Правила дарения квартиры с правом пожизненного проживания

Хорошим способом передать недвижимость в собственность другому владельцу является заключение договора дарения. Подобная процедура является безвозмездной и не требует в сторону дарителя никаких встречных действий от получателя дара. Подобные сделки дарения имеют свои разновидности, одной из них является дарение квартиры с правом пожизненного проживания.

Заключение подобного рода контрактов является обычной практикой. Несмотря на то, что даритель не может требовать ничего от одаряемого взамен, он имеет полное право сохранить за собой право проживать в недвижимости, преподнесенной в дар, до окончания своего жизненного пути.

Подобное право обусловлено тем, что оно наступило до акта дарения и от получателя в этом случае не требуется никаких материальных вложений и дополнительных действий.

Такой договор можно использовать как альтернативу контракту ренты, но в этом случае должны подстраховаться обе стороны и четко указать в соглашении свои права и обязанности. Только в этом случае удастся защитить себя и получить от соглашения ожидаемый эффект и результат.

Общий обзор

Под дарением подразумевается отчуждение собственнических прав на подаренное имущество, в результате которого новый владелец может совершать любые юридические сделки с полученной недвижимостью. Чтобы не лишиться места жительства на старости лет, бывший хозяин может оставить за собой право проживать в квартире до своей смерти. Подобный нюанс может вызвать сомнение в безвозмездности сделки. Именно поэтому вопрос требует детального рассмотрения.

Статья 572 Гражданского кодекса определяет, что дарение является процедурой, в рамках которой даритель обязуется передать второй стороне вещь или имущественные права.

Статья 572. Договор дарения

На уровне законодательства выделяется две разновидности соглашений:

Ситуацию можно рассматривать с нескольких точек зрения. Первая из них заключается в том, что проживание дарящего в квартире не является признаком отсутствия безвозмездности сделки, поскольку не предполагает никаких изменений. Особа уже была зарегистрирована в помещении, в нем же и проживала. Поэтому дарение квартиры с правом пожизненного проживания должно восприниматься как способ защиты прав, а не выдвигаемое к получателю условие.

Но с другой стороны пожизненное проживание ограничивает возможность владельца распоряжаться полученной недвижимостью. В связи с этим судебные инстанции могут признавать такие соглашения недействительными.

Поэтому, составляя договор, нужно делать акцент на владении недвижимостью, поскольку права при использовании значительно уже, чем те, которые предполагаются при владении.

Еще один немаловажный аспект – должна отсутствовать плата за проживание в квартире, поскольку безвозмездность является обязательным правилом при заключении подобного соглашения

Особенности дарения квартиры с правом пожизненного проживания

Требуемые бумаги

При оформлении договора дарения с правом проживать пожизненно следует собрать определенный пакет документов, среди них:

• паспорта всех участников сделки;
• соглашение в 3-х экземплярах;
• документ из БТИ с зафиксированной инвентаризационной стоимостью недвижимости;
• документ, из которого понятно, сколько особ зарегистрировано в жилище;
• техпаспорт на квартиру;
• согласие на дарение от совладельцев недвижимости, которое должно быть подговлено в письменном виде и нотариально заверено;
• собственническое свидетельство на квартиру.

Кроме этих бумаг потребуются такие сопроводительные документы, как заявления от участников сделки, а также квитанция про уплату государственной пошлины.

Если жилищем на основании совместной собственности владеют люди, состоящие в браке, придется получить согласие супруга/супруги на дарение. Оно должно быть оформлено письменно и заверено нотариально. Если такое согласие не будет получено, даритель может распоряжаться только своей частью квартиры.

Если одного из участников сделки представляет доверенное лицо, у него должен быть не только документ, который удостоверяет личность, но и нотариально заверенная доверенность, которая наделяет человека определенными полномочиями, в рамках которых он и имеет право действовать.

Права и обязанности

Даритель в обязательном порядке должен иметь регистрацию в жилище, которое он имеет намерение подарить родственнику или другой особе.

При этом он наделен рядом полномочий:

• можно дарить только часть квартиры, а остальную ее часть закреплять за собой пожизненно или предполагать дальнейшую ее передачу одаряемому;
• если у старого владельца нет другого жилья, за них сохраняется право проживания в квартире до его смерти;
• даритель может проживать в подаренном жилище не один, однако это условие должно быть зафиксировано в договоре дарения, при этом важно указать, круг лиц, термин, а также условия, на которых они будут жить в квартире;
• передающий квартиру человек должен оставаться в ней на безоплатной основе, что стоит отразить в договоре;
• даритель может в одностороннем порядке отказаться от сделки в том случае, если одаряемый нарушает его право проживать в квартире.

В договоре следует использовать четкие формулировки, корректно указать, что даритель получает право пожизненно проживать в жилище, а не владеть или пользоваться ним. Использование квартиры возможно без проживания в ней.

