Детали материнского капитала на покупку жилья

Материнский капитал — крупный государственный проект, занимающий весомую долю в бюджетной политики России. Однако, несмотря на расходы казны, граждане страны нуждаются в такой поддержке и используют средства капитала действительно для повышения качества жизни своих семей.

Статистика 2023 года демонстрирует тенденцию ориентации средств от материнского капитала на жилищные нужды, т. е. улучшение условий проживания посредством изменений жилищных условий.

Законодательство регламентирует данный вопрос в Постановлении Правительства  от декабря 2007 года за номером 862 — о порядке ориентации средств или доли средств материнского капитала на улучшение жилищного состояния.

Общие условия

Для любых операций по использованию материнского источника в целях покупки жилой недвижимости требуется самый главный подтверждающий документ — это государственный сертификат с исключительным идентификационным номером. Этот документ прописывается в договоре приобретения, как основание и залог.

Информация о материнском капитале, форме сертификата и других связанных вопросах содержится в федеральном законе о поддержке семей, в которых есть дети. Номер закона 256, принят 29 декабря 2006 года.

ФЗ №256

Законодательство выдвигает строгие требования к праву применять средства таким способом как материнский капитал на покупку жилья.

Однако для их соблюдения сначала нужно:

• являться держателем или владельцем государственного сертификата;
• определиться с жильем, которое будет приобретено;
• заключить договор и посетить подразделение ПФР по месту жительства и подать заявление о предоставлении средств на покупку.

В 2023 году утвердительное решение принимается, если соблюдены следующие условия:

• объект договора — недвижимость, должен располагаться в пределах территории России;
• приобретаемое жилье должно быть зарегистрировано как частная собственность, а не долевая;
• в договоре учитываются права детей: каждому ребенку выделяется доля в недвижимости;
• договор заключается в свободной форме, но должен соответствовать гражданско-правовым традициям оформления документации;
• в заявлении обязательно обозначается обоснование необходимости средств, а также точная сумма в рублях;
• к заявлению прилагается весь пакет подтверждающих документов.

Условие о долях детей требует нотариального удостоверения.

Законом оговорены нюансы этого пункта:

• выделение долей супругов и детей производится по добровольному согласование членов семьи;
• соглашение исполняется не позднее чем через полгода за днем поступления средств материнского капитала из ПФР продающей стороне;
• если в семье родился ребенок после заключения договора и до перечисления средств из фонда и окончательной регистрации права собственности, его интересы также должны учитываться в обособленной доле.

Для приобретения жилья необходимо соблюдать не только условия по заявление в ПФР, но и учесть иные положения гражданского законодательства:

Таким образом, если ребенку нет 3 лет, единственный вариант использовать материнский капитал на покупку жилья это оформить кредит или целевой займ на приобретение недвижимости. Родственники владельца или держателя сертификата могут стать дополнительными заемщиками в договоре кредитования.

При этом средства из Пенсионного фонда могут расходоваться на:

• первоначальный взнос по ипотеке;
• погашение всей задолженности и процентов кредита.

Погашение государственной поддержкой семей с детьми штрафов и пеней недопустимо.

Договор на приобретение жилья заключается по стандартной гражданской схеме, за исключением нескольких норм:

• часть средств владелец сертификата передает продавцу из личных финансов еще до подписания соглашения; необходимо составить расписку об этом;
• оставшаяся часть суммы уплачивается ПФР в двухмесячный срок;
• до погашения всей задолженности перед продавцом жилье остается в его праве собственности либо выступает залогом по сделке, так как ПФР может отказать в одобрении заявления, и тогда покупателю потребуется самостоятельно исполнить обязательства перед продавцом либо аннулировать сделку.

В случае возникновения необходимости продать жилье, купленное на средства материнского капитала, также закон предусмотрел несколько указаний:

• уведомление органов опеки и попечительства о продаже недвижимости, так как объект находиться в собственности и детей;
• представление документальных доказательств выделения соответствующих долей детям в новом жилье.

Однако законодатель все же не учел порядок действий при некоторых ситуациях. Например, продажа недвижимости, по которому все еще погашается кредит. До исполнения ипотечного обязательства в полном объеме невозможно составить обязательство о разделении долей между членами семьи, и в будущем, когда дети пройдут эмансипацию и возрастной предел дееспособности, они смогут оспорить действительность такой сделки.

Для избежания подобного спора необходимо заранее проконсультироваться о том, как получить правомерно жилье, с сотрудниками ПФР, органов опеки и попечительства, а также юристом.

Сопроводительная документация

Для расчета с продавцом средствами целевого назначения к заявлению в ПФР прикладывается пакет документов:

• утвержденные копии паспортов, в том числе страниц о регистрации;
• копия свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость (если право собственности зафиксировано в Росреестре) или иного правоустанавливающего документа (например, выписка из ЕГРН);
• сертификат СНИЛС владельца или держателя сертификата;
• сертификат государственного образца;
• копия договора купли-продажи;
• нотариально удостоверенное обязательство определить для каждого члена семьи долю в приобретаемом жилье;
• договор ипотеки/кредитного договора/договора об участии в совместном строительстве многоквартирного дома;
• копия документа, подтверждающего получение займа.

Как можно получить поддержку

Собрав перечень подтверждающих заявление документов, лицо обращается в местный отдел ПФР.

Если все условия соблюдены, со дня представления заявления и до 2-х месяцев ПФР выполняет перевод средств по сделке.

Если ПФР отказывается предоставить средства материнского капитала, держатель сертификата праве обжаловать его решение в судебном порядке, если у него есть аргументация неправомерности отказа Пенсионным фондом.

Можно ли продолжить приобретение жилья при отказе? Да, есть несколько вариантов поведения в такой ситуации. При нежелании вступать в судебный спор лицо может исполнить обязательства по сделке купли-продажи из личных источников.

Также лицо вправе расторгнуть договор. В связи с возможностью такого развития обстоятельств рекомендуется указать пункт о расторжении сделки в случае отказа ПФР перечислить средства капитала. Если продавец не желает аннулировать сделку, покупателю необходимо решать вопрос в гражданском суде.

Продавец также вправе подать исковое заявление в суд — для судебного взыскания оставшейся части долга по договору.

Особенности материнского капитала на покупку жилья

Основополагающей особенностью предоставления материнского капитала на приобретения жилого фонда является, как упоминалось, нотариальное обязательство заявителя разделить недвижимость между членами семьи по согласованным долям.

Если родители хотят вложить средства капитала в строительство жилищного комплекса, то должны учесть особенности и этой процедуры:

• объект находится в пределах России;
• строительство завершено более чем на 70 %;
• нотариальное удостоверение обязательства о выделении долей всем членам семьи;
• компания, строящая объект, выразила согласие сотрудничать с ПФР;
• заявление с указанием счета застройщика.

Допускается законом сделка обмена имеющегося жилья на недвижимость с большей площадью с доплатой со стороны покупателя.

При независимом строительстве жилья также обозначены нюансы мероприятия:

• право собственности зарегистрировано на владельца сертификата либо его супруга/супругу (как правило, супруга);
• осуществляется индивидуальное строительство;
• не планируется капитальный ремонт или строительство квартиры;
• не планируется капитальный ремонт, изменение плана БТИ жилого дома.

Если эти требования исполнены, то к заявлению в ПФР дополнительно прилагаются копии и демонстрируются оригиналы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором будет строиться жилье;
• разрешение владельца сертификата на проведение строительства;
• свидетельство о праве собственности на дом либо иной документ, подтверждающий право.

Спорные моменты использования

Среди жизненных случаев приобретения жилья, как и других гражданских операций, есть обстоятельства, вызывающие колебания или отказ ПФР. Например, приобретение недвижимости у родственников. С точки зрения гражданского права в такой сделке причин для непризнания заключения недействительным.

Но, так как возможны фиктивные операции между родственниками, законодательство утвердило некоторые ограничения в данной сфере:

• недопустимо заключение договора с близкими родственниками, т. е. родственниками первой очереди — их закрытый список содержится в Гражданском кодексе России;
• недопустимо выдвижение в качестве участника договора несовершеннолетних детей;
• дети вправе получают доли в собственности приобретаемой недвижимости.

Законное использование договора между родными возможно, если только сторонами выступят родственники не первого родства — двоюродные и т. д.

Другая спорная ситуация касается покупки долевой недвижимости.

Законодательство строго регламентирует условие о том, что приобрести на средства материнского капитала можно только объект недвижимость обособленного владения, по которой произведена приватизация. Также банковские организации не предоставляют кредит по долевым объектам в виду сложности соблюдения и согласования прав всех участников.

ПФР отказывает по таким заявлениям. Однако, например, покупка на первом этапе комнаты в объекте и указание в договоре дальнейшего приобретения всей собственности встречается органами Пенсионного фонда и банковскими организациями не так категорично.

Если лицо уверено, что такая покупка улучшит жилищные условия его семьи, и обладает крепкой доказательной базой, то вопрос решается в суде. Необходимо опираться на основной принцип Постановления Правительства 862 — улучшением условий жилья с помощью средств материнского капитала.

К таким улучшениям относятся:

• приобретение жилья;
• независимое строительство жилья;
• улучшение условий в имеющемся жилье (капитальный ремонт);
• вклад в строительство нового жилья.

Постановления Правительства № 862

Когда семья решает купить недвижимость на вторичном рынке, также возникают поводы для споров между гражданами и ПФР. Основным обстоятельством для сомнений законодатель обозначил продавца, который может осуществить недобросовестные действия для извлечения личной выгоды.

Например, собственник недвижимости, владеющий ею менее 3-х лет, может попытаться уклониться от уплаты НДФЛ по продаже объекта. Также продавца может не удовлетворить новость о том, через сколько месяцев он получит причитающуюся сумму: ожидание в течение 2-3 месяцев и более, если покупатель будет разбираться в вопросе по судебному иску.

Для избежания конфликтных ситуаций и судебных разбирательств с продавцом, требуется согласовать сделку устно, а также заключить предварительное соглашение и оформить основной договор с учетом всех нюансов.