Оформление дарения доли в квартире

Одним из способов осуществить передачу имущества на бесплатной основе является оформление дарения. Этот термин означает договор, по которому одна сторона (даритель) добровольно на безвозмездной основе передает другой стороне (одариваемому) в собственность имущество или права (например, права требования), или обещает сделать передачу таких объектов в будущем.

Рассматриваемый договор является бесповоротным – право собственности переходит одаряемому навсегда, кроме случаев особо выделенных в законодательстве, когда допускается оспаривание в суде.

Акт должен быть безвозмездным – передающий имущество не должен получать взамен какой-либо материальной или нематериальной выгоды, иначе сделка будет ничтожной. Дарение осуществляется только на добровольной основе.

По общему правилу дарение доли квартиры должно осуществляться без каких-либо условий (материальных или нематериальных) – это безусловная сделка. Из этого правила есть некоторые исключения: для дарителя допускается условие пожизненного проживания, а также иногда дарственные заключаются при условии наступления определенного события в будущем типу вступления в брак, окончания учебы.

Указанные обстоятельства не содержат в себе материальной выгоды или корыстных целей для дарителя, поэтому некоторые юристы считают их допустимыми. Но это спорные моменты и иногда они оспариваются в суде. Не допускается заключать сделку на будущее с условием перехода доли квартиры после кончины дарителя, поскольку это уже будет наследством.

Договор может быть реальным и консенсуальным, то есть с обещанием подарить в будущем. Он оформляется обязательно хотя бы в простом письменном виде. Содержание может быть свободным, но должно отвечать требованиям закона.

Документ можно даже написать вручную, но почерк должен быть разборчивым и не должно возникать разночтений и проблем с пониманием содержания. Как правило, регистрационные органы требуют документ в печатной форме, что не совсем законно.

Нотариальное заверение дарственной на долю квартиры не обязательное, но и не запрещенное. Именно так оформить документ рекомендуют юристы, поскольку нотариус четко и правильно пропишет все условия и сможет выдать дубликат в случае потери экземпляра договора. Кроме того, он возьмет на себя часть хлопот о регистрации перехода права собственности: подготовит и подаст документы регистратору и заберет их.

Даритель должен быть собственником передаваемого имущества и иметь на него все документы. Какого-либо согласия иных граждан, прописанных в жилье, или других собственников при этом не требуется. Исключения из этого правила следующие.

Когда квартира в совместной собственности, а не в долевой, потребуется согласие всех иных сособственников. Когда у собственника есть несовершеннолетние дети – потребуется разрешение органов опеки о том, что такая сделка не нарушает их интересы и права.

Есть случаи, когда родственник или иной гражданин, желающий подарить долю, живет далеко и не может приехать, тогда необходимо, чтобы он выдал доверенность, но только не на того, на пользу которого будет осуществляться дарение. Доверенность должна быть выдана именно на осуществление конкретно этой процедуры.

Дарение доли в квартире не допускается, если обе стороны – коммерческие организации, но возможно, если таковой выступает одна сторона, а другая – физическое лицо.

Одним из преимуществ дарения есть то, что подарок не считается совместно нажитым имуществом и его невозможно разделить при разводе супругов.

Документы

В случае оформления сделки нотариусом, ему необходима подача следующей документации:

• паспортов всех сторон;
• свидетельства о рождении, если среди сторон есть несовершеннолетние;
• документы опекунов, если такие назначенные лицам до 18 лет (также в их роли могут выступать родители);
• кроме согласия родителей, потребуется разрешение органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний (такое разрешение также понадобиться, если доля дарится дарителем, у которого есть несовершеннолетние дети);
• если доля квартиры является совместно нажитым имуществом супругов, то потребуется письменное согласие второго супруга;
• правоустанавливающие документы, а также акты-основания, подтверждающие, что имущество принадлежит и перешло дарителю (договора приватизации, купли-продажи, передачи, инвестирования, акты о наследии, свидетельство о праве собственности);
• кадастровый паспорт, поэтажный план (требуется не всегда);
• потребуется предоставление выписки из ЕГРП на недвижимость;
• нотариус может попросить справку о приписанных в квартире гражданах или об отсутствии таковых, а ее можно взять в ЖЭКе (это выписка из домовой книги или иные данные от уполномоченных органов).

