Условия перепланировки без согласования

Любая перепланировка в соответствии с действующим законодательством должна согласовываться уполномоченными органами вне зависимости от того, речь идет о жилом или нежилом помещении.

Однако некоторые люди занимаются проведением ремонта без получения предварительного разрешения со стороны государства, в связи с чем потом начинают задумываться о том, как ее оформить уже по закону. При этом данная процедура уже занимает гораздо больше времени и включает в себя на порядок больше сложностей.

В связи с этим всем, кто провел ремонтные работы без разрешения, лучше заранее разобраться, как должна проводиться перепланировка без согласования и как ее можно оформить.

Требования к проекту

В составе проекта должна присутствовать полная информация о том объекте, в котором будет проводиться ремонт, а также о любых изменениях, которые будут в него вноситься.

Сама информация при этом зависит от следующих факторов:

• тип помещения;
• тип домовладения;
• материал, который использовался при постройки здания;
• этажность дома;
• другие факторы.

Помимо этого, в проектной документации должен полностью отражаться ход ремонтных работ, включая все мероприятия, связанные с демонтажем и любыми подготовительными и отделочными работами.

При этом стоит отметить, что разработка этого документа должна осуществляться в полном соответствии с законодательством, а также учитывая строительные правила и нормы, поэтому такими работами по закон могут заниматься только организации, имеющие соответствующий допуск СРО. Главы, разделы, чертежи и пояснительные записки также должны соответствовать действующим нормативным актам.

Учет в БТИ

Многие считают, что общение с сотрудниками БТИ ограничивается только получением технического паспорта, но на самом деле проводится еще целый ряд других работ:

• техник выезжает на дом для того, чтобы провести необходимые измерения и оформить заключение с указанием того, в каком состоянии находится здание и есть ли возможность проведения тех или иных строительно-монтажных работ;
• оформление эскиза будущей планировки с нанесением его на поэтажный план здания;
• разработка проекта перепланировки с получением соответствующего заключения, подтверждающего его соответствие всем строительно-техническим характеристикам объекта;
• обследование жилого помещения после проведения строительно-монтажных работ, а также составление акта о проведенной перепланировке;
• запись всех изменений в технический паспорт, экспликацию и поэтажный план в соответствии с перечнем проведенных работ.

Любые такие работы должны проводиться при непосредственном участии уполномоченного сотрудника БТИ, и обойтись без какой-либо из них в процессе проведения перепланировки будет невозможно.

Чем чревата перепланировка без согласования

Не все задумываются над тем, что проведение перепланировки без согласования не только порождает дополнительные сложности при последующем оформлении ремонта по закону, но еще и создает массу других неприятностей.

Нюансы продажи

Процедура продажи жилья без согласования перепланировки является достаточно сложной, и в идеале это может привести только к тому, что помещение будет продаваться по заниженной цене и в более длительный срок, в то время как в худшем случае реализовать имущество в принципе будет невозможно.

Именно поэтому большинство собственников сталкивается с потребностью предельно срочного согласования перепланировки для того, чтобы продать квартиру, и при этом не потерять большую часть возможной прибыли.

В подобных ситуациях из-за возникновения ограничений во времени люди сталкиваются с необходимостью получения помощи от профессиональных специалистов, которые помогли бы справиться с подобными проблемами в короткие сроки.

Последствия

Самым незначительным последствием незаконной перепланировки является наложение административного штрафа. При этом для физических лиц сумма штрафа является не слишком серьезной, в то время как различные компании при проведении незаконной перепланировки могут заплатить до миллиона рублей.

Также нельзя будет проводить с недвижимостью любые юридические операции, потому что квартира с несогласованной перепланировкой сильно ограничивает собственника в юридических операциях. В связи с этим не получится ни продать это имущество по нормальной цене, ни даже передать его другим лицам по наследству.

