Как правильно оформить квартиру по договору дарения

В России одной из самых заключаемых сделок является сделка дарения. Чаще всего она применяется для перехода собственнических прав на недвижимость между родственниками, однако законодательство не запрещает заключать договор дарения совершенно чужим людям. Но только наличие родственных связей между участниками сделки позволяет избежать оплаты НДФЛ получателем.

Когда стороны достигли согласия относительно совершения сделки и подписали соответствующий договор, они должны пройти еще один важный шаг – процедуру государственной регистрации. Только после этого недвижимость перейдет в собственность нового владельца, и он сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.

Вопрос, как оформить квартиру по договору дарения, чтобы сделка была признана законной, и ее было сложно оспорить в будущем, беспокоит многих россиян. Чтобы получить на него ответ, нужно разобраться, что такое договор дарения, и каковы его особенности, кто имеет право выступать в качестве сторон сделки дарения и как проходит регистрация перехода собственнических прав.

Особенности

В статье 572 Гражданского кодекса России содержится определение контракта дарения, который представляет собой соглашение, заключение которого позволяет владельцу передать свое имущество другому человеку на безоплатной основе, то есть преподнести в качестве дара. Среди населения более распространено название данного документа «дарственная».

При его составлении владелец отказывается от своей квартиры в пользу другой особы. В случае если в договоре есть пункт, который предполагает оплату в любом виде за полученную недвижимость, данный договор не будет являться договором дарения. Получатель не должен нести никаких расходов в результате заключения сделки.

Статья 572. Договор дарения

В качестве дарителя может выступать как физическое, так и юридическое лицо. В качестве же получателя может выступать ни только один человек или организация, а сразу несколько лиц.

Договор не требует обязательного нотариального заверения, достаточно, чтобы он был заключен в простой письменной форме. Квартира, которая получена по подобному соглашению, является единоличной собственностью получателя.

Например, если после развода супруги хотят поделить квартиру, которая была подучена одним из них по договору дарения, они не должны этого делать, поскольку ее хозяином является только тот, кто получил дар.

Дарение часто используется как альтернатива завещания, с отличием, которое состоит в том, что дожидаться смерти дарителя необязательно, чтобы начать пользоваться переданным имуществом. Квартиру можно подарить даже ребенку, но в собственнические права он вступит только после достижения совершеннолетия. А до этого времени его интересы будут представлять родители или опекуны.

Важные условия оформления

Чтобы документ дарения имел юридическую силу и в дальнейшем не возникали разногласия относительно проведенной сделки, договор должен быть составлен правильно. Составить документ можно, используя любой типовой договор, который актуален в 2023 году. Привлекать к данному процессу нотариуса совсем не обязательно. К его помощи чаще прибегают в том случае, когда сделка заключается между посторонними людьми.

Прежде, чем заключать контракт, стороны должны для себя уяснить, как будет происходить дальнейшее использование недвижимости. Например, даритель имеет желание проживать в квартире и после дарения, тогда это условие должно быть прописано в договоре. Устная договоренность не будет иметь никакой законной силы, и человек рискует оказаться на улице.

Если до марта 2013 года стороны должны были проводить регистрацию дарственной, то сейчас данная процедура отменена. Документ является основанием для регистрации перехода прав собственности в Росреестре и выдачи новому владельцу свидетельства про право собственности.

Договор может вступить в силу с того момента, как стороны подпишут его или с любой другой даты, которая указана в тексте.

Нужно понимать, что подписать контракт могут не все одаряемые:

• Не могут совершать сделки несовершеннолетние граждане. До 14 лет за них подписывают договор дарения их законные представители. С 14 до 18 лет ребенок может поставить свою подпись под документом, если на это есть письменное разрешение родителя или опекуна.
• Не может ставить подпись под документом тот даритель, который не имеет права собственности на квартиру.
• Если у недвижимого имущества несколько хозяев, подпись под договором дарения ставит только тот, кто дарит свою долю. Остальные владельцы не должны подтверждать законность сделки.
• В качестве одаряемого не могут выступать госслужащие, работники социальной сферы, медицинских и образовательных учреждений, если в качестве дарителя выступает их подопечный или пациент.
• Дарителем не могут быть госслужащие, несовершеннолетние дети и недееспособные граждане.