Для того чтобы взять выписку из ЕГРП, нужно обратиться в УФРС, Кадастровую Палату или МФЦ. Там следует подписать заявление (заполнить бланк или подписать распечатанный регистратором образец) на выдачу документа, предоставить паспорт и указать адрес недвижимости.

Необходимо заплатить пошлину около 200 руб. Далее сотрудник учреждения выдаст расписку о получении документов и назначит время, когда нужно прийти за справкой. Она выдается в срок до 5 рабочих дней.

Часто вышеуказанную справку и некоторые другие клиенту не нужно брать, так как в нотариальной конторе позаботятся об этом.

Составление договора

В дарственной обязательно должны указываться следующие пункты:

• полные реквизиты сторон, опекунов, представителей;
• стоимость доли квартиры, поскольку от этого будет зависеть налог (стоимость можно взять инвентаризационную с БТИ, так как она, как правило, всегда ниже, а налоговые органы требуют рыночную цену, но это незаконно);
• намерение сторон добровольно передать в дар и принять подарок;
• родственная связь между сторонами;
• подробное описание подарка: его полные реквизиты и характеристика, адрес, кадастровый номер, данные техпаспорта, материал, форма и пр.;
• ссылка на правоустанавливающие документы, по которым доля квартиры принадлежит дарителю;
• указание на отсутствие обременений (залога, ареста, претензий третьих лиц и пр.);
• указание, какие еще лица прописаны в жилье;
• момент перехода прав на долю квартиры и каким способом осуществится прием подарка (стандартно, с момента регистрации и получения правоустанавливающих документов).

Скачать образец договора дарения доли квартиры

Договор может составляться самостоятельно или нотариусом. В первом случае он подписывается сторонами на месте в регистратора при осуществлении регистрации перехода права собственности. Процедура та же, что и у нотариуса, только стороны должны явиться к регистратору, а не к нему. Также они должны сами собирать некоторые документы (выписку из ЕГРИП, справку из БТИ).

Жене

Дарение доли в квартире жене оформляется по стандартным правилам. В документе содержится намерение дарителя подарить и одаряемой принять долю квартиры. Для дарения согласие принять дар является обязательным условием – это двусторонний договор.

Одаряемая сторона может принять подарок или отказаться от него, например, когда ей будет не выгодно владеть этим имуществом, это потянет дополнительные расходы на его удержание и по иным причинам.

В договоре указывается, что даритель, который является мужем одаряемой, добровольно передает дар, а жена принимает подарок. Указание на близкие родственные связи обязательное.

В соглашение должны быть полные реквизиты сторон (включая ИНН, адреса, номера паспортов, даты их выдачи). Особенно важно описать конкретно и четко объект дарения (адрес, площадь, конструктивные параметры, материал, есть ли ремонт, какие-либо недостатки или особенности).

Каких-либо условий принятия дара не должно быть. Жена считается близким родственником, поэтому налог в размере 13% от стоимости доли квартиры она не платит. Даритель в соглашении должен гарантировать, что имущество не обременено (не пребывает под арестом, залогом, в аренде, не обещано в дар, не выступает предметом споров, доля свободная от каких-либо притязаний).

В документе должно быть указано количество прописанных в квартире лиц. Указывается и момент перехода права собственности (стандартно с момента регистрации) и способа передачи. Последний может быть совершен путем вручения одаряемой зарегистрированного экземпляра договора и нового свидетельства о праве собственности.

Особенности дарения доли в квартире

Дарение части доли в квартире имеет такие же нюансы, в основном затрагивающие налогообложение и правового статуса имущества (долевая или совместная собственность).

Стоит отметить, что подписи на документах вместо несовершеннолетнего ставят его опекуны, они же уплачивают все расходы по процедуре от его имени. До 14 лет лицо считается малолетним и все решения вместо него принимают указанные лица.