Отдельное внимание стоит уделить тому, что в некоторых случаях государственные служащие требуют или срочного узаконивания перепланировки или возвращения жилья в прежнее состояние. Именно это последствие становится самым неприятным, так как узаконить внесенные изменения не так просто, а переделка ремонта в конечном итоге превращается в двойные затраты, которые в итоге оказываются абсолютно бессмысленными, так как внешний вид квартиры, по сути, не меняется. Лучшим вариантом в такой ситуации будет просто устранить нарушения, и потом попробовать снова пройти процедуру согласования.

Помимо всего прочего, если речь идет о перепланировке в муниципальной квартире, государство имеет право выселить таких жильцов, и при этом потребовать от них вдобавок выплаты всех расходов, необходимых для восстановления планировки. Так же могут поступить и с собственниками приватизированного жилья, выплатив им определенную компенсацию, которая будет на порядок ниже рыночной стоимости жилья.

Штрафы

В 2023 году штрафы за несогласованную перепланировку могут накладываться в размере 2 000-2 500 рублей, но при этом Жилищный кодекс включает в себя статью №29, положения которой говорят о неизменной необходимости возвращения помещения в предыдущее состояние при проведении незаконной планировки.

В связи с этим, если данные обязательства не будут выполнены, суд может вынести решение о расторжении договора найма на указанное жилье или даже необходимости продажи имущества с полным возвращением вырученных средств собственнику.

Претензии банка

Если квартира была предоставлена банку в качестве залога, сотрудники данного учреждения как минимум раз в год должны проверять указанное имущество для определения его состояния, включая также проведение или отсутствие каких-либо перепланировок. В таких ситуациях при обнаружении незаконной перепланировки могут возникнуть довольно серьезные последствия, так как узаконить ее в дальнейшем вряд ли получится.

Если проведенный ремонт не оформлен в соответствии с действующим законодательством, кредитор, скорее всего, будет настаивать на возвращении первоначального состояния объекта, причем, если сама процедура ремонтных работ и так достаточно трудная, долгая и дорогая, переделка его окажется еще более сложной.

Если это предусмотрено в кредитном договоре, заемщик может получить также дополнительную штрафную санкцию, но эта мера относится зачастую только к узаконенным перепланировкам. Отдельное внимание стоит уделить тому, что, помимо банка, пересмотреть тариф после перепланировки может и страховая компания, а если проведенный ремонт и вовсе окажется незаконным, при наступлении страхового случая можно и вовсе не увидеть никакой выплаты.

Позиция арендодателя

На сегодняшний день при проведении перепланировки помещения нужно обязательно согласовывать проведение этой процедуры с арендодателем, так как в противном случае она так же будет считаться незаконной. Стоит отметить, что уполномоченные органы в принципе могут отказать в согласовании перепланировки, если основным документом выступает договор аренды.

Точно так же и самому владельцу помещения нужно предоставлять документ, подтверждающий согласие на проведение перепланировки от всех лиц, которые имеют право собственности на указанное помещение. При этом стоит отметить, что на территории Москвы люди, сдающие в аренду нежилые помещения, имеют право заниматься их перепланировкой без необходимости какого-либо согласования.

Как узаконить

Если ремонтные работы выполнены достаточно качество и не нарушают требования, прописанные в Жилищном кодексе, ее можно узаконить, и для этого достаточно будет пройти только процедуру регистрации всех изменений.

Данный процесс практически аналогичен тому, который нужно пройти в процессе согласования ремонта. Главная разница заключается в том, что документы приходится подавать не жилищной инспекции, а непосредственно в районный суд для проведения принудительной регистрации и узаконивания ремонтных работ.

Только после того, как суд вынесет положительное решение, собственник сможет обратиться в БТИ для внесения соответствующих изменений в технический паспорт или оформления нового документа.

Если суд придет к решению, что внесенные изменения наносят ущерб конструкции здания или создают негативные условия для жителей дома, можно не сомневаться в том, что в согласовании перепланировки будет отказано, и в дальнейшем доказать ее правомерность уже не получится, а вместо этого  нужно будет возвращать помещение в первоначальное состояние.