Этапы приватизации подвала в многоквартирном доме

Жители многоэтажных домов часто задают вопрос: в чьей собственности находятся подвалы их дома. Нормативная база дает такой ответ: подвал, равно как и технические этажи, принадлежит к общедомовому имуществу, таким образом, все владельцы приватизированных квартир являются равнозначными полноправными собственниками таких помещений.

Подобное трактование закона создает почву среди практичных владельцев недвижимости для зарождения у них желания использовать подвал в своем доме для личных целей. В связи с этим стоит разобраться, каково же предназначение подвалов, какое оборудование в них установлено, и кто к ним имеет непосредственное отношение, а также как избежать самозахвата данного помещения.

Также стоит знать, в каких случаях подвал может использоваться для удовлетворения индивидуальных потребностей, а также о том, есть ли какие-то ограничения относительно переоборудования помещения, а самое главное, что нужно сделать, чтобы получить собственнические права на подвал с учетом действующих законодательных норм.

Центральные моменты

Кому они принадлежат

Не все подвалы относят к местам всеобщего пользования и, исходя из этого, принадлежат всем владельцам жилья в доме. Статьи 235 и 290 Гражданского кодекса, а также 36 Жилищного кодекса определяют, что на правах общей долевой собственности жильцам принадлежат подвалы, которые не считаются частью квартиры и предназначены для обслуживания ни единичного, а нескольких жилых и нежилых помещений в доме. Исходя из этого, в совместной собственности находятся подвалы, в которых размещены коммуникации и обслуживающее оборудование.

Если же в таком помещении отсутствуют инженерные разводки и прочее оборудование, которое обслуживает более чем одно помещение, такой объект не принадлежит к местам общего использования, а значит, не может числиться в качестве общего имущества всех собственников. Исключительно расположение помещение не говорит про его обслуживающее назначение.

Если проанализировать подвальные помещения вторичного фонда, то по большей мере они находятся в собственности физических или юрлиц. Это стало возможным в результате того, что в 90-х годах происходила тотальная приватизация, в которой участвовали и помещения, являющиеся совместным имуществом жильцов.

Если говорить о новостройках, стоит обратить внимание на проектную документацию. Именно исходя из данных, зафиксированных в ней, составляются кадастровые и технические паспорта на все помещения.

Если по проекту подвалы ни за кем не закреплены, они будут являться местами общего использования. В ином случае права собственности могут быть оформлены на застройщика, и он сможет в дальнейшем переуступить их.

Особенности

Подвал, расположенный в многоквартирном доме, зачастую является этажом технического назначения. Здесь сосредотачиваются инженерные коммуникации и оснастка, которая обеспечивает жизнеспособность всего дома.

Среди них:

• водоснабжающая система;
• канализационная система;
• отопительная система;
• оборудование для электроснабжения;
• бойлерная /теплопункт;
• основный распределительный щиток;
• приборы, учитывающие расход электричества, теплоснабжения и др.;
• основание лифтовой шахты.

Из этих соображений оконные отверстия заваривают решетками, а входы защищены железной дверью. Доступ к таким помещениям имеют коммунальщики и особа, которая назначена собранием жильцов старшим по дому.

Возможно параллельное использование части помещения, которое не оснащено никаким оборудованием, для организации в нем подсобных помещений для коммунальщиков и городских структур, например:

• оборудование подвалов под бомбоубежища или склад, на котором будут храниться техсредства или индивидуальные защитные средства;
• размещение ремонтных участков/технических отделов коммунальных служб, которые наняты управляющей структурой;
• госструктуры, которые продолжают свою работу с времен советского периода (архивы, детские кружки).

Учитывая тот факт, что цена на метр квадратный достаточно высока, жильцы стараются использовать их с наибольшей пользой. Каждый может иметь свои представления о том, как правильно использовать подвал: одни хотят оборудовать там мастерскую, другие нуждаются в погребе, кому-то нужна кладовая-склад.

В выигрышном положении находятся жители первого этажа, поскольку они могут обратиться в БТИ и получить разрешение на перепланировку подвала. В результате на законных основаниях возможно получить полноценную дополнительную комнату. Однако, любые изменения возможны только в той ситуации, если они не приведут к сбою в функционировании инженерных систем, и не будут угрожать безопасности.

С одной стороны подвальные помещения являются привлекательными с точки зрения расширения своей жилой площади, но с другой – они обладают определенными особенностями.

Для них характерно:

• размещение ниже уровня земли;
• повышенная влажность воздуха;
• отсутствие природного освещения;
• может возникать проникновение в помещение грунтовых вод;
• чтобы обеспечить нормальный климат потребуется приточно-вытяжная вентиляция высокого качества.