С 14 лет у граждан появляется частичная дееспособность, но право подписи они по-прежнему не имеют и от их имени действуют попечители (родители). То есть, они могут подписывать документы, но подпись такого лица действительная только вместе с подписью опекуна. Зато они уже вправе принимать решения сами за себя, изъявлять свою волю, высказывать возражения, которые имеют юридическое значение.

Исключения, когда такие лица действуют полностью сами, составляют предусмотренные законом случаи наступления полной дееспособности досрочно (брак и пр.).

Любые сделки с дарением недвижимости с лицами до 18 лет совершаются вместо них только родителями, опекунами, усыновителями и плюс к этому требуется разрешение органов опеки.

Между близкими родственниками

Самый основной плюс для близких родственников – это отсутствие каких-либо налогов, а именно 13% НДФЛ от стоимости дара одаряемая сторона не платит. Во всех остальных случаях такой налог она обязана заплатить.

Если доля квартиры дарится сыну или дочери, не достигшим 18 лет, то гражданин не может выступать одновременно дарителем и опекуном. Выход из ситуации такой: один родитель – даритель, другой принимает подарок вместо несовершеннолетнего.

Близкими родственниками считают родителей (родных, неродных), супругов, детей, бабушек, дедушек, детей, родных братьев и сестер (включая от разных родителей). Порядок дарения между ними тот же, только в договоре необходимо указать степень родства, а при его оформлении предоставить документы, подтверждающие это.

При долевой собственности

Часто квартира или иная недвижимость является общей (принадлежит нескольким собственникам или нажита супругами в браке). Такая собственность называется, соответственно, долевой или совместной. В общей собственности есть несколько сособственников.

При долевой форме владения каждый собственник имеет определенную долу в квартире. При совместной – доли не определены (не выделены), но существует возможность их разграничить. Она также называется бездолевой и именно она возникает у супругов, если вопрос о разделении имущества не решен в брачном контракте.

Для дарения общей совместной собственности необходимо согласие всех владельцев. Самые частые случаи этого правового статуса квартиры: владельцами ее является супружеская пара, семья или люди, которые проживают в жилье, но их доли не выделены. В этих случаях при дарении требуется согласие иных сособственников. Но для этого необходимо сначала выделить долю.

Выделение доли осуществляется в Регистрационной палате, она же выдает и документы о праве на нее. А если по этому поводу существуют разногласия между владельцами – то в судебном порядке. После определения частей недвижимости вносятся изменения в правоустанавливающие документы: каждому дольщику выдается свидетельство о праве на конкретно определенную долю.

При дарении долевой собственности существуют такие особенности:

• даритель вправе совершить сделку, не уведомляя кого-либо из сособственников, кроме случая, когда его доля нажита во время брака, тогда требуется согласие жены (мужа);
• он может подарить только четко определенную принадлежащую ему долю (ее параметры указаны в правоустанавливающих документах);
• остальные собственники не имеют права первоочередной покупки отчуждаемой доли.

Дарение части доли в квартире осуществляется таким же образом. Итак, основное различие такое: если доля выделена, то даритель распоряжается ею без чьего-либо согласия, то есть может дарить ее кому угодно; при совместной собственности для дарственной необходимо согласие всех остальных сособственников.

Визит к нотариусу

Перед визитом к нотариусу необходимо подготовить, указанные выше документы. Желательно предварительно зайти к нему и выяснить, какие справки не нужно заказывать, поскольку некоторые документы он может сам взять.

Документ подписывается в его присутствии. При оформлении договора необходимо, чтобы были все стороны или их представители.

Такое оформление выгодно еще и тем, что если потребуется согласие одного из супругов на дарение, то такое можно оформить сразу же в процессе заверения документа.

Договор оформляется в количестве по 1 образцу для каждой стороны, 1 – остается у регистратора, 1 – для нотариуса. Некоторые справки он возьмет сам, например, позаботится о выписке из ЕГРП, о кадастровом паспорте, справке из БТИ об отсутствии арестов.

