ставки рефинансирования ЦБ, которая устанавливается ежегодно. Ставка должна быть взята из официальных источников на момент исполнения обязательств по договору. Начисление производится от стоимости доли, уплаченной участником за каждый просроченный день.

Например:

• стоимость объекта, указанную в ДДУ, умножают на 10% (ставка рефинансирования, принятая с конца октября 2023 г.);
• полученное число умножается на 1/300;
• результат умножается на количество просроченных дней.

Смежные действия во время взыскания неустойки по ДДУ

Дольщику необходимо помнить, что взыскание неустойки с нерадивого застройщика является сложным судебным процессом. Размеры взыскания обычно велики, получить их со СК не так просто. Руководствуясь законодательными актами и подкрепившись поддержкой специалистов, дольщику придется во время судебного разбирательства прибегать к различным мерам.

Ответные меры

Строительные компании нередко идут на обманные действия, чтобы заполучить документы, которые впоследствии помогут им доказать свою правоту в суде. Например, распространенным является способ оформления передаточного акта.

Застройщику разрешают ввести дом в эксплуатацию, но до того времени, как он передаст его участникам, проходит много времени. В этом временном промежутке компания отсылает дольщикам письмо с уведомлением о том, что строительство окончено, необходимо явиться в офис для подписания акта приема-передачи помещения. По приезде участника ему сообщают, что объект еще находится на этапе незавершенного строительства, а письмо было отправлено ошибочно.

Далее, застройщик, по прошествии 2 месяцев, имея на руках почтовое уведомление о том, что участник был приглашен, но якобы не явился, в одностороннем порядке составляет акт передачи. Дольщика о новом документе, имеющем отношение к делу, не уведомляют. Нередко исполнительные листы свидетельствуют, что суды становятся на сторону застройщиков, уменьшая количество просроченных дней по ДДУ и размер неустойки, потому что основную роль сыграл передаточный акт, фиктивность которого дольщики доказать не могут.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации участникам рекомендуется при наступлении просрочки или других договорных нарушениях все отношения с застройщиком фиксировать на аудио или видео. При получении уведомления следует явиться в офис компании и оформить заявление на подписание акта сдачи-приемки.

Если его откажутся принимать и регистрировать, заявление следует отправить ценным письмом по почте, уведомление будет служить оправдательным документом о том, что застройщик отказался подписывать акт, соответственно помещение не было передано.

Застройщики могут строить свои позиции по уменьшению размера неустойки на ст. 333 ГК, причем суды нередко также становятся на их сторону. Они заявляют, что размер неустойки несоизмерим с последствиями невыполнения обязательств по ДДУ. При сумме неустойки, например, 1 млн руб. им удается добиться оплаты в 10 раз меньше. Участнику рекомендуется заранее приготовиться к долгому судебному разбирательству, когда, скорее всего, придется постоянно подавать жалобы и апелляции.

В общей сложности цена жилья после судебного разбирательства для дольщика может существенно увеличиться по сравнению с первоначальным взносом, на который он рассчитывал. Но этих мер воздействия на застройщика нельзя избегать, иначе можно остаться не только без возмещения штрафных санкций, но вообще без недвижимости на долгий период.

Статья 333. Уменьшение неустойки

Исходя из судебной практики сегодня ст. 333 применяется судьями крайне редко, от ответчика требуется приложить максимум доводов, почему неустойку следует уменьшить, ему предлагается привести доказательства исключительности его случая. Чаще всего у него их нет.

Но суд может пойти навстречу застройщику, учитывая нестабильное экономическое положение в стране. Он также учтет, что если застройщик оплатить всем участникам неустойку в полном объеме, то, скорее всего, сам окажется банкротом. Участнику нельзя отступать, ему необходимо помнить, что у вышестоящей инстанции получить удовлетворение иска легче, чем у нижестоящей.

Как воздействовать

При нарушении условий ДДУ застройщик может предложить участнику подписать дополнительное соглашение, это поможет ему уйти от ответственности и избежать финансовых потерь. С помощью нового документа отменяются условия предыдущего или вносятся в него изменения.

Чаще всего к новым условиям относятся сроки передачи объекта. Дольщик должен помнить, что законодатель не обязывает его подписывать никакие другие документы в дополнение к основному договору. Если дольщик подпишет новый документ, то оспорить основной в судебном порядке он не сможет.

Но даже если будет принято решение о подписании дополнительного соглашения, необходимо в нем предусмотреть пункт об уплате неустойки при несвоевременной сдаче объекта. Если застройщик преднамеренно не включит данный пункт в документ, участнику необходимо быть настойчивым и потребовать этого действия. В таком случае у дольщика остается возможность взыскания неустойки в суде.

Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ

Если участником выступает физлицо, то сумма неустойки увеличивается в 2 раза. При этом ставка рефинансирования умножается не на 1/300, а на 1/150. Положение предусмотрено ФЗ № 214.

Отсчет просрочки за не сданную вовремя дольщику квартиру начинается с момента, который указан в договоре между гражданином и компанией, как день передачи. Из судебной практики видно, что чаще всего суд удовлетворяет требования истцов – физических лиц, и неустойку они получают в полном объеме.