Если даритель оставляется за собой право владеть жильем, то он может требовать, чтобы одаряемый возместил ему убытки, которые возникли в результате каких-либо нарушений, допущенных получателем. Идеально будет оставить за собой и право пользоваться и право владеть имуществом. Если особа имеет подобные права, она может оспаривать любые действия и защищать собственное имущество даже в отношениях с собственником.

Одаряемый имеет также ряд прав и обязанностей, которые следует очертить. Так, например, если речь идет о договоре ренты, рентополучатель должен содержать пожизненно рентодателя. Во всех остальных случаях, когда даритель имеет намерение пожизненно проживать в квартире, права получателя должны соблюдаться в рамках российского законодательства.

Получатель должен учитывать права дарителя и не может выписать его из квартиры, где он прописан. Учитывая это, можно говорить о некой ограниченности прав одаряемого, в особенности, если у него есть желание продать квартиру или передарить ее.

Статья 209, 396, 398, 573 Гражданского кодекса закрепляет за одаряемым такие права:

Образец

Не существует документа, который бы в чистом виде можно было использовать как образец 2023 года при подготовке соглашения с пожизненным проживанием. В этом случае можно использовать ряд документов в зависимости от конкретной ситуации: договор дарения, пожизненного содержания, пожизненной ренты.

Стандартное соглашение должно содержать определенный набор реквизитов и атрибутов, среди них:

• номер и наименование;
• место, в котором заключена сделка;
• полные данные сторон сделки, в том числе контактные данные;
• предмет сделки;
• условия дарения со ссылкой на соответствующие статьи Цивильного кодекса России;
• могут прописываться термины, в которые стороны должны выполнит договоренности;
• права и обязанности сторон, а также ответственность, которая возникает в случае нарушения условий контракта;
• отображается момент, когда права собственности полностью перейдут к получателю;
• причины, которые могут привести к расторжению сделки;
• порядок, в котором будут разрешены спорные ситуации;
• форс-мажор;
• подписи участников сделки.

Скачать образец дарственной на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя

С целью учета прав дарителя соглашение может быть оформлено как договор пожизненной ренты, по условиям которого получатель обязан будет выплачивать дарителю до конца его жизни некую сумму денег каждый месяц или по графику, который определен при заключении договора. Такие договора требуют обязательного заверения у нотариуса.

Контракт с пожизненным содержанием отличается от ренты еще и тем, что одаряемый не только выплачивает определенные суммы денег, но и принимает на себя обязательство пожизненного содержания человека, то есть снабжает его всем необходимым для жизни: лекарства, продукты и т.д.

Детали оформления

Чтобы сделка была законной, ее нужно проводить только в присутствии обеих сторон. Кроме этого участники должны быть полностью согласны с условиями контракта.

После того, как договор будет оформлен, он должен пройти процедуру госрегистрации. Это является ключевым требованием Гражданского кодекса к подобным сделкам.

Действующее законодательство закрепляет определенные этапы, которые нужно пройти при оформлении договора дарения с правом проживать в квартире пожизненно:

1. Сбор пакета бумаг.
2. Подготовка соглашения, которое должно содержать ключевые моменты, касающиеся передачи квартиры от одного хозяина к другому.
3. Проведение регистрации в Росреестре.
4. Получение новым хозяином собственнического свидетельства.

В ходе сбора документов нужно убедиться, что кроме дарителя у квартиры нет других владельцев.

Судебная практика

Имеющаяся судебная практика демонстрирует, что даже стандартное соглашение дарения квартиры в случае, если даритель остается зарегистрирован на ее площади, может давать ему право проживать там пожизненно. Конечно, это право может быть скреплено контрактом ренты или пожизненного содержания (проживания, иждивения), но в этом случае документы следует обязательно нотариально заверить.

Если данное требование не будет выполнено, такие документы будут проигрышными в случае судебного разбирательства по факту дарения.

Практика подобных дел показывает возможность возникновения различных спорных моментов, которые имеют различный исход. Например, получатель решил квартиру продать, при этом соглашение дарения было с правом дарителя на пожизненное проживание, тогда после вступления в права на квартиру третьей стороны, даритель утрачивает свое право, которое аннулируется автоматически.

Именно такое решение было принято Кировским областным судом в 2011 году (номер дела 33-1990). Однако Верховный суд Карелии в 2012 году принял противоположное решение, и принято оно было в пользу дарителя (номер дела 33-2292).

Из вышесказанного можно сделать вывод, что права, обязанности и прочие условия, которые касаются третьей стороны, должны быть изначально прописаны в договоре дарения с правом проживать пожизненно. В противном случае будет очень сложно оспорить данный вопрос.

Плюсы и минусы

Для участников акта дарения есть ряд плюсов и минусов, с которыми они сталкиваются при заключении договора с пожизненным проживанием:

Таким образом, становится понятно, что дарение квартиры при условии пожизненного проживания в ней бывшего собственника существенно отличается от стандартного дарения, поэтому прежде, чем соглашаться на данный вариант, обе стороны сделки должны все хорошенько взвесить и обдумать.