С чего стоит начать перепланировку квартиры

Прежде чем приступить к перепланировке квартиры, необходимо получить соответствующие разрешительные документы. Желательно не начинать ремонт, пока полностью не будет пройдена процедура получения бумаг, так как, если поступят жалобы соседей на шум, может выясниться, что перепланировка осуществлялась без согласования с уполномоченными органами. В таком случае придется осуществлять переделку квартиры, чтобы вернуть все в исходное состояние.

Если сроки уж совсем поджимают, можно рискнуть, осуществляя процесс согласования параллельно с ремонтом. При этом квартира не будет простаивать в ожидании получения документов, на что может уйти несколько месяцев. Но в этом случае необходима полная уверенность в том, что все вводимые изменения не нарушают установленных норм и что разрешение будет получено в любом случае.

Предприняв такой шаг, в случае жалоб соседей, пускать их в квартиру до получения документов категорически нельзя. Можно сказать, что производится простой косметический ремонт, согласование которого не требуется.

Если даже со стороны соседей будет подана жалоба в Жилищную инспекцию, на ее рассмотрение, организацию выезда инспектора и получение доступа в квартиру будет затрачено определенное время. К этому моменту, скорее всего, перепланировка будет уже утверждена.

Основные моменты процедуры

Перед подготовкой документов для согласования перепланировки следует ознакомиться с текущим планом БТИ. Для вторичного жилья он должен быть в черных линиях. Практика показывает, что при продаже квартиры некоторые собственники жилья хитрят и делают ксерокопию с плана с красными линиями, обозначающими несогласованную перепланировку.

На копии линии получаются черными, тем самым производится маскировка изменений, неутвержденных соответствующими органами. Такие планы обычно имеют штамп об отсутствии разрешения на переоборудование.

Имея на руках план в черных линиях, необходимо посмотреть, полностью ли он соответствует текущему состоянию квартиры. Если квартира приобретена в новостройке со свободной планировкой, все жилое помещение секции может быть обозначено одной комнатой, либо могут быть выделены только санузлы и кухня.

В этом случае нужно получить более детальный план (с обозначением коридоров, комнат и т. д.) с печатью у автора проекта жилого дома.

Если план не соответствует реальному положению дел, то в первую очередь следует узаконить переделки, произведенные предыдущими хозяевами жилья. В случае актуальности плана квартиры можно приступать к разработке новой планировки жилья.

На этой стадии необходимо учесть все предъявляемые к переоборудованию нормативные регламенты, включающие в себя:

• строительные нормы;
• правовые нормы;
• санитарно-гигиенические и другие нормы.

С чего можно начать перепланировку квартиры

Перепланировка квартиры в большинстве случаев осуществляется с целью оптимизации квадратных метров жилья и придания ему уникальности. Поэтому ответ на вопрос «с чего начать перепланировку квартиры?» однозначен – с разработки планировочного решения и дизайна интерьера.

Разумеется, не факт, что изначально выбранная концепция будет реализована полностью, так как этому могут помешать требования законодательства и различные нормативные акты, которые должны быть соблюдены при согласовании перепланировки.

Пакет документов

Для перепланировки собственникам жилья либо доверенному лицу (по нотариально заверенной доверенности) необходимо подготовить и предоставить в соответствующий Многофункциональный центр следующий пакет документов:

• заявление по установленному образцу;
• техпаспорт на квартиру;
• свидетельство либо другой документ, подтверждающий право собственника на жилье (оригинал и нотариально заверенная копия);
• оригиналы и ксерокопии паспортов всех собственников;
• проект от любой организации, имеющей свидетельство саморегулируемой организации;
• договор подряда на авторский и технический надзор;
• при затрагивании несущих конструкций – согласование с автором проектной документации здания или Мосжилниипроектом;
• папка-скоросшиватель.

Перечисленные документы будут рассматриваться Жилищной инспекцией, которая вынесет решение по заявлению на перепланировку в течение 45 дней.

Пошаговая инструкция

В первую очередь необходимо заказать в БТИ технический паспорт и сверить планировку с указанным в нем поэтажным планом. Затем нужно заверить у нотариуса правоустанавливающие документы на собственность.

Чтобы удостовериться, что производимые изменения осуществляются в соответствии со всеми нормативами, необходимо вызвать инспектора БТИ, который сделает необходимые замеры. Далее необходимо обратиться к услугам архитектора для составления проекта, учитывающего все изменения (сносы стен, переносы дверных проемов и т. д.).

