Как проходит банкротство застройщика

Приобретение квартиры в строящемся доме – выгодное вложение средств, а для многих — фактически единственная возможность стать владельцем собственного жилья. Однако при этом всегда существует риск возникновения такого явления, как банкротство застройщика, в результате чего под угрозой оказываются инвестиции дольщиков. Попробуем разобраться, каковы особенности банкротства застройщиков в 2023 году, и что делать в таких случаях.

Причины

Существует две категории причин возникновения банкротства:

С чего начать

Предъявление требований

В случае если объявлено о банкротстве застройщика, то первое, что следует сделать участникам строительства, — предъявить свои требования к нему. Это могут быть требования о возврате денежных средств либо о передаче жилого помещения.

Предъявление требования должно быть осуществлено на протяжении 30-дневного периода пребывания застройщика в наблюдении. В случае положительного решения арбитражного суда по данному требованию, его вносят в реестр требований с указанием уплаченной застройщику суммы (либо стоимости имущества, которое было передано), размер денежных средств, которые еще были недоплачены, информация о площади и прочие данные жилого помещения.

После этого арбитражным управляющим выносится вопрос о погашении предъявленных требований на общее кредиторское собрание.

Подача заявления

При обращении строительной компании в суд с требованием оформления банкротства застройщика первое, что следует сделать дольщику, — подать заявление о том, чтобы его внесли в реестр кредиторов. Подается такое заявление в арбитражный суд, который и будет заниматься вопросом взыскания материальной компенсации с застройщика.

Особенности

В соответствии с законом «О банкротстве», застройщик, не имеющий возможности выполнять свои обязательства перед участниками строительства, должен объявить себя должником. После этого у конкурсного кредитора либо другого органа, имеющего право участвовать в судебном разбирательстве, появляется возможность требовать признания данного застройщика банкротом в судебном порядке.

Перед тем, как суд вынесет определение, он должен рассмотреть и одобрить поданное должником заявление о собственной несостоятельности. В определении обязательно указывается информация о лице, выступающем в роли арбитражного управляющего, о необходимости задействования саморегулируемой организации, а также о регистрационных данных должника. Кроме того, отмечается дата рассмотрения заявления о банкротстве заемщика и то, насколько его действие является обоснованным.

Существуют правила, в соответствии с которыми определение статуса принимающей в процессе стороны определяется в ходе судебного заседания. Однако некоторые пункты закона «О банкротстве» вносят в эти правила существенные корректировки. В частности, данным законом регламентируется, что судом должно выдаваться определение на заявление застройщика о том, что он является несостоятельным, с указанием об удовлетворении просьбы заявителя.

Закон о банкротстве

При этом в определении также указывается, что на обанкротившегося застройщика распространяются правила, указанные в седьмом параграфе девятой главы вышеупомянутого закона. Отсюда следует вывод, что определение судом статуса должника происходит еще до рассмотрения заявления о том, целесообразно ли признавать должника несостоятельным.

Застройщик, предоставляющий суду данные о своей несостоятельности, соглашается с тем, что является должником. Поскольку ему известно об имеющихся проблемах лучше всего, он может точно указать в своем заявлении, были ли нарушены права дольщиков или иных кредиторов, чьи средства были вложены в строительство.

Также право подавать заявление с требованием о присвоение должнику статуса банкрота имеет конкурсный кредитор, который вложил финансовые средства в строительство.

Варианты схемы

Застройщик, не имеющий возможности довести до конца начатое строительство, как правило, пытается решить ситуацию одним из двух способов: максимальное затягивание время строительства с одновременным поиском новых инвесторов или инициирование процедуры банкротства.

При первом варианте дольщики часто принимают решение о расторжении договора с требованием возврата вложенных инвестиций и оплаты неустойки. Идти этим путем есть смысл лишь при условии наличия у застройщика имущества либо денежных средств, на которые могут быть взысканы. Также защитить свои интересы можно путем обращения в суд с целью признания права собственности на долю строящемся объекте.

Второй вариант, когда по отношению к застройщику начата процедура банкротства, долевой участник может выбрать между следующими действиями:

• односторонний отказ от исполнения договора и ожидание выплаты вложенных средств в порядке очереди;
• сохранение действия договора, который позволит претендовать на получение недвижимого объекта в стадии возведения.

Участники банкротства застройщика

В качестве участников банкротства застройщика, помимо собственно застройщика, в соответствии с законом «О банкротстве», выступают участники строительства, обладающие требованиями о передаче жилых помещений, и наделенный соответствующими полномочиями орган исполнительной власти конкретного субъекта РФ.

Роль дольщика

Первое, что должен сделать обманутый дольщик, — заявить свои требования в деле о банкротстве. Закон и судебная практика предписывают выполнить это на протяжении 30-дневного срока с момента, когда было опубликовано сообщение относительно введения наблюдения для участия в первом кредиторском собрании. Данные требования, оформленные в виде заявления, должны быть отправлены застройщику, временному управляющему и судебной инстанции.