При составлении договора нужно помнить, что в тексте должно быть указано, что даритель согласен на получение дара и пока такое согласие не будет дано, сделка будет считаться недействительной

Как оформить квартиру по договору дарения

Между родственниками

Как оформить квартиру по договору дарения, если сторонами сделки являются родственники? Когда речь идет про передачу в дар недвижимости при наличии между сторонами родственных связей, за ними закреплены такие же обязанности, как и во всех остальных случаях, когда проводится сделка дарения: даритель должен передать квартиру, а одаряемый принять ее в собственность. То есть оформление контракта дарения будет возможно исключительно при наличии доброй воли обеих сторон сделки.

Какими же правами наделены участники:

• Одаряемый может устно отказаться принимать в дар имущество до того, как произошла передача недвижимости.
• После подписания контракта и регистрации сделки, получивший дар родственник может в письменном виде отказаться от квартиры, предоставив отказ в регистрирующую структуру. В свою очередь даритель может требовать от получателя компенсации понесенных им расходов, которые возникли в результате отказа.
• Если человек дал своему родственнику обещание подарить квартиру, он имеет право отказаться от данного обещания, если жизненные обстоятельства изменились настолько, что дарение недвижимости может существенно понизить уровень его жизни.

Скачать образец дарения квартиры родственнику

Родственники могут самостоятельно составить договор дарения, используя образцы из Интернета, но в этом случае нужно опираться ни на один документ, а предварительно изучить несколько, чтобы не упустить какие-то нюансы и подготовить качественный документ, в законности которого никто не усомнится. В этом случае участники сделки несут ответственность за содержание документа самостоятельно.

Для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который проверит все прилагаемые к нему документы и законность проводимой сделки. В этом случае за качество документа несет ответственность нанятый специалист. У подобного способа подготовки договора есть существенный недостаток – цена нотариальных услуг.

Нужно отметить, что, когда речь идет о заключении договора дарения между родственниками, они чаще всего предпочитают не обращаться к нотариусу, а занимаются подготовкой документа самостоятельно. Это связано с тем, что между ними существует высокая степень доверия, и чаще всего такие люди не опасаются, что вторая сторона сделки захочет каким-то образом обмануть.

Налоговый кодекс определяет, что сделки дарения между близкими родственниками не облагается налогом.  К близким, согласно положений Гражданского кодекса, относятся родители, дети, внуки, супруги, родители родителей, братья и сестры.

Несовершеннолетнему

Достаточно распространенной является ситуация, когда в качестве стороны сделки дарения, выступает несовершеннолетний ребенок. До получения дара дети могут он него отказаться. Такой отказ должен иметь письменный вид и пройти госрегистрацию. Чаще всего это вызвано тем, что квартира, которая преподносится в дар, является аварийной, на ней есть какое-либо обременение или ее содержание будет слишком дорого обходиться получателю.

Если родители и их несовершеннолетний ребенок прописаны и живут в одной квартире, при этом мама имеет желание подарить ребенку свою долю имущества, согласие отца на это не требуется.

Поскольку дарение является безусловной сделкой, в ее рамках не может предусматриваться преподнесение встречного дара ребенком. В документе не может оговариваться содержание дарителя до смерти или уход за ним, как впрочем, и любые иные выгоды, которые бы он хотел получить взамен.

Однако даритель имеет право указать на особые условия, после наступления которых акт дарения совершится, например, женитьба или получение высшего образования. Таким образом, только после совершения данных действий ребенком полностью произойдет переход собственнических прав. До этого момента с квартирой новый владелец не сможет производить никаких сделок.