От сторон могут выступать их представители с доверенностями, оформленными именно на эту процедуру. При участии в сделке несовершеннолетнего должны присутствовать его опекуны (родители) при этом они также должны иметь разрешение от органов опеки. Интересы несовершеннолетнего может представлять служащий попечительских органов с генеральной доверенностью.

Нотариус выполнит большую часть работы по регистрации права собственности. Он заберет оригиналы документов (исключая паспорта) на некоторое время себе, при этом выдаст расписку с датой их получения.

После этого стороны в назначенный день могут забрать договора с отметками о регистрации и новое свидетельство о праве собственности на их усмотрение: у регистратора (УФРС, Регистрационная Палата) или у нотариуса, который фактически сам выполнит все формальности по регистрации.

Одаряемый также получит и новую выписку из ЕГРП на долю квартиры, в которой будет указано, что он является ее новым собственником. Дарение части доли в квартире облагается госпошлиной при регистрации. Стоимость своих услуг нотариус рассчитывает относительно стоимости дара, которая должна быть обязательно указана в договоре.

Госпошлина и общая стоимость

Вот список платежей, которые необходимо заплатить при оформлении дарения:

Все затраты несет одаряемая сторона.

Регистрация в Росреестре или МФЦ

Окончательным этапом оформления дарения является регистрация нового собственника в Регистрационной Палате, МФЦ, Кадастровой Палате (на выбор сторон сделки) по месту нахождения недвижимости.

Этапы такие:

• стороны или их представители должны явиться к регистратору с необходимыми документами;
• заплатить госпошлину около 2 тыс. руб.;
• документ подписывается в присутствии регистратора, если он составлялся самостоятельно без нотариального оформления;
• регистратор напечатает 2 бланка заявления, которые подписывает каждая сторона;
• в учреждении нужно оставить все документы, включая оригиналы (кроме паспортов);
• работник учреждения выдаст расписку о принятии документов, в которой будет дата, когда нужно будет зайти и забрать их с отметками о совершенной регистрации;
• срок регистрации составляет до 10 дней;
• в назначенное время стороны должны прийти к регистратору с паспортами и расписками и забрать договора с отметками, новое свидетельство и другие документы, которые они оставляли.

Для процедуры понадобится договор дарения и такие же документы, как для нотариуса (они указаны нами выше). Следует напомнить, что если сделка оформляется у него, а не самостоятельно, то документы на регистрацию подает он – клиентам лишь нужно будет зайти к нему или к регистратору и забрать готовую документацию.

Примеры

Вариантом заключения дарения иногда бывает доля, в которой прописан еще кто-то. Следует знать, что такое лицо очень сложно выписать, если оно имеет постоянную регистрацию, а тем более, если оно имеет несовершеннолетних детей.

Дарение доли в квартире, независимо выделенная доля или нет, если дарит родитель своему ребенку, не требует согласия остальных жильцов. Кроме этого случая такое согласие нужно, если доля не определена, то есть если квартира принадлежит нескольким собственникам на праве совместной собственности.

Если часть выделена (долевая собственность, а не совместная) и это закреплено в документах, то чьего-либо согласия не требуется, кроме случаев, когда нужно разрешение супруга (часть недвижимости нажита во время брака) или органов опеки, если у дарителя есть несовершеннолетние дети.

Если доля дарится сыну, который не усыновленный отчимом, можно оформить 2 договора дарения подряд: сначала от мужа жене, а после этого от жены к сыну. Таким образом, сделка будет между близкими родственниками и можно избежать налога в 13%.

Если доля определена как, например, 1⁄2 часть квартиры с такой-то общей площадью, то в документе можно так и прописывать: передается в дар 1⁄2 доля в комнатной квартире (указываются ее параметры)

Часто дарение доли в квартире применяется между людьми с близкими родственными связями, поскольку это самый выгодный способ официально передать имущество бесплатно и с минимальным налогообложением. К тому же одаряемому переходит право собственности в полном объеме в кратчайшие сроки – после регистрации, для которой требуется всего 10 дней.