Для требований, которые предъявляются после того, как 30-дневный срок истек, предусмотрен следующий порядок рассмотрения:

• в течение 15-дневного периода с момента, когда срок для предъявления требований кредиторов истек, должник, временный управляющий или иные кредиторы могут направить в суд возражения касательно кредиторских требований;
• требования одного из участников строительства, по которым не было возражений, могут рассматриваться без его личного присутствия;
• требования касательно передачи жилых помещений рассматриваются судьей в период до одного месяца с того момента, когда истек срок, отведенный на предъявление возражений по требованиям.

Итогом такого рассмотрения становится вынесение определения о том, что требование включено в реестр или во внесении отказано. Данное определение можно обжаловать.

Следующая задача обманутого дольщика – участие в кредиторских собраниях. Последние имеют широкую компетенцию в части защиты интересов кредиторов.

Процесс урегулирования обязательств застройщика предполагает возмездную передачу принадлежащего ему имущества вместе с обязательствами другому застройщику, который становится приобретателем.

В заблаговременном оповещении кредиторов застройщика о том, что долг переходит в новые руки, нет необходимости. Получать согласие кредиторов на перевод долга также не требуется.

Между застройщиком и приобретателем заключается письменный договор о передаче недостроенного объекта, участка земли и обязательств.

Требования кредиторов застройщика должны погашаться в 10-дневный срок с момента, когда определение суда касательно передачи принадлежащих застройщику обязательств и имущества вступило в законную силу. Последствия этого выражаются в «выходе» дольщиков из процесса банкротства.

Требования участников строительства относительно передачи им жилого помещения, которое значится в договорах о долевом участии, могут быть удовлетворены в случае, если имеется разрешение на введение в эксплуатацию уже достроенного многоквартирного дома в соответствии с актом приема-передачи.

Третье, что должен сделать дольщик, — подписать акт приема-передачи квартиры. Вопрос относительно завершения строительства недостроенного объекта приобретателем и дальнейшей передачи жилых помещений участникам строительства на данный момент не регламентируется законодательством. Поэтому приобретатель сам составляет график достройки незавершенных объектов.

Что делать

Банкротство застройщика при долевом строительстве, наступившее вследствие невозможности выполнения им обязательств относительно предоставления в срок жилья покупателям, позволяет последним требовать возврата заплаченных средств. При этом дольщик может претендовать не только непосредственно на указанную в договоре сумму, но и на компенсацию убытков, понесенных в связи с тем, что застройщик исполнял свои обязательства ненадлежащим образом.

Расчет убытка производится путем нахождения разницы между ценой объекта недвижимости на момент, когда произошло банкротство застройщика, и его ценой в момент, когда происходило подписание договора.

В рамках защиты собственных прав граждане также вправе требовать передачи им в собственность приобретенных квартир и недостроенных объектов.

Для минимизации потенциальных убытков от банкротства застройщиком, в свою очередь, может осуществляться страховка незавершенного объекта.

Преднамеренное разорение

Заключая договор о долевом строительстве, каждый дольщик должен понимать, что существует риск банкротства застройщика. Однако данный процесс может быть вызван не только объективными факторами, но и преднамеренными фальсификациями.

Застройщик может специально влезть в долги, чтобы в последующем уйти от ответственности перед кредиторами, если он не просто планирует установить определенные этапы рассрочки выплат по обоюдному согласию, а вообще ничего не платить.

Следует иметь в виду, что действующее российское законодательство квалифицирует фиктивное банкротство как преступление, за которое предусмотрено уголовное наказание.

Процедура

В соответствии с законом «О банкротстве», дольщики имеют право требовать либо денежную компенсацию, либо приобретенную ему квартиру. В связи с этим предъявляемые участниками требования разделяются на два реестра: заявления тех, кто хочет вернуть денежные средств, и тех, кто стремится получить жилье. Поэтому еще до подачи заявления дольщику следует четко определить, в какой реестр оно будет включено, так как в ходе судебного процесса изменить его проблематично.

Традиционно дела о банкротстве, в которых кредиторы предъявляют исключительно денежные требования, решаются проще. Также следует учитывать, что уже при рассмотрении дел могут происходить сдвиги в реестре в связи с приоритетом одних кредиторов перед другими.

Основное преимущество процедуры банкротства застройщика заключается в том, что требования дольщиков имеют приоритет удовлетворения перед прочими кредиторами.

Другое весомое преимущество данной процедуры для дольщиков кроется в возможности признания заключенных с застройщиком договоров договорами долевого участия в строительстве, которые предусматривают более высокую ответственность застройщика перед дольщиками.