Скачать бланк дарственной несовершеннолетнему на недвижимость

Подобное дарение имеет недостаток, который заключается в сложности оформления соглашения. Оно должно быть корректно составлено, заверено у нотариуса и зарегистрировано, после чего в собственнических документах на квартиру будет значиться обременение, которое будет снято только после выполнения заявленного дарителем условия.

Квартира переходит в собственность несовершеннолетнего после того, как получено свидетельство про регистрацию. Однако все интересы ребенка до 18 лет будут представлять его родители или опекуны, которые являются законными представителями.

Если ребенок является близким родственником дарителя, сделка не будет облагаться налогом. В противном же случае получателям придется заплатить налог, который составляет 13% от стоимости квартиры.

Если родители хотят совершить какую-то сделку с квартирой, которая принадлежит несовершеннолетнему, они должны получить согласие опекунских органов на данное действие.

После смерти дарителя

Статья 572 российского Гражданского кодекса определяет, что контракт дарения, по условиям которого недвижимость переходит к получателю только после смерти дарителя, является ничтожным, то есть таким, который не имеет юридической силы. Когда заключается договор дарения, квартира должна передаваться исключительно при жизни старого владельца.

Договор, по которому квартира передается в дар после смерти хозяина, ничего не гарантирует одаряемому. Это связано с тем, что при жизни дарителя получатель не сможет зарегистрировать свои права на квартиру, соответственно недвижимость до конца жизни будет находиться в собственности дарителя.

Когда же он умрет, имущество будет передано по наследству потомкам покойного. Исходя из этого, если получатель не является наследником дарителя, он не имеет никаких шансов получить обещанную ему в дар квартиру.

Может возникнуть ситуация, когда дарственная будет подписана и вступит в силу при жизни обеих сторон сделки. Но если они не провели вовремя государственную регистрацию перехода прав собственности, получить свидетельство на квартиру будет крайне сложно.

Поскольку процедура предполагает необходимость написания дарителем заявления в отделении Росреестра для перерегистрации прав. В таком случае наследники покойного могут оспорить законность сделки дарения.

Куда обращаться

Росреестр

Оформить сделку дарения можно в Росреестре, отделения которого функционируют в каждом населенном пункте России. При подаче документов для регистрации должны присутствовать обе стороны сделки. Если одна сторона по какой-то причине не может присутствовать, ее может заменить официальный представитель, на которого выписана нотариально заверенная доверенность.

Для оформления сделки нужно подать следующий пакет документов:

• заявление, подготовленное дарителем в произвольной форме;
• квитанцию про оплату государственной пошлины;
• копии и оригиналы паспортов дарителя и получателя;
• собственнические документы на квартиру, которые подтвердят, что она принадлежит дарителю;
• дарственная в количестве трех экземпляров;
• техпаспорт на квартиру;
• справка о составе семьи, полученная в паспортном столе, в которой указано, сколько человек зарегистрировано в квартире;
• паспорт кадастровый.

Пакет документов нужно подготовить заранее. Все копии должны быть заверены нотариусом или той инстанцией, где документ был получен.

Документы в Росреестр можно подать лично или отправить по почте. Во втором случае заявление дарителя должно быть нотариально заверено. Бумаги отправляются заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

После того как документы поступили в работу к регистратору, он проводит их проверку и экспертизу. В результате могут потребоваться дополнительные документы, которые будут запрошены у заявителя. Если с бумагами будет все в порядке, в Единый госреестр вносится соответствующая запись про переход прав собственности, и выдается свидетельство про право собственности, выписанное на имя нового хозяина квартиры.

Регистрация дарения обычно происходит на протяжении 10 дней. Более длительный период может понадобиться только в том случае, если будут какие-то претензии к поданным документам, однако этот период не может превышать один месяц. Отсчет времени нужно начинать с того дня, когда были поданы бумаги и в  журнал учета внесена запись про их получение сотрудником регистрационной службы.

