Правила приватизации недвижимого имущества

Приватизация недвижимого имущества представляет собой процедуру добровольного и безвозмездного получения гражданами в собственность занимаемого жилого помещения, которое, в свою очередь, находится в муниципальном или государственном фонде.

Данное право может вступить в силу только один раз. Приватизированную жилплощадь можно приобретать и продавать, обменивать на другое, сдавать в аренду или предоставлять в дар. Стоит отметить, что при ликвидации старого жилья государство предоставляет гражданам новое, которое располагается в том же регионе.

Право на приватизацию помещений муниципального фонда могут получить только граждане РФ. Для осуществления процедуры лицо должно получить непосредственное согласие всех граждан, имеющих регистрацию в данном помещении. Все собранные документы должны быть заверены в нотариальном порядке и предоставлены для оформления специального договора.

Позиция закона

Действующее федеральное законодательство, регламентирующее процедуру приватизации помещений (Указ Президента РФ от 22 июля 1994 года), устанавливается то, что под данные рамки попадают следующие виды недвижимого имущества:

• переданные по арендному договору объекты нежилого фонда;
• земельные участки кроме тех, которые не могут быть приватизированы в соответствии с положениями законодательства РФ – на данных участках должны располагаться предприятия, другие объекты, находящиеся в частной собственности физических или юридических лиц, а также объекты, сдаваемые в аренду;
• неиспользуемые здания, строения или помещения вместе с земельными участками, на которых расположены данные объекты недвижимости;
• земельные участки, которые предоставляются гражданам для осуществления предпринимательской деятельности.

Стоит отметить, что под процедуру приватизации не может попадать недвижимость, имеющая культурное или историческое значение для региона и страны в целом. Также под ограничения попадают здания, занимаемые муниципальными или государственными властями, органами самоуправления и высшими судебными инстанциями.

Исторические и культурные государственные объекты могут быть приватизированы только на определенных основаниях. Лицо или организация, совершающие данную процедуру, должны учитывать обязательные условия содержания помещений в надлежащем состоянии.

Реализация неиспользуемых объектов нежилого фонда, включая те, которые предназначены для дальнейшей реконструкции, может быть осуществлена только в рамках открытых аукционов, проводимых в соответствии с действующим федеральным законодательством. Продажа иных жилых помещений на публичных торгах не допускается.

Непосредственные владельцы приватизированных муниципальных предприятий получают особое право на приобретение, на основании своего выбора, занимаемых земельных участков. В некоторых случаях может быть оформлена не полноправная покупка, а долгосрочная аренда.

Необходимые документы

Для приватизации недвижимости заинтересованное лицо должно предоставить следующие документы:

• копии гражданских паспортов всех проживаемых в помещении лиц – для граждан младше 14 лет необходимо предоставить свидетельство о рождении;
• выписки из домовой книги;
• соглашение о социальном найме со специальной выпиской, подтверждающей заключение данного договора;
• подробные план всех этажей помещения;
• справка, подтверждающая оплату государственной пошлины в полном размере;
• выписка из домовой книги, если несовершеннолетнее лицо меняет место своего фактического проживания – данная справка должна быть предоставлена только в тех случаях, когда ребенок был снят с учета до начала приватизации, но все еще числится в домовой книге по предыдущему адресу.

Методика приватизации недвижимого имущества

Методика приватизации муниципальных и государственных помещений регламентируется статьей 13 соответствующего Закона.

Способы осуществления процедуры заключаются в следующем:

• изменение унитарного предприятия в организацию по формату открытого акционерного общества;
• изменение организации в ООО;
• продажа муниципального имущества на публичных торгах;
• продажа акций и других ценных бумаг акционерных обществ на публичных торгах;
• продажа имущества на конкурсной основе;
• реализация акций государственных организаций за пределами Российской Федерации;
• реализация акций через торгового организатора;
• продажа государственного имущества в формате публичного предложения;
• продажа имущества без объявления стоимости;
• внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставной капитал определенной организации;
• продажа акций ОАО по доверительному управлению.

Стоит отметить, что изменение формы унитарного предприятия осуществляется с возможностью применения вето в процессе принятия важного решения на собрании общества. Приватизация жилплощади муниципального и государственного фонда может быть осуществлена только на основе законодательных и иных нормативных актов.

Допустимые объекты

Государственное

Государственная приватизация недвижимого имущества регулируется специальным Законом. Помимо основного федерального законодательства регулирование правового характера данной процедуры может быть осуществлено подзаконными актами. Правовые нормы в рамках приватизации могут быть разделены на две основные группы: в общую и особенную.

