Кому положен и как получить налоговый вычет на проценты по ипотечному кредитованию

Большинство заемщиков испытывает трудности с пониманием того, что представляет собой вычет на проценты по ипотеке. Проясним этот вопрос.

Общие условия получения

Любой налоговый вычет – это выраженная в рублях сумма, на которую уменьшается база обложения налогом на доходы физлиц. Существует несколько разновидностей таких вычетов, например, социальные, инвестиционные, профессиональные. Вычеты на взносы по ипотеке отечественный законодатель отнес к имущественным и урегулировал ст. 220 Налогового кодекса.

Предполагается возможность получить льготу по ипотечным процентам, взятым на:

• строительство или покупку жилой недвижимости;
• приобретение домовладения – имущественно комплекса, состоящего из земельного участка, дома, хозяйственных построек;
• покупку пустующего участка под строительство дома при условии, что в земельно-кадастровой документации фигурирует соответствующее целевое назначение.

Вычет доступен в сумме фактически внесенных по ипотечному договору процентов, однако в совокупности – максимум 3 млн. руб. Ограничение появилось в 2015 году и не распространяется на ранее заключенные договора.

Непременным условием предоставления налоговой льготы является нахождение объекта недвижимости на территории РФ. Он может быть приобретен на первичном либо вторичном рынке.

Предоставление привилегии не ставится под условие покупки в кредит целого объекта. Вычет возможен и в случае, когда плательщик НДФЛ приобрел долю недвижимости. Такое возможно, например, в случае покупки жилья супругами, когда по результатам сделки каждый из них становится собственником ½ недвижимости.

Вычет на проценты предоставляется в отношении одного объекта (п. 8 ст. 220 Налогового кодекса). В этом его принципиальное отличие от вычета на основные платежи. Последний можно получать на два и более объекта. Если стоимость первого не достигала граничной суммы (на февраль 2023 года это 2 млн. руб.), остаток льготы предоставляется при покупке второго.

Вычет по процентам, выплаченным по ипотеке, невозможен в части расходов, покрываемых за счет:

• средств, безвозмездно переданных работодателем плательщика;
• материнского капитала;
• целевых средств, перечисленных заемщику на покупку жилья из муниципального бюджета.

Льгота не предоставляется, если продавцом жилья выступило аффилированное по отношению к налогоплательщику лицо. В понимании Налогового кодекса в этом качестве рассматриваются:

• начальник или подчиненный;
• близкий родственник – родитель, усыновитель, супруг, ребенок, брат, сестра;
• попечитель, подопечный;
• организация, 25% уставного капитала которой принадлежит налогоплательщику;
• организация, 50% состава органа управления которого им назначается;
• организация, руководителем которой он является.

Условия в отношении отдельных категорий плательщиков

Вычет доступен лицам, которые прибегли к рефинансированию. Нередко в процессе погашения жилищного кредита заемщики находят более выгодные условия. Они полностью погашают долг по первичной ипотеке за счет нового кредита, полученного от другого заимодателя. Проценты, выплаченные по кредиту, полученному в порядке перекредитования, также подлежат компенсации.

Вычет могут получить родители и усыновители, купившие или построившие жилищную недвижимость либо приобретшие землю для ее строительства своим несовершеннолетним детям.

Механизмы получения

Первый из механизмов заключается в возврате НДФЛ, уже перечисленного в казну. По окончании года, в котором уплачивались ипотечные проценты, налогоплательщик обращается в налоговую инспекцию по месту жительства и предоставляет сопутствующую документацию. На протяжении 30 суток ответственное должностное лицо ИФНС уведомляет заявителя о признании за ним права на вычет или об отказе с указанием мотивов. Налогоплательщику перечисляют сумму вычета.

Неиспользованная часть льготы переносится на следующий налоговый период. Практика показывает, что среднестатистическому россиянину, уплачивающему НДФЛ в основном с зарплаты, для исчерпания 3 млн. руб. может понадобиться более 3 лет.

Вопрос о существовании граничного срока, по прошествии которого плательщик ипотечных платежей утрачивает право обращения к ИФНС за предоставлением налогового вычета, кодексом не оговорен. Есть мнение, что в этом вопросе следует руководствоваться содержанием ст. 78 НК, согласно которой возврат излишне уплаченных налогов возможен на протяжении 3 лет с момента их уплаты. Но дело в том, что «возврат» и «вычет» – разные вещи. Ст. 78 применима к вычетам лишь по аналогии. Очевидно одно: ввиду наличия коллизии и стремительно меняющегося законодательства, с обращением в ИФНС лучше не затягивать.

Льгота реализовывается через налогового агента, который обязан взыскивать и уплачивать налог на доходы физических лиц за плательщика. К их числу относится, например, работодатель.

Плательщик по ипотеке – наемный работник вправе обратиться в бухгалтерию нанимателя и до конца года получать увеличенную (без удержания НФДЛ) зарплату. Как и в предыдущем случае, неиспользованная часть льготы переносится из года в год. Ограничений в количестве уполномоченных налоговых агентов не предусмотрено. Лицо, трудоустроенное в двух местах одновременно, вправе требовать вычет от каждого из работодателей.

Перечень документов

В подтверждение льготы плательщик подает в ИФНС:

• правоустанавливающие документы на купленную землю и недвижимость;
• договор участия в долевом строительстве;
• разрешительную финансовую документацию в случае индивидуального строительства;
• свидетельство о рождении ребенка, вердикт суда об усыновлении, решение опекунского совета о назначении опекуном – в случае покупки жилой недвижимости для несовершеннолетнего;
• оригиналы документов о расходах, понесенных на уплату процентов, например, квитанции.

Перечень документов может несколько отличаться для каждой конкретной ситуации. До подачи документов нелишне проконсультироваться с налоговым инспектором (бесплатная справочная действует при каждом ИФНС). Заявителю придется также заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Актуальная электронная форма есть на официальном сайте ФНС.

Чтобы организовать возврат ранее уплаченного НДФЛ, придется обстоятельно разобраться в ситуации. Почти все ипотечные кредиты предполагают аннуитетную схему погашения: заемщик ежемесячно погашает ипотеку одной суммой, но структура платежа каждый раз меняется. В начале его львиная доля приходится на проценты, в конце – на тело кредита.

Налоговая инспекция инициативы не проявляет: самостоятельно ничего не рассчитывает, не советует. К примеру, если плательщик заявил только о вычете на сумму основных платежей по ипотеке, то вычет на проценты ему не начислят. В случае одновременного заявления о двух льготах, ИФНС возвратит их отельными платежами. Поскольку обращаться к налоговым инспекторам и заполнять декларацию придется несколько лет подряд, лучше разобраться во всем самому, чем перепоручить это стороннему специалисту.