Стороны должны помнить о том, что регистрация предполагает уплату государственной пошлины, ее размер для физических лиц составляет 2 000 рублей, для юридических 22 000 рублей. Сторонам лучше определиться с тем, кто будет оплачивать госпошлину, на этапе подготовки договора, и зафиксировать данный момент в его тексте.

Проведение регистрации в Росреестре является заключительным этапом процедуры дарения.

Нотариус

Важно понимать разницу между государственной и нотариальной регистрацией договора дарения на недвижимое имущество. Под госрегистрацией понимается внесение сведений в Росреест с последующей выдачей свидетельства про собственнические права. После выполнения данной процедуры новый владелец получает права на квартиру.

Нотариальная же регистрация используется для подтверждения проведения сделки между сторонами. Нотариус имеет право заверить наличие у участников полной дееспособности, правоспособности, а также сам документ. Однако после подобного заверения не нужно полагать, что дарственная вступила в силу. Это произойдет только тогда, когда данные попадут в Росреестр.

Стороны обращаются к нотариусу по таким причинам:

• не все особы могут самостоятельно подготовить грамотный документ, который примут для регистрации;
• степень доверия между сторонами не всегда настолько высока, чтобы сделка проводилась без привлечения третьей стороны;
• чаще всего к нотариусу обращаются люди, которые не являются родственниками.

То, что договор заверен нотариусом, еще не означает, что сделка не будет в будущем оспорена, однако это является гарантией того, что в договоре не будет разночтений, и он будет составлен юридически грамотно. Обращаться ли к нотариусу, должен решать каждый самостоятельно. Важно не забыть, что главным условием признания сделки, является государственная регистрация.

МФЦ

Росреестр сегодня уже не является единственной структурой, в которую можно обратиться для того, чтобы зарегистрировать сделку дарения. Чтобы сократить очереди и приблизить услуги к потребителям, власти создали Многофункциональные центры (МФЦ), в которых оказываются все государственные услуги, при этом работают они по принципу единого окна.

Когда сделка оформляется в МФЦ, как и в случае с обращением в Росреестр, необходимо присутствие обеих сторон. В остальном процедура регистрации также не будет иметь никаких отличий, от регистрации в Росреестре: нужно подать тот же пакет документов и ожидать принятия решения на протяжении 10 дней. Что касается размера государственной пошлины, он остается прежним: 2 тыс. рублей для физ. лиц, и 22 тыс. для лиц юридических.

В данном случае МФЦ выступает в роли посредника, обеспечивающим связь между заявителем и Росреестром, который будет осуществлять регистрацию. При обращении в МФЦ человек получает одно явное преимущество: данная организация может самостоятельно запрашивать и получать недостающие для регистрации сделки документы, используя свои информационные каналы.

Вероятность отказа

Нужно помнить, что вполне возможно получить отказ в регистрации перехода собственнических прав вследствие проведения сделки дарения, и вызвано это может быть такими причинами:

• Заявление дарителя составлено неверно или же документ подписан не самим дарителем или его законным представителем. Чтобы этого избежать, нужно внимательно проверять все бумаги перед подачей в Росрестр. Ни в один документ не должна закрасться ошибка, поскольку она может стать фатальной и в регистрации будет отказано.
• В предоставленном техническом паспорте указывается квартира целиком, в то время как даритель владеет лишь ее частью, которую и имеет право подарить. Прежде, чем приступать к оформлению дарственной, нужно получить новый техпаспорт, который будет касаться исключительно собственности дарителя.
• В договоре дарения не проставлены все подписи сторон.
• На недвижимость наложен арест, она находится в ипотеке, или имеются любые иные обременения.
• Госпошлина оплачена не полностью или деньги переведены на неверные реквизиты.

Эти причины являются наиболее распространенными, однако, данный перечень не является исчерпывающим.