Юридические формальности

Учитывая, что подвалы с одной стороны принадлежат всем жильцам, и одновременно не принадлежат никому конкретному, для осуществления их отчуждения нужно юридически закрепить свое право занимать определенную часть помещения. Как же происходит приватизация подвала в многоквартирном доме?

Первое, что нужно сделать, это организовать общее собрание владельцев. Делается это согласно порядку, который прописан в жилищном законодательстве. На повестку дня вынести вопрос про отчуждение части совместного имущества и трансформацию границ подвального помещения.

Про собрание следует известить жильцов за 10 дней до его проведения, участвовать в нем должны не менее половины владельцев. «За» должны проголосовать не менее половины присутствующих.

Если речь идет об общежитии, решение общего собрания заменяется получением разрешения собственника дома. В этом случае вопрос решается быстрее и проще, поскольку владелец здания принимает решение единолично.

После проведения собрания жильцов следует подготовить проект планирующейся реконструкции. Документ должен быть согласован с различными контролирующими структурами: пожарная инспекция, санитарно-эпидемиологическая станция и др., после чего он подается для утверждения в БТИ. Когда Бюро утвердит проект, можно приступать к работам по реконструкции.

Когда строительные манипуляции завершаться, нужно оценить техническое состояние подвала, получив заключение экспертной комиссии. После чего следует опять обратиться в БТИ, чтобы переоформить техпаспорт многоквартирного дома.

Финальным этапом оформления подвала в личное владение  является получение в Росреестре свидетельства про госрегистрацию прав. Для этого следует подготовить заявление, к которому нужно приложить решение, принятое собственниками квартир многоквартирного дома, которое оформлено протокольным решением, или разрешение, полученное от владельца дома, техпаспорт из БТИ, а также бумагу, подтверждающую произведение оплаты госпошлины.

После перехода собственнических прав к новому владельцу на его плечи ложится ответственность за содержание подвала в полном порядке и чистоте.

Инструкция как приватизировать подвал в многоквартирном доме

Таким образом, приватизация подвала в многоквартирном доме осуществляется по определенной схеме:

1. Следует собрать жителей и получить их согласие на приватизацию подвального помещения. Для этого составляется протокол согласно ст. 36, 44-46 ЖК, в котором должна быть указана причина собрания и решение, которое было принято. Обязательно собрать подписи всех присутствующих.
2. Подготовить ходатайство от всех будущих владельцев помещения. Собрать копии правоустанавливающих документов на жилье в этом доме, которые должны быть нотариально заверены. Получить план той части подвала, которая будет приватизироваться. В ЖЭК нужно обратиться за актом обследования здания.
3. Подписать контракт с проектной организацией, которая имеет лицензию и может подготовить предложение по проведению реконструкции подвала. Следует подготовить заключение, которое подтвердит, что новый собственник не станет нарушать эксплуатационные системы жилого дома. В межведомственную комиссию районной администрации подать пакет документов вместе с заявлением.
4. Проект реконструкции подвала согласовать с СЭС и пожарной службой. Получить соответствующее разрешение от Управления архитектуры.
5. Устранить все задолженности по ЖКХ на дату, когда было принято решения про приватизацию подвала. Подать в судебную инстанцию иск про приватизацию, к которому прикрепить все разрешения. При условии сбора всех документов положительное решение гарантировано.
6. Обратиться в межведомственную комиссию за разрешением на проведение реконструкции и заверить в районой администрации заключение. В архитектурно-строительной инспекции получить разрешение на проведение работ.
7. Провести все необходимые работы в подвале, после чего ввести его в эксплуатацию. С этой целью нужно обратиться в БТИ, чтобы оформить правоустанавливающие документы, получить кадастровый план, провести инвентаризацию помещения.

Прочие уточнения

Тонкости процедуры

Бывает два вида подвальных помещений:

• Те, в которые обеспечен общий доступ. Такие помещения используются жильцами для личных целей.
• Без общего доступа, в которые могут войти исключительно специалисты, которые следят за работой инженерных систем.

О каком бы виде подвального помещения не шла речь, он является имуществом жильцов, поэтому сделать его приватной территорией получится исключительно при наличии их согласия. Получить его будет не так просто, поскольку для этого нужно провести собрание жильцов и получить их поддержку в данном вопросе.

Первый шаг – извещение всех особ, в чьей собственности находится подвальное помещение. Жильцы должны быть оповещены за 10 дней до проведения собрания. Посетить мероприятие должно не меньше половины собственников, кроме того, не менее половины из присутствующих должны поддержать перевод помещения в частную собственность.

В ходе подсчета голосов запрещено подделывать бюллетени и протокол. Каждый, кто не поддержал переход подвала в приватную собственность, имеет право обратиться в орган Госинспекции и просить про проведение проверки результатов голосования. Фальсификация будет сразу выявлена.

Чтобы запустить процесс приватизации, особа должна иметь на руках разрешающий документ, который оформлен надлежащим образом.

Переоснастить подвал возможно двумя путями:

• подготовить проект, согласовать его в соответствии с законом и провести все работы по реконструкции;
• осуществить все строительно-монтажные работы, после чего узаконить их посредством заказа и проведения всех экспертиз и оформления в БТИ разрешения на них.

Во время переоснащения нужно учитывать такие критерии:

• специалисты должны иметь свободный доступ к тем частям приватизированного подвала, где размещены коммуникации;
• не должны нарушаться противопожарные требования;
• в помещениях, где будут трудиться люди, должно быть освещение, вода и канализация, отопительная система.

Стоимость вопроса

В результате продажи подвальных помещений в Москве в 2023 году бюджет получил почти миллиард рублей. Это на 13% больше, чем было получено в 2013 году, несмотря на то, что продано было почти на 1,5 тысячи квадратных метров меньше.

Общая стоимость помещений оказалась больше стартовой на 38% в 2023 году, и на 14% больше, чем планировалось в 2013 году. Ситуация показывает, что растет спрос на подвальные помещения. И это закономерно, ведь цена для многих служит определяющим фактором, а помещения в подвале стоят в разы дешевле остальных помещений в многоквартирных домах.

Активно покупают такие площади представители малого бизнеса, которые не боятся экспериментов и открывают торговые точки или сервисные центры. Еще один фактор, который помогает привлекать инвестиции – переход на электронные торги. Они делают минимальной возможность использования коррупционных схем, содействуют прозрачности процедуры.

Права, конфликты и законодательная сторона

У жителей домов возникает вопрос, кому принадлежит подвал, если он был занят еще в 90-е годы сторонним человеком. В этом случае спор может возникнуть исключительно в том случае, если хозяин подвального помещения не позаботился про оформление документов на использование своего объекта на законных основаниях.

Тем не менее, существует множество неразрешенных споров относительно владения подвалами, где размещены коммуникационные системы и оборудование. Зачастую наболевший вопрос удается решить исключительно в судебном порядке.

Высшим Арбитражным судом определены критерии для установления очередности наступления собственнических прав на технические этажи. Точкой отсчета считается момент, когда была оформлена в собственность самая первая квартира в здании. Но это только при условии, если подвал был определен как площадь индивидуального предназначения. Если помещение не было обозначено как долевая собственность, то у владельцев квартир право на него не возникло.

Чтобы жильцы имели право на общедолевое владение подвалом, должно быть соблюдено несколько условий:

• когда производилась приватизация первой квартиры, подвал не должен был пребывать в использовании иных владельцев;
• этаж технического назначения не наделен конкретным предназначением и отделен от жилья.

Жильцами могут быть выдвинуты требования на такие вакантные пространства:

• объекты, которые не имеют специального предназначения;
• в помещении нет оборудования, которое используется в ходе обслуживания иного дома;
• объект не является частью чьего-то жилища.

Взаимоотношения регулируются ст. 235 и 290 Гражданского кодекса.

Законодательные положения закрепляют право проживающих выдвигать требования на такие помещения:

• помещения, предназначенные для техоборудования;
• лифты и коридоры этажей;
• лестницы;
• объекты, на территории которых располагается инженерное оборудование;
• крыша, ограждающая территория.

Действующее законодательство позволяет владельцам приватизированного жилья занимать технические этажи по принципу долевого участия.

Если речь идет о новостройках, должны учитываться:

• содержание документации проектного характера;
• паспорт кадастровый;
• паспорт технический.

В результате проведенного анализа бумаг делается вывод про принадлежность помещений технического назначения. Если подвал не упоминается, как площадь спецназначения, жильцы получают право общего пользования им.

Противозаконным будет признаваться владение помещениями совместного использования, через которые жильцы попадают в собственные квартиры. Судом будет восстановлено право на доступ к собственному жилью. Если проход к квартирам возможен исключительно через подвал, то он будет отнесен к долевому имуществу жильцов.

Программа приватизации — необходимый этап перехода от социалистической системы к рыночной экономике.

Сколько стоит земля под приватизацию, можно узнать из статьи по этой ссылке.

Как происходит приватизация государственного недвижимого имущества на практике, можно узнать тут.