Особенности ипотеки под залог имеющейся недвижимости

Предлагаемая российскими банками ипотека под залог имеющегося жилья – один из самых удобных механизмов финансирования крупных приобретений или сделок. И хотя получать деньги, обеспечив их возврат ипотекой недвижимости, можно под любые проекты, будь то финансирование нового бизнеса или приобретение нового роскошного автомобиля, чаще всего ипотечное кредитование используется исключительно для приобретения дополнительной недвижимости, в том числе и жилой.

Выявление рисков

Ипотека – далеко не новый институт в системе гражданско-правовых отношений. Это определение родилось еще в шестом веке до нашей эры у древних греков, которые называли ипотекой передачу кредитору в залог своего земельного надела. С течением времени суть услуги мало изменилась, и в современном мире ипотека также представляет собой форму залога, при котором в счет обеспечения требований кредитора должник закладывает ему права на свою недвижимость.

На первый взгляд такое определение кажется вполне прозрачным и простым, но на практике возникает много нюансов и вопросов, касающихся практического применения положений ипотечных соглашений. При этом не стоит забывать, что речь идет о крупных денежных суммах, а иногда – и о благополучии отдельных семей, которые по собственной неосмотрительности могут лишиться жилья и остаться без средств к существованию.

Избежать таких неприятностей можно, если верно рассчитать свои силы и предусмотреть все возможные риски.

Основными рисками таких договорных отношений, как ипотека под залог, являются:

• отсутствие механизма защиты прав ипотекодателя (должника) в случае обесценивания залогового недвижимого имущества;
• отсутствие механизма защиты ипотекодателя в случае удорожания кредитных денежных средств;
• отсутствие для ипотекодателя, на случай наступления для такого должника неблагоприятных обстоятельств, гарантий, которые позволили бы ему обеспечить погашение ипотечных обязательств с учетом возникших сложностей.

Эти основные риски можно объединить в одну большую проблему для заемщиков: банк никогда не согласится разделить со своими должниками финансовые трудности. В случае наступления таковых, вся тяжесть последствий ляжет на плечи должников.

Нельзя сказать, что сами заёмщики не знают о возможных рисках. Но в момент заключения договоров вопросы рассмотрения обстоятельств будущего погашения почему-то отходят на второй план, и во главу угла ставится скорейшее заключение сделки купли-продажи желаемой недвижимости.

Банковские структуры пользуются таким желанием людей поскорее решить свои жилищные вопросы и не спешат подробно вводить своих заемщиков в тонкости кредитно-залоговых отношений. О многих нюансах заемщики узнают уже тогда, когда наступают какие-то неблагоприятные обстоятельства и банк незамедлительно начинает диктовать свои условия.

Следует отметить, что во многих странах с социально ориентированной экономикой законом закреплен механизм разделения неблагоприятных последствий между банком и заемщиком. Так, например, в случае значительных колебаний стоимости денежных средств банк корректирует процентную ставку за пользование кредитными ресурсами в сторону уменьшения для должников.

Порядок заключения договора

Изучая комплект документов на получение кредита, заёмщик должен помнить, что ипотека под залог имеющегося жилья – это правоотношение, которое состоит из двух взаимосвязанных договоров:

1. основной – соглашение о кредите, по которому выдаются деньги;
2. второстепенный – непосредственно ипотечный договор, которым определяются права и обязанности сторон относительно недвижимого имущества.

Заключение ипотеки без кредитного договора невозможно. Кроме того, в тексте кредитного договора заложены основные механизмы, которые могут существенно повлиять на судьбу переданной под залог недвижимости. Заемщик никогда не должен рассматривать ипотечную сделку без учета кредитной, поскольку в этом случае могут быть упущены важные для будущего погашения всех задолженностей нюансы.

Вот как выглядит ипотечное кредитование в Сбербанке – наиболее крупном российском банке:

1. Кредитным комитетом Сбербанка утверждается определенная программа ипотечного кредитования, в которой закладывается возможный годовой процент, требования к оценке залоговой недвижимости и требования к соискателям.
2. Желающие получить кредит в Сбербанке под квартиру, которая уже находится в собственности заёмщика, должны предоставить в банк копии актуальных правоустанавливающих документов на жилье, оплатить оценку недвижимости банковскими экспертами и подготовить документы о своей платежеспособности и о целях кредитования.
3. Рассмотрев предоставленные документы, банк принимает решение о выдаче кредита под такое обеспечение, как ипотека под залог жилых помещений.
4. Заемщику предоставляется возможность изучить проекты кредитного соглашения и договора ипотеки, после чего указанные документы подписываются у нотариуса. Сам кредитный договор заключается в простой письменной форме, но чаще всего именно при подписании ипотечной сделки у нотариуса заемщик подписывает текст кредитного соглашения.
5. Подписав договорные обязательства, заемщик должен оплатить страховку недвижимости и предоставить в банк копию полиса, после чего он может получить деньги в кассе банка или подать платежное поручение о безналичном перечислении денежных средств, например, на карточку.

Весь процесс выглядит достаточно безобидно, но есть несколько нюансов, которые могут поставить под вопрос всю сделку.

Так, чаще всего банк занижает оценочную стоимость недвижимости. С учетом того, что соотношение возможных к выдаче кредитных средств к оценочной стоимости составляет один к двум, это означает, что даже под хорошие объекты недвижимости банк может предложить только очень скромный кредит.

Также может возникнуть ряд вопросов о целях использования заемных средств. Заемщик должен будет предоставить в банк документы, подтверждающие то, что кредитные средства были потрачены исключительно на те цели, которые определены кредитным соглашением. В противном случае заемщику грозит штраф до 25% от суммы кредита.

Таким образом, тщательное изучение условий и подсчет потенциальных расходов должны быть обязательным этапом подготовки к заключению договора кредита под залог недвижимости.