Условия оформления

Согласно 25 статье Жилищного кодекса «перепланировкой» называется любое изменение внешней конфигурации жилья, которое должно быть отражено в техническом паспорте. А «переустройство» – это изменение инженерных, электросетей, сантехнических приборов, которое отражается в паспорте квартиры.

В соответствии с законодательством оформление в 2023 году перепланировки требуется в следующих случаях:

• при изменении расположения перегородок;
• при формировании одной квартиры из двух или более смежных;
• при разъединении квартиры на отдельные секции с различными входами;
• при переносе/ликвидации дверных проемов в комнатах;
• при увеличении площади жилого пространства за счет подсобных помещений;
• при организации дополнительных санузлов, кухонь, тамбуров или изменении их конфигурации.

При разработке проекта необходимо учитывать, что при перепланировке запрещается:

• выполнение работ, в результате которых квартира становится непригодной для жилья;
• нарушение целостности как внутренних, так и внешних несущих конструкций дома;
• объединение газофицированных и жилых комнат;
• установка неоснащенных дверями проемов между кухней, оборудованной газовой плитой, и жилой комнатой;
• изменение экстерьера здания, относящегося к объекту культурного наследия;
• нарушение условий эксплуатации инженерных сетей;
• ликвидация вентиляционных каналов или уменьшение их поперечного сечения;
• вынос элементов центральной отопительной системы за пределы жилого помещения (на балконы и лоджии);
• установка «теплого пола», функционирующего посредством центрального отопления;
• штробление перегородок и перекрытий под трубопроводы и электрические кабели;
• перепланировка вне границ жилой собственности (подвалы, чердаки, технические этажи).

Если куплена в ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку не всегда получается подобрать вариант квартиры, устраивающей по всем параметрам, так как необходимо считаться с ее стоимостью, ведь проценты по кредиту увеличиваются пропорционально цене имущества. Поэтому после получения ипотеки у многих возникает вопрос, возможна ли перепланировка жилья, когда задолженность перед банком еще полностью не погашена.

Выполнить перепланировку в квартире, если она куплена в ипотеку, можно, но необходимо учитывать, что процесс согласования потребует больше времени и денежных средств, чем в случае собственной квартиры. Ведь при оформлении кредита рыночная стоимость квартиры была документально зафиксирована, а при внесении изменений ее цена может уменьшиться, что невыгодно ни банку, ни страховой компании, которые понесут издержки в случае невыполнения обязательств заемщиком.

Таким образом, в первую очередь необходимо убедиться в возможности перепланировки полученной в ипотеку квартиры. Для этого следует ознакомиться с договором и убедиться в том, что в нем нет пункта, запрещающего вносить изменения в конфигурацию жилья до полного погашения обязательств по кредиту.

Как правило, большинство банков не запрещает преобразование квартиры при условии, что в результате перепланировки стоимость имущества не снизится. Также не стоит забывать об обязательном получении одобрения со стороны страховой компании.

Перед тем как начать процесс оформления перепланировки ипотечной квартиры, необходимо убедиться, что с даты подписания договора с банком прошел как минимум 1 год и что на руках имеется свидетельство о праве собственности. Пошаговая инструкция по подаче документов аналогична описанной выше, только перед подачей комплекта документов на рассмотрение Жилищной инспекцией нужно получить письменное разрешение от банка и страховой компании на перепланировку квартиры.

Важно иметь в виду

Перепланировка жилья может оказаться не такой простой, как планировалось изначально, поэтому лучше заранее предусмотреть все детали. Самым легким и оптимальным вариантом, с чего начать перепланировку квартиры, является подготовка собственного эскиза на бумаге. Для начала можно просто перечислить по пунктам: хочу сделать то и то. Необходимо определиться, какими будут проходы, стены, пол, потолки, отделка каждой комнаты.

При желании можно воспользоваться услугами опытных дизайнеров, но следует иметь в виду, что их работа может стоить почти столько же, сколько и полный ремонт в квартире.

При проведении ремонтных работ не стоит забывать, что в квартире нет лишних выступов и перекрытий, которые можно просто так, без последствий, демонтировать. Каждый элемент выполняет определенную функцию. В случае непланового изменения какого-либо элемента расчетная конструкция может измениться, что может привести к непредсказуемым последствиям.