Общая часть включает в себя четы нормативных правовых блока, которые служат в качестве предпосылки перевода процедуры приватизации в реальную плоскость. Первый блок включает в себя основные процедурные принципы. Во втором определяется фактический статус субъектов, которым доверена приватизация.

Третий блок является определяющим при составлении перечня лиц, выступающих в качестве покупателей муниципального жилья. Последний блок содержит в себе актуальную классификацию объектов недвижимости по возможности их приватизации.

Что касается второй группы, то она включает в себя моменты, непосредственно связанные с процедурной динамикой процесса, которая выражается в стадиях приватизации.

Без земельного участка

Стоит отметить, что приватизация недвижимости без земельного участка невозможна. Все соответствующие сделки по отчуждению зданий без земли признаются ничтожными. Данное положение регламентируется особенностями специального постановления Президиума РФ от 23 марта 2010 года.

Предпринимателями

Представители малого и среднего предпринимательства могут использовать преимущественное право на покупку соответствующего имущества. Сумма поступлений в муниципальный или федеральный бюджет в рамках покупки недвижимости должна составлять цену, равную рыночной стоимости помещений, которая определяется при участии независимых экспертов.

Данное преимущественное право может быть осуществлено в следующих случаях:

• если арендуемое предпринимателями имущество находилось во временном владении в течение, как минимум, двух лет с 1 июля 2013 года;
• если у заинтересованного лица отсутствует задолженность по арендному договору на данные помещения, а также штрафы и пени – проверить наличие долговых обязательств можно на официальном сайте территориального департамента имущества;
• если имущество, находящееся в аренде, не было включено в список государственных или муниципальных помещений, которые были предназначены для передачи в собственность субъектам малого или среднего бизнеса.

Стоит отметить, что данная услуга по приватизации предоставляется на безвозмездных основаниях. Подача соответствующего заявления должна быть осуществлена в городском Департаменте имущества каждого конкретного населенного пункта или региона.

Муниципальное жильё

В рамках процедуры приватизации муниципального жилого помещения заинтересованное лицо должно получить согласие от всех граждан, проживающих в рамках данной жилплощади. В некоторых случаях согласие должно быть оформлено в документальном порядке. После получения одобрения может быть начата непосредственная процедура оформления.

Лицо должно лично посетить территориальный отдел, отвечающий за приватизацию жилых помещений, и получить пакет документации, который должен быть в дальнейшем предоставлен для заключения соответствующего договора.

Однако, в большинстве случаев, заинтересованное лицо должно собрать следующие справки и уведомления:

• техническое описание жилого помещения;
• выписка из домовой книги и с лицевого счета в финансовых организациях;
• соглашение о социальном найме;
• специальный ордер.

Помимо прочего, все зарегистрированные в помещении граждане должны предоставить документы для удостоверения личности. При оформлении процедуры приватизации важно заблаговременно решить, в каком формате будет осуществлена операция — приватизация может быть в личную или долевую собственность.

В первом случае в качестве фактического собственника будет выступать одно конкретное лицо, а во втором – несколько граждан. Если одно из зарегистрированных лиц отказывается принимать участие в процедуре, то оно может составить официальный отказ.

Подсчёт суммы поступлений и налогов

В соответствии с действующим налоговым законодательством не могут подлежать налогообложению следующие доходы физических лиц:

• получаемые от продажи жилых помещений;
• от продажи земельных участков;
• от реализации долей в имуществе, которые находятся в непосредственной собственности налогоплательщика;
• от продажи приватизированных жилых помещений.

Стоит отметить, что НДФЛ может не оплачиваться только после истечения трех лет с момента непосредственной покупки жилья.

Закон 2023 года, а точнее поправки к ФЗ №382 от 29 ноября 29 ноября 2023 года, предусматривает ввод новой статьи 217.1. Она раскрывает все положения, при которых физическое лицо может быть освобождено от налогов на продажу недвижимости.

Было внесено два новых положения в Закон. В первом случае подлежит изменению предельный срок владения недвижимым имуществом, после истечения которого доходы от продажи не будут облагаться налогами. Данный срок может дифференцироваться в зависимости от разных категорий владельцев недвижимости.

Во втором случае, при определении общей суммы доходов от продажи помещений, начинает учитываться кадастровая стоимость недвижимости. Это говорит о том, что в договоре купли-продажи указание формальной суммы теперь становится невозможным.