Как правильно узаконить перепланировку в новостройке

Владельцы недвижимости имеют право проводить в квартирах перепланировки по своему усмотрению, при условии предварительного согласования планируемого дизайна и составления на его основе проекта специалистами лицензионной организации.

Регламентирование мероприятий нормативно-правовыми актами, обуславливающих требования к организации и проведению капитальных переделок в жилом объекте недвижимости, идентично как для вторичного жилья, так и для квартир в новостройке.

Чтобы понять, как узаконить перепланировку в новостройке, следует ознакомиться со строительными нормами и правилами, в которых отображаются критерии работ и требования к разрешительной документации, без которой невозможна их реализация.

Обязательные документы

Для того, чтобы все этапы переустройства собственного жилья были оперативно пройдены, кроме достаточного количества для реализации строительных работ денежных средств, нужно заранее подготовить соответствующую документацию. При этом следует учесть, что некоторые справки имеют ограниченный период действия.

Список документации формируется в индивидуальном порядке с учётом вида планируемых работ, а также в зависимости от действующих региональных норм и требований.

В обязательный перечень входят:

• Заявление от владельца недвижимости о намерениях провести в квартире ремонтные работы, предполагающие внесение изменений в конструктивные элементы здания. Документ имеет установленную форму и должен быть заполнен в соответствии с правилами его оформления.
• Документация, подтверждающая личность заявителя — паспорт, идентификационный налоговый номер.
• Правоустанавливающая документация на квартиру, подтверждающая права заявителя распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
• Действующий на момент подачи заявления технический паспорт с экспликацией квартиры.
• Справка о прописанных и фактически проживающих граждан в квартире (документ не требуется в случае, если вселения в дом ещё не было реализовано).
• Нотариально заверенное согласие всех членов семьи, являющихся законными владельцами недвижимости, о проведении переустройства объекта собственности.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Проект, составленный лицензированной проектной организацией.
• Справка о том, что объект недвижимости, в котором планируется перепланировка, не относится к архитектурной или исторической ценности. Если здание относится к такой категории объектов, необходимо дополнительное разрешение специальных органов.

Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

Самостоятельные действия

Самостоятельно подготовленный пакет документации, указанный в виде перечня в заявлении, подаётся в местную администрацию. На экземпляре заявителя секретарь уполномоченных органов должен поставить отметку о получении, в которой должна присутствовать информация о присвоенном входящем номере и дате поступления документа в организацию.

Поданные документы находятся на рассмотрении специалистов на протяжении 45 дней, по истечению которых заявителю выдаётся лично или высылается почтой решение организации.

В случае положительного решения владелец недвижимости может приступать к проведению строительных работ. Сроки их реализации не регламентируются законом.

Если документ подразумевает отказ в проведении перепланировки, владелец квартиры имеет право обжаловать решение в судебном порядке. В качестве альтернативного варианта, он может учесть указанные в выданном уполномоченными органами заключении все замечания, устранить их и повторить процедуру заново.

При планировании расходов на проведении мероприятия следует учитывать затраты на согласование формируются из статей:

• консультирование квалифицированными специалистами;
• вызов специалиста БТИ — до 500 рублей;
• изготовление проекта перепланировки — до 10000 рублей;
• получение справок — до 200 рублей за документ;
• ксерокопирование документации;
• нотариальное заверение документов.

Этапы, как можно узаконить перепланировку в новостройке

Согласование перепланировки в новостройке проходит в несколько этапов:

1. Принятие решения о внесении измененийстандартную планировку жилища.
2. Подача заявки в Бюро технической инвентаризации для оформления технического паспорта на квартиру.
3. Оформление договорных отношений с проектной организацией, имеющей лицензию, свидетельствующую о возможности выполнения работ в проектно-строительной отрасли.
4. Обсуждение со специалистами возможности проведения перепланировки в соответствии с собственными идеями.
5. Разработка проекта.
6. Оформление требуемой для согласования документации.
7. Согласование проекта в органах МЧС, СЭС, городской архитектуры и градостроительства, а также с владельцем авторского проекта новостройки о том, что здание после проведения строительных работ, связанных с изменением конструктивных элементов, будет соответствовать требованиям нормативно-правовых актов, обуславливающих безопасную эксплуатацию и сохранение первоначальных характеристик.
8. Оформление и подача заявления в уполномоченные органы с требованием выдать разрешение на перепланировку жилья.
9. Получение владельцем недвижимости документа, на основании которого можно начинать строительную деятельность по переустройству жилища.
10. Проведение работ самостоятельно или с привлечением строительных бригад.
11. После окончания работ — вызов специалиста БТИ с целью проверки соответствия обустроенного жилища проектным данным. Факт соответствия подтверждается актом.
12. Оформление технической документации на квартиру, в соответствии с проведёнными работами по переустройству.
13. Предоставление пакета документации в уполномоченные органы, специалисты которых после проведения аналитической работы, оформляют акт приёмки.

До получения прав собственности

Перепланировка в квартире, расположенной в новострое, на которую ещё не оформлены права собственности, возможна только в ситуации, когда характер работ не предполагает получение специального разрешения.

К таким работам относятся:

• разборка стенных шкафов;
• остекление балкона и лоджий;
• монтаж и демонтаж ненесущих перегородок, которые не граничат с мокрыми зонами;
• установка кондиционера;
• замена окон;
• смена радиаторных батарей;
• установка и переустановка сантехнического оборудования в пределах ванны, туалета и кухни;
• устранение или устройство проёмов в ненесущих конструкциях.

Для согласования изменений до получения прав собственности необходимо:

• оформить техническую документацию на объект недвижимости;
• разработать проект при помощи специализированной организации;
• согласовать планируемые действия с жилищной инспекцией с представителями застройщика и исполнителями авторского проектирования;
• провести работы;
• пригласить на объект представителей уполномоченных органов и оформить акт о завершении работ;
• оформить заявку на выезд специалиста БТИ для проведения осмотра квартиры с учётом внесённых в планировку изменений;
• заказать разработку новой технической документации на квартиру.

Дополнительные нюансы

Если квартира в новострое ещё не сдана в эксплуатацию, основной сложностью при согласовании решения о переустройстве и получении разрешения на выполнение работ будет являться отсутствие правоустанавливающей документации.

Допускается использование других документов, имеющих не меньшую ценность и подтверждающих о намерениях гражданина впоследствии вселиться в квартиру и оформить всю необходимую документацию правоустанавливающего и технического характеров:

• договор долевого участия;
• договор уступки прав;
• акт приёма-передачи объекта недвижимости;
• справка о выполнении обязательств финансового характера заявителя перед застройщиком;
• разрешение о введении в эксплуатацию объекта.

Если строительство дома, в квартире которого потенциальный владелец желает сделать переустройство, было инициировано муниципальными органами, то дополнительно нужно предоставить:

• приказ руководителя муниципальных органов о возведении дома;
• акт приёма здания с наличием подписей всех уполномоченных органов;
• документ, подтверждающий присвоение объекту строительного адреса и об идентичности его данных с почтовым адресом;
• акт приёма-передачи квартиры.

В последнее время часто в новостройках квартиры сдаются в формате свободной планировки, подразумевающее полное отсутствие внутренних стен или возведение их на высоту в несколько кирпичей. Узаконить в таких помещениях переустройство практически невозможно по причине отсутствия в законодательном понятии критерия свободной планировки.

Перед началом строительства любого здания в обязательном порядке проводится экспертиза проектной документации, подразумевающей разметку расположения разделительных стен, ограничивающих площадь отдельных помещений, жилого, сантехнического и хозяйственного назначения.

В процессе проведения строительных работ застройщик просто не учитывает обязательные к выполнению рекомендации проектировщиков, подразумевая, что жильцы все равно сделают по своему. Поэтому при покупке недвижимости, обладающей такими характеристиками, следует поинтересоваться у владельца дома, как узаконить перепланировку в новостройке.

Для того, чтобы впоследствии не возникало проблем при совершении юридических действий с недвижимостью, в таких домах следует оформлять перепланировку до вселения под руководством